Immobilier : 4 astuces pour financer un investissement locatif

La première chose à faire, pour réussir à financer un investissement locatif, est de peaufiner votre profil afin de convaincre un établissement bancaire de vous faire confiance. Avant de vous accorder un crédit immobilier, les banques s’assurent que vous êtes en mesure de rembourser votre emprunt. Vos revenus sont bien entendus pris en compte. Des revenus fixes et réguliers sont indispensables pour espérer obtenir un emprunt. Si vous êtes entrepreneur, c’est l’ancienneté de votre activité qui sera prise en compte. Votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport entre vos revenus et vos mensualités de crédit, doit être inférieur à 35 %. Votre reste à vivre est également pris en considération. En ce qui concerne votre apport personnel, il doit au moins représenter 10 % du montant de votre projet. Plus il est important, plus vous aurez de chance de séduire une banque prêteuse. Enfin, votre situation financière doit être saine : les découverts bancaires sont à éviter dans les mois qui précèdent votre demande. Pour montrer votre sérieux aux différentes banques démarchées, n’hésitez pas à ajouter une simulation de votre investissement à votre dossier. Loyers, charges, fiscalité, stratégie de revente… un projet travaillé en amont montrera votre sérieux et facilitera l’obtention d’un emprunt pour financer votre investissement.

En dehors de votre profil, les banques vont se pencher sur le logement dans lequel vous souhaitez investir. Elles s’assurent que la demande locative est importante dans la ville où est situé le bien. Pour cela, elles se basent sur des données économiques et démographiques. La plupart du temps, elles vérifient également que le prix d'achat du bien correspond aux valeurs de marché constatées dans le même secteur pour un bien aux caractéristiques similaires. Les banques prêteuses s’assurent également que le marché immobilier est dynamique, en se basant sur différents baromètres, afin d’anticiper une éventuelle revente anticipée du bien. Pour résumer, les établissements bancaires veulent s’assurer qu’ils ne prennent pas de risques en finançant votre projet immobilier. Vous l’aurez compris, l’emplacement du bien dans lequel vous envisagez d’investir est primordial. Pour une petite surface (studio, T2), misez sur les centres-villes ou les quartiers proches des grandes écoles, puisque ces biens sont l’apanage des étudiants et jeunes actifs. Pour un bien de 3 pièces ou plus, privilégiez les quartiers résidentiels proches des écoles et des transports en commun, dans la mesure où ces biens sont ciblés par les couples et les familles. Si vous avez un petit budget, vous pouvez également miser sur un placement alternatif. Parkings, caves, parts de SCPI…, ces investissements accessibles offrent des rendements intéressants, souvent compris entre 4 et 8 %.

Pour financer un projet immobilier locatif, vous avez le choix entre le prêt amortissable et le prêt in fine. L’emprunt immobilier amortissable est le plus courant. Avec ce type de prêt, vous remboursez le capital progressivement, avec les intérêts. Vous payez plus d’intérêts que de capital en début de prêt, puis cela s’inverse dans la deuxième partie du prêt, plus particulièrement dans le dernier tiers. Dans certains cas, le prêt amortissable permet d’emprunter sans apport personnel, à condition que le bien s’autofinance grâce aux loyers. À contrario, avec un prêt in fine, le capital est remboursé en une seule fois, à l’échéance. Autrement dit, seuls les intérêts sont réglés mensuellement. Ce montage est intéressant, si vous cherchez à optimiser votre fiscalité. En effet, le taux d’un prêt in fine étant plus élevé que pour les prêts amortissables, les intérêts déductibles sont plus importants. En revanche, le prêt in fine est plus risqué pour la banque, vous devez donc avoir une situation financière solide pour espérer l’obtenir. Pour financer votre investissement immobilier, la dernière solution consiste à opter pour un paiement comptant. Toutefois, pour conserver une bonne épargne de précaution, optimiser votre base imposable grâce aux intérêts déductibles, et profiter au maximum de l’effet de levier du crédit, en comptant sur les loyers perçus pour payer vos mensualités, mieux vaut passer par la case emprunt.

En investissant dans la pierre en 2025, vous pouvez bénéficier de différents dispositifs fiscaux. Parmi ces dispositifs, nous retrouvons le Denormandie, réservé aux logements anciens à rénover, permettant de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % pour un engagement de location sur 12 ans. Le dispositif Denormandie est accessible dans les communes du programme Action cœur de ville (ACV), ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est marqué. De plus, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. De son côté, le dispositif Loc’Avantages offre une réduction d’impôt jusqu’à 65 %, selon le loyer pratiqué et le profil du locataire. Pour en bénéficier, il faut signer une convention avec l’Anah et respecter certains plafonds. La loi Malraux permet de profiter d’une réduction d’impôt représentant de 22 à 33 % du montant des travaux effectués pour réhabiliter le logement, situé soit dans des Sites patrimoniaux remarquables (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés. Enfin, le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (régime micro-BIC) ou de déduire les charges liées à l’investissement pour leur montant réel.