Investir dans l’immobilier à Bali… ou comment se faire une place au paradis

Bien sûr, il y a ce cadre paradisiaque entre plages de sable blanc, forêts vert émeraude, temples bouillonnants de vie et rizières à perte de vue. Mais investir à Bali présente surtout de nombreux avantages financiers. L'île indonésienne est l'une des destinations touristiques les plus populaires au monde, et attire chaque année des millions de visiteurs étrangers. Son marché immobilier en pleine expansion offre des opportunités intéressantes, que ce soit pour des investissements dans des villas de luxe, des appartements ou des terrains constructibles. Bali bénéficie de plus d'un cadre légal qui permet aux investisseurs étrangers d'acquérir des biens immobiliers, sous certaines conditions tout de même. On retiendra trois atouts de poids : 

1. Une rentabilité élevée 

Grâce à un flux touristique croissant, la demande de locations saisonnières est forte, ce qui permet aux investisseurs de générer des rendements intéressants. Selon le Bureau central des statistiques de Bali, l’île a accueilli 6 333 360 touristes étrangers en 2024, soit une augmentation significative de 20,1 % par rapport à l’année précédente. L'analyse des données mensuelles révèle un taux de croissance moyen de 31,2 % par mois. Les Australiens et les pays d’Asie voisins (Inde, Chine, Corée du Sud, Malaisie, Japon) représentent les premiers touristes, mais Bali reçoit également nombre d’Américains et d’Européens. De fait, un investissement immobilier à Bali offre des rendements bruts entre 6% et 12% par an. 

2. La qualité de vie 

L'île des dieux est réputée pour sa sécurité, l’accueil chaleureux de ses habitants et son faible coût de la vie, 34% moins élevé qu’en France. À titre d’exemple, un (bon) déjeuner au resto vous coûtera moins de 3 euros. Ajoutez à cela un cadre idyllique et un climat tropical, et vous obtenez une destination qui séduit aussi bien les expatriés que les retraités, les étudiants que les travailleurs nomades.  

3. La croissance économique 

Le marché immobilier balinais continue de croître avec des projets de développement dans les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie et du commerce. Sur l'ensemble de l'année 2024, l'économie balinaise a progressé de 5,48 %, dépassant le taux de croissance national indonésien (5,03 %), selon Erwin Soeriadimadja, directeur du bureau de la Banque d'Indonésie à Bali. « Cette croissance robuste souligne la résilience et le potentiel de Bali à relever les défis mondiaux et nationaux », argumente-t-il.  

Le budget nécessaire pour investir dans l’immobilier à Bali dépend évidemment de plusieurs facteurs, notamment de l’emplacement du bien, de sa taille et de son type (villa, appartement, terrain). Les prix peuvent varier fortement en fonction de la localisation et des services proposés.

• Villas et maisons : dans des zones prisées comme Seminyak, Canggu ou Ubud, les prix commencent à 200 000 dollars US (soit un peu plus de 185 000 euros) pour une petite villa et atteignent plusieurs millions de dollars pour des propriétés de luxe avec piscine et tout le confort moderne.  
• Appartements : les appartements dans des complexes touristiques peuvent être plus abordables, mais la fourchette de prix est très (très) large, entre 100 000 et 500 000 dollars (92 000-464 000 euros).  
• Terrains : là encore, la localisation et la superficie sont des critères essentiels. Acheter un terrain pour y développer un projet immobilier peut coûter entre 50 000 dollars (46 000 euros) et plusieurs centaines de milliers de dollars.

