Vous revendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté ? Avant de calculer l’impôt, regardez du côté des dépenses engagées depuis l’achat. Certaines peuvent réduire la note, mais toutes ne sont pas admises. Alors, quels frais et travaux peut-on déduire de la plus-value immobilière ? On fait le point !
Quels biens sont concernés par une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après prise en compte de certains frais. Avant de faire le calcul, vérifiez toutefois si votre vente est réellement imposable.
Si le logement constitue votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée. La question des travaux déductibles se pose donc surtout lorsque vous vendez une résidence secondaire, un logement locatif ou un bien vacant.
Dans ce cas, la plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux. La durée de détention permet toutefois d’alléger progressivement la note, jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Votre plus-value reste imposable ? Il est alors temps de ressortir vos justificatifs : certains frais et travaux viennent augmenter le prix d’acquisition retenu dans le calcul et réduisent ainsi le montant soumis à l’impôt.
Quels frais peuvent réduire votre plus-value immobilière ?
Les travaux ne sont pas les seules dépenses à déduire de votre plus-value : certains frais payés au moment de la vente peuvent être retirés du prix de cession.
C’est notamment le cas des diagnostics obligatoires, de la commission d’agence, lorsqu’elle reste à votre charge, ou des frais de mainlevée d’hypothèque.
Du côté de l’achat, les frais d’acquisition viennent au contraire augmenter le prix de départ. Deux possibilités s’offrent à vous :
- Retenir les frais réellement payés, comme les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire.
- Appliquer un forfait égal à 7,5 % du prix d’acquisition.
Vous avez reçu le bien par donation ou succession ? Le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de mutation. Vous pouvez y ajouter certains frais réellement supportés, mais pas appliquer le forfait de 7,5 %.
Quels sont les travaux déductibles de la plus-value immobilière ?
Venons-en au cœur du sujet. L’article 150 VB du Code général des impôts retient quatre catégories de travaux :
- la construction,
- la reconstruction,
- l’agrandissement,
- l’amélioration.
Concrètement, vous pouvez retenir les travaux qui transforment réellement le bien ou lui apportent un confort nouveau. Extension, surélévation, restructuration importante, installation d’un chauffage central, d’une climatisation ou d’un ascenseur… Ces dépenses peuvent entrer dans les travaux déductibles de la plus-value immobilière. C’est aussi le cas de certains travaux d’isolation.
Autrement dit, un simple coup de neuf ne suffit pas. Si vous repeignez les murs, remplacez une moquette usée ou faites réparer la chaudière, vous entretenez le logement, sans l’améliorer au sens fiscal. Ces dépenses ne réduisent donc pas votre plus-value.
Vous avez mis la main à la pâte ? Votre travail personnel et les matériaux achetés directement ne sont pas pris en compte. Même si un artisan vient ensuite les installer, seule la pose facturée par son entreprise pourra être retenue.
Vous avez déjà déduit ces travaux de vos revenus fonciers ? Vous ne pouvez pas les utiliser une seconde fois pour réduire votre plus-value. Seule la part d’un déficit foncier qui n’a pas encore été imputée peut être retenue, à condition de renoncer à son report sur vos revenus futurs.
Plus-value immobilière : comment justifier les travaux ?
Une fois les travaux déductibles de la plus-value immobilière identifiés, vous devez pouvoir justifier les sommes dépensées. Ils doivent avoir été payés par vos soins et confiés à une entreprise. Pensez aussi à demander des factures détaillées : la seule mention « rénovation » ne permettra pas toujours au notaire de distinguer une amélioration d’une simple réparation.
Vous avez conservé vos factures ? Parfait ! Vous pouvez retenir le montant réel des travaux. Et si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, une seconde possibilité s’offre à vous : appliquer un forfait égal à 15 % du prix d’achat. Comparez les deux montants pour faire le bon choix, car ils ne peuvent pas être cumulés.
Selon le BOFiP, vous n’avez pas à prouver la réalité ni le montant des travaux pour bénéficier du forfait de 15 %. Prudence toutefois si l’acte de vente indique qu’aucuns travaux n’ont été réalisés. Dans une décision du 15 avril 2024, le tribunal administratif de Pau a refusé le forfait à un vendeur qui se trouvait dans cette situation. Alors avant de choisir cette option, faites le point avec votre notaire.
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