En matière de DPE (diagnostic de performance énergique), les bailleurs ne sont pas toujours au fait de la réglementation. Parmi leurs interrogations, la question de l’augmentation du loyer avec un DPE expiré revient souvent. Quelles sont les obligations des propriétaires ? Quid des droits des locataires ? Voilà quelques indications pratiques pour éviter la sanction !
En 2025, de nombreux DPE deviennent obsolètes !
Le DPE, qui évalue la performance énergétique d’un logement, a une durée de validité de 10 ans. Cependant, les diagnostics réalisés avant juillet 2021 doivent être refaits, car ils sont devenus invalides depuis le 1er janvier 2025. La réforme du DPE datant de juillet 2021 a en effet rendu obsolètes de nombreux diagnostics, certains logements pouvant désormais être reclassés.
Pour rappel, le DPE individuel (à jour) doit être remis systématiquement à l’acquéreur ou au locataire lors de la vente d’un bien immobilier, d'une mise en location ou d'un renouvellement de bail locatif (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2025, il est devenu obligatoire pour les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue.
Le saviez-vous ?
Pour rappel, le nouveau DPE a permis de nombreuses modifications du diagnostic : meilleure lisibilité, étiquette unique, révision du mode de calcul, fin des DPE vierges, opposabilité du DPE en faveur des locataires, etc..
Passoires thermiques : gel des loyers et retrait progressif du marché locatif
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (logements dont le DPE est en F ou G) ne peuvent plus procéder à l’augmentation du loyer de ces logements trop gourmands en énergie. La loi Climat et résilience va plus loin en prévoyant le retrait progressif de ces logements du marché de la location.
Son calendrier est le suivant :
- 2025 : les passoires thermiques classées G au DPE ;
- 2028 : les passoires thermiques classées F au DPE ;
- 2034 : les logements énergivores classés E au DPE.
Le saviez-vous ?
Les objectifs poursuivis par la loi Climat et résilience sont les suivants :
- permettre un certain confort thermique et prémunir les locataires de factures d’énergie trop élevées ;
- réduire les émissions de gaz à effet de serre afin d’atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 ;
- inciter les propriétaires à procéder à la rénovation énergétique du logement.
Il n’est pas légal d’augmenter le loyer avec un DPE périmé
La loi française encadre l’augmentation des loyers de façon stricte, pour limiter les abus. L’IRL (indice de référence des loyers) fixe alors la hausse maximale possible lorsqu’il s’agit de procéder à la revalorisation annuelle.
Autre élément à prendre en considération : le DPE ! Pour certains logements — notamment les passoires thermiques — une hausse de loyer est impossible en raison du gel des loyers. Sans DPE ou avec un DPE périmé, le propriétaire ne connaît pas officiellement la classe énergétique du logement et ne peut donc justifier d’une augmentation, surtout en zone tendue.
Concrètement, un logement avec un DPE non valide ne peut pas légalement faire l’objet d’une augmentation de loyer. Le propriétaire qui ne se conforme pas à cette règle risque des sanctions.
Pendant le bail, il peut arriver que le DPE arrive à expiration. Même si aucune obligation légale n’impose au propriétaire de fournir un nouveau DPE de manière proactive en cours de bail ou lors du renouvellement tacite, il ne peut pas augmenter le loyer sans DPE valide.
Le saviez-vous ?
En cours de bail, le locataire peut exiger un DPE valide afin de pouvoir justifier de la décence de son logement (réponse ministérielle du 28 mars 2023).
Un DPE non conforme peut entraîner des sanctions pour le propriétaire
Sans DPE valide, le propriétaire s’expose à :
- un blocage de l’augmentation de loyer,
- des contestations du locataire,
- des sanctions légales en cas d’absence du document dans le dossier technique obligatoire (suspension du bail, amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 euros en cas de récidive),
- une obligation de mise en conformité pour les logements passoires.
Le saviez-vous ?
Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un diagnostic de performance énergétique.
Quels sont les droits du locataire face à une augmentation de loyer avec un DPE périmé ?
Le locataire peut faire valoir ses droits lorsque son propriétaire lui oppose une hausse de loyer sans fournir de DPE en cours de validité. Il lui est conseillé d’abord d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour signifier à son bailleur ses obligations.
En l’absence de réponse, la voie de la médiation peut être envisagée en saisissant la Commission départementale de conciliation.
Enfin, le parcours judiciaire constitue le dernier recours pour tenter d’obtenir l’annulation de l’augmentation de loyer.
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