Portrait-robot du multipropriétaire français : qui est-il, où achète-t-il ?

Selon le rapport de l’INSEE, environ 9,7 millions de propriétaires détenaient plusieurs logements en 2022, seuls ou en commun (en couple ou à plusieurs), en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière). Ce qui représente 35 % des propriétaires résidant fiscalement en France hors Mayotte, soit environ un tiers. Pour rappel, toute personne détenant au moins 2 logements, est un multipropriétaire.

Les profils de ces multipropriétaires sont hétérogènes au regard du nombre de propriétés qu’ils possèdent ou encore de l’usage qu’ils en font.

• 5,6 millions d’individus possédaient 2 biens immobiliers, soit la grande majorité des multipropriétaires.
• 1,2 million d’individus cumulaient 5 logements au moins.
• 246 600 personnes possédaient plus de 10 logements.
• 17 % des multipropriétaires avaient 2 résidences principales (majoritairement la leur et celle de leur usufruitier).
• 16 % possédaient leur résidence principale et un bien mis en location.
• 12 % possédaient une résidence principale et une résidence secondaire.
• 91 % des logements des multipropriétaires étaient détenus en nom propre.

Si on devait dresser un portrait-robot du multipropriétaire, il aurait pas moins de 60 ans. On est loin du cliché du jeune multipropriétaire trentenaire qui souhaite à tout prix devenir rentier. Selon les chiffres de l’INSEE, « trois personnes sur dix âgées de 55 à 65 ans sont multipropriétaires », alors qu’avant 25 ans, la part de propriétaires est faible. L’accession à la propriété est effectivement moins facile lorsqu’on démarre dans la vie active. De plus, la succession intervient de plus en plus tard avec l’allongement de l’espérance de vie.

L’étude souligne aussi qu’après 65 ans, le nombre de propriétés détenues par les multipropriétaires diminue – soit en raison des dépenses de soins liées à l’âge ou parce que certains organisent la transmission de leur patrimoine, en effectuant des donations, par exemple.

• 30,1 % des individus entre 55 et 65 ans sont multipropriétaires.
• 1,2 % des moins de 25 ans sont multipropriétaires.
• 9,6 % des plus de 90 ans sont des multipropriétaires.

Concernant le niveau de vie des multipropriétaires, deux informations importantes sont à retenir :

• leur niveau de vie médian est supérieur d’environ 25 % à celui des monopropriétaires : 30 700 euros contre 25 000 euros ;
• plus le nombre de biens détenus augmente, plus le niveau de vie médian du multipropriétaire est élevé. Celui qui détient dix logements a un niveau de vie médian supérieur de 43 %, à celui qui en détient 2 : 41 500 euros contre 28 900 euros.

De plus, à titre de comparaison, le niveau de vie médian des personnes multipropriétaires par rapport aux non-propriétaires, est supérieur de moitié : 30 700 euros contre 19 900 euros !

Si les multipropriétaires possèdent 21,6 % du parc privé, ils possèdent à eux seuls la moitié du parc locatif.

Pas étonnant que plus de la moitié des propriétés détenues par les multipropriétaires (57 %) soient des logements loués (hors résidence principale occupée par le propriétaire ou par un usufruitier). Ce sont 6 logements sur 10 !

43 % des habitations détenues les multipropriétaires sont des résidences principales. Pour un monopropriétaire, ce chiffre monte à 87 %. Les autres logements sont des résidences secondaires (23 %) ou des logements vacants (20 %).

Les multipropriétaires investissent dans les grands centres urbains et dans les zones touristiques (stations balnéaires, zones de montagne). Dans les départements où le taux de résidences secondaires est élevé, il y a une forte concentration de logements détenus par des multipropriétaires. Certaines villes du littoral appréciées sont concernées, mais aussi certains départements touristiques en montagne. C’est ainsi que « les résidents des départements alpins allant de la Haute-Savoie aux Alpes-de-Haute-Provence et des départements ruraux du sud du Massif central, du Lot à l’Ardèche, sont plus souvent multipropriétaires que la moyenne ». Ils représentent 25 % des personnes âgées de 25 ans et plus.

En revanche, les départements du Nord, du Pas-de-Calais et de l’Aisne ne sont pas très bien lotis en termes de nombre de multipropriétaires : ils sont inférieurs à 16 %. Les grands centre urbains et certains départements parisiens, où le marché locatif s’est particulièrement développé, comptent aussi de nombreux multipropriétaires : « Le pôle de Paris, qui s’étend au-delà de la petite couronne, compte 68 % de logements détenus par au moins un multipropriétaire », peut-on lire dans le rapport.

En 2022, les multipropriétaires détenaient près des deux tiers des logements du parc privé (65 %). Et parmi eux, la grande majorité des multipropriétaires (60 %) sont des petits multipropriétaires possédant 2 biens immobiliers. Loin de l’image du serial-propriétaire au patrimoine vertigineux, les profils de ces multipropriétaires sont finalement très diversifiés.