Investir dans l’immobilier, oui, mais comment réussir son coup ? Petite surface et ville en tension semblent une bonne base. Pourtant, d’autres facteurs comptent : budget travaux, mise aux normes... Vous hésitez à placer vos économies dans une chambre de bonne. Faut-il sauter le pas à Paris ? On fait le point sur les avantages et les limites. À vous de trancher.
Investir dans une chambre de bonne parisienne, un bon plan ?
Ce n’est pas un secret, la capitale affiche les prix au m² les plus élevés de France. Fin mai 2025, le montant du m² moyen tournait autour des 9 470 €, selon notre outil d’estimation.
Alors forcément, même si une petite surface coûte moins cher, en termes de rentabilité, les chiffres peinent à s’élever, 4% en moyenne. Mais Paris reste la plus belle ville du monde et sa renommée n’a pas de limite.
Paris attire les touristes
L’année passée, Paris et ses alentours ont accueilli plus de 40 millions de visiteurs : « 26,1 millions de touristes français (+1 % vs. 2023 et -8 % vs. 2019) et 22,6 millions de touristes internationaux (+2 % vs. 2023). Cela représente un nouveau record pour la clientèle internationale, surpassant ainsi la fréquentation de 2019 (+2 %) », d’après le comité régional de Paris île de France.
L’organisation des JO et la réouverture de la cathédrale Notre-Dame ont bien aidé. Mais le fait est qu’il y a toujours quelque chose à découvrir ou redécouvrir à Paris. Des espaces pour se cultiver, s’amuser, se détendre, se régaler, de quoi séduire un public large.
Paris attire les étudiants du monde entier
Paris est une ville de prestige qui accueille de grandes écoles universitaires comme l’Inah, SciencesPo, Normale Sup, Dauphine… Et attire les étudiants de France et du monde entier. En 2024, Paris recensait 392 233 étudiants, selon l’Unité départementale de Paris de la DRIEAT (Direction régionale et interdépartementale de l’Environnement, de l’Aménagement et des Transports) et ⅓ d’entre eux vivaient en location. Quand d’autres ne sont pas parvenus à se loger.
Puisque la demande est souvent supérieure à l’offre de logements, vous ne devriez pas connaître de difficultés à trouver un locataire. Par ailleurs, si vous optez dans une mini ou petite surface parisienne, avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous décrocherez un certain nombre d’avantages fiscaux, comme par exemple la déduction des charges, taxes, l’amortissement, en optant pour le régime réel.
Les bâtiments historiques et classés
Les avantages fiscaux sont supérieurs lorsque les biens se situent dans des immeubles classés. Le dispositif Malraux vous donne droit à une réduction d’impôts si vous effectuez des travaux dans des bâtiments historiques et classés. En revanche, le montant de l'investissement est plus conséquent.
La location d’une chambre de bonne à Paris
Qui dit chambre de bonne dit appartement haussmannien ou charme de l’ancien. Ce qui peut impliquer que ces logements sont dans leur jus ou pas aux normes, pire que ce sont des passoires thermiques. Alors, si le prix à l’achat n’est pas trop élevé, le montant des travaux doit être évalué et inclus dans l’enveloppe. Car il peut être bien salé.
Pour rappel, un logement ne peut être loué comme résidence principale que s’il répond aux normes de décence et affiche une note supérieure à G au DPE. « Un logement est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, est inférieure à 450 kWh/m2 », précise le site du gouvernement.
« Par ailleurs, les locataires des passoires thermiques pourraient exiger de leur bailleur des travaux de rénovation. D’ici à 2028, le texte de loi prévoit qu'il sera interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. »
Voilà qui fait grimper la note, malgré les nombreuses aides en faveur de la rénovation thermique, et grandir l’hésitation. Même si on sait que l'immobilier parisien prend toujours de la valeur. Il est vrai que le prix du m² parisien a dégringolé ces 5 dernières années (-11 %). Mais sur la dernière décennie, il a tout de même augmenté de près de 20 %, d'après notre outil d'estimation.
L'encadrement des loyers
Pour mémoire, dans les villes situées en zone tendue, les loyers sont plafonnés. « Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer », précise le site du gouvernement. Librement mais « sous le niveau de loyer de référence majoré ». Pour vous aider à savoir le montant que vous pourriez demander, la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) met à disposition une plateforme. Inscrivez vos critères et faites une première évaluation.
Et pourquoi ne pas se tourner vers un studio dans Grand Paris ?
La révision des réseaux de transports a comme étiré la capitale. Le Grand Paris englobe les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne ainsi que six communes de l'Essonne et une du Val-d'Oise. Sauf qu’à Colombes, Nanterre ou Argenteuil, le prix du m² reste inférieur à celui de la capitale.
Pourtant, ces communes ne se situent qu’à 15 min, environ, de train ou de RER de Paris. Et si vous vous éloignez, les prix continuent de baisser. À titre d'exemple, Colombes (Hauts-de-Seine) affiche un prix moyen du m² de 4 821 €, à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), il est à 3 899 €, à Stains, il chute à 2 594 €.
Prenez le temps de la réflexion, votre budget pourrait vous ouvrir les portes d’un studio bien isolé et même vous offrir une meilleure rentabilité.
Le calcul de la rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette inclut dans son calcul divers frais, les prélèvements sociaux et les taxes liées aux impôts mais aussi les avantages fiscaux dont vous pourriez bénéficier. Elle vous permettra de déterminer le meilleur investissement pour vous. Selon les différents sites de crédit, cette formule permet de la calculer :
[(loyers annuels - charges - impôts) / prix d’acquisition] x 100
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)