Bali offre une variété de destinations propices à l'investissement, en fonction des objectifs de chacun. Voici notre top 4 : 

• Canggu : ce village côtier est très populaire auprès des expatriés et des jeunes touristes. Il est réputé pour sa scène gastronomique, ses plages et son ambiance décontractée. Canggu est idéale pour un investissement locatif à court terme. Pour acheter une villa avec deux chambres ici, comptez entre 2 300 et 3 200 €/m².  
• Seminyak : Seminyak est une destination de luxe, avec des hôtels, des restaurants et des boutiques haut de gamme. Les propriétés ici sont souvent plus chères (entre 1 800 et 2 300 €/m² pour un appartement avec une chambre), mais offrent une rentabilité intéressante (entre 8% et 10% par an), en raison de la forte demande touristique et des tarifs élevés des locations.  
• Ubud : entouré de rizières, le centre culturel de Bali est parfait pour ceux qui souhaitent investir dans une chambre à louer au sein d’une villa ou dans un hôtel de charme. La demande touristique à Ubud est en perpétuelle croissance et les rendements locatifs sont compris entre 10% et 12% par an. Ici, le budget pour l’achat d’un appartement avec une chambre est compris entre 1 100 et 1 600 €/m². 
• Sanur : plus calme et familiale, Sanur est idéale pour ceux qui recherchent une rentabilité stable sur le long terme avec une clientèle touristique différente. Les prix immobiliers sont proches de ceux de Canggu : comptez entre 1 800 et 2 700 €/m² pour une villa avec deux chambres.

Les règles relatives à l’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier à Bali sont assez strictes pour les investisseurs étrangers puisque ceux-ci ne peuvent pas emprunter directement auprès des banques locales. Il existe toutefois plusieurs solutions alternatives :

• Un partenariat local : de nombreux investisseurs étrangers choisissent de s'associer avec un citoyen indonésien pour acquérir un bien. Ce partenariat peut se faire sous forme de coentreprise, mais attention aux risques liés à ce type d'arrangement.  
• Un crédit à l’étranger : certains investisseurs étrangers choisissent de recourir à un crédit dans leur propre pays, à condition que leurs banques soient prêtes à financer un investissement à l'étranger. Renseignez-vous auprès de votre conseiller.  
• Des prêts privés : il est aussi possible de se tourner vers des prêteurs privés ou des investisseurs internationaux qui sont d’accord pour financer des projets à Bali.

L'achat d'un bien immobilier à Bali suit une procédure précise : 

1. L’acquisition via une société : la méthode la plus courante pour les étrangers consiste à créer une société locale (PMA ou Penanaman Modal Asing) pour acquérir un bien immobilier. Cela permet d'éviter les restrictions sur la propriété foncière directe.  
2. La vérification juridique : avant de procéder à l'achat, il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé pour vérifier la légalité de la transaction et s'assurer que le titre de propriété est clair.  
3. Le passage chez le notaire et l’enregistrement : après avoir signé un contrat d'achat, l'acte doit être notarié et enregistré auprès des autorités locales pour garantir la sécurité juridique de la transaction.

La gestion locative peut être confiée à des agences spécialisées, qui s'occupent de tout, depuis la prise des réservations jusqu'à l'entretien du bien. Ces agences prélèvent généralement des commissions de 10% à 25% des revenus générés par la location.

1. Bien choisir l'emplacement : l'emplacement reste le critère principal. Privilégiez les zones à forte demande touristique.
2. Étudier la législation locale : prenez conseil auprès d'experts juridiques pour bien comprendre les règles fiscales et les possibilités d’acquisition.
3. Diversifier votre portefeuille : investir dans différents types de biens ou différentes zones peut réduire les risques liés à la volatilité du marché.
4. Gérer efficacement les locations : faites appel à une agence locale expérimentée pour gérer vos biens.
5. Préparer un plan à long terme : l'investissement à Bali peut être très rentable, mais il est important de le voir comme un projet à long terme.  

Investir dans l'immobilier à Bali offre des perspectives intéressantes et un marché dynamique. Cependant, pour réussir, il est essentiel de bien choisir l’emplacement, de comprendre les aspects juridiques et fiscaux, et de s’assurer d’une bonne gestion locative. Avec les bonnes stratégies et une préparation minutieuse, votre investissement à Bali peut s’avérer extrêmement rentable, tout en vous permettant de profiter plusieurs fois par an d’un cadre de vie paradisiaque.

Et pour les ceux qui recherchent un décor idyllique à quelques heures seulement de la France, pensez à investir en Grèce !