Immobilier : recul inédit de la part des ménages propriétaires en France

Dans sa note du 10 octobre dernier, l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), dresse un état des lieux du logement en France. Part des ménages, nombre de propriétaires, nombre de logements, part des résidences principales, résidences secondaires, logements vacants, etc. Le rapport est assez complet.

Fait notoire : en dix ans, la part des ménages propriétaires de leur résidence principale a légèrement diminué, passant de 57,7 % en 2013, à 57,2 % en 2023. Six ménages sur dix sont propriétaires de leur logement. Ce rapport en constante augmentation depuis 1983, montre ses premiers signes de faiblesse en 2014, puis continue à diminuer légèrement jusqu’à aujourd’hui. C'est l'un des plus faibles taux de l'Union européenne. 

En parallèle, le nombre de ménages locataires augmente légèrement entre 2013 et 2023, passant de 39,5 % à 40,2 %. Quant au nombre de personnes logées à titre gratuit, il décroît de façon assez spectaculaire puisqu’il passe de 8,2 % en 1983, à 2,6 % en 2023.

Au niveau du nombre de logements présents sur le territoire, l’INSEE recense 37,8 millions de logements en France au 1^er janvier 2023 (hors Mayotte). Ce sont 13,4 millions de logements supplémentaires depuis 1983 (soit en 40 ans).

D’autres données intéressantes viennent compléter le tableau. Sur ces 37,8 millions de logements :

• 82,1 % sont des résidences principales (soit huit logements sur dix).
• 9,8 % sont des résidences secondaires et des logements occasionnels.
• 8,2 % sont des logements vacants.

Selon l’INSEE, « depuis les années 1980, le parc de logements en France hors Mayotte s’est accru de 1,1 % par an en moyenne ». Une croissance portée par la construction de logements neufs et la réaffectation de locaux non-résidentiels en logements d’habitation.

L’étude de l’INSEE nous renseigne également sur la répartition des logements selon leur type (habitat individuel ou collectif) et selon la taille de l’unité urbaine.

Si le cœur des Français bat davantage pour le logement individuel (80 % le plébiscitent), le parc de logements en France (hors Mayotte) compte 55,1 % d’habitat individuel. Dans l’unité urbaine de Paris, c’est la tendance inverse qui s’observe, la part des logements collectifs est bien plus importante et représente plus de 80 % des logements. En campagne, la part des logements collectifs ne représente que 10,4 % des logements.

Si l’accession à la propriété figure parmi les principaux objectifs de vie des Français, force est de constater que le rêve s’éloigne peu à peu. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce constat.

D'abord des prix extrêmement élevés. Ces dernières années, les prix du logement n’ont cessé de croître un peu partout sur le territoire. Toujours selon l’INSEE, « l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 30 % entre 2013 et 2023, pour l’ensemble du territoire métropolitain, tout type d’habitat confondus. ». À Paris, sur cette même période, les prix de l’immobilier ont augmenté de 29,9 %. Ce qui a eu pour conséquence le franchissement de la barre symbolique des 10 000 € le m² dans la capitale, en 2020. Dans certaines villes comme Bordeaux, Rennes, Lyon, ou Strasbourg, la variation des prix de l’immobilier au m² a été supérieure à 55 % de hausse. Cette forte augmentation des prix de l’immobilier en France a limité l’accession à la propriété, malgré le contexte favorable de taux bas en 2021.

Ensuite, une fiscalité de plus en plus lourde pour les propriétaires. Sur la détention, mais également sur la transaction avec l’impôt sur la plus-value par exemple.

Enfin, récemment, le ralentissement du marché de l’immobilier a complexifié de nouveau l’accession à la propriété. La hausse brutale des taux d’intérêt et le durcissement de l’octroi de crédit a encore plus éloigné une partie de la population à la propriété, surtout les primo-accédants. Il faudra observer les impacts de cette nouvelle conjoncture immobilière et économique sur fond d’inflation, dans les mois avenir...