Démembrement de propriété : quel est l'âge idéal pour faire une donation ?

Le démembrement de propriété permet de transmettre un bien immobilier ou financier, tout en conservant l’usage ou les revenus générés par celui-ci. Typiquement, un parent peut donner la nue-propriété de sa résidence principale ou d’un bien locatif à ses enfants, et en conserver l’usufruit à vie dans le même temps.

Cette technique permet de réduire la base imposable de la donation, puisque la valeur transmise (la nue-propriété) est calculée selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et donc plus les droits de donation sont élevés. À l’inverse, plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété prend de la valeur, ce qui réduit alors les droits à payer.

L’un des moments clés pour envisager un démembrement de propriété est le passage à la soixantaine. À cet âge, la valeur fiscale de l’usufruit commence à baisser de manière significative. Par exemple, selon le barème fiscal, l’usufruit d’une personne âgée de 61 à 70 ans est évalué à 40 % de la valeur du bien, contre 50 % entre 51 et 60 ans. Cela signifie que la nue-propriété représente déjà 60 % de la valeur du bien, rendant la donation moins coûteuse en droits de mutation.

Ce seuil est donc souvent considéré comme un bon compromis entre les intérêts du donateur (qui souhaite conserver un certain contrôle ou revenu) et ceux des donataires (qui bénéficient d’une transmission allégée fiscalement).

Si le démembrement de propriété devient fiscalement plus avantageux à mesure que l’on avance en âge, il existe tout de même des limites à une stratégie trop tardive. En effet, une donation réalisée à un âge avancé peut susciter des contestations ou poser des problèmes, si le donateur perd ses facultés cognitives ou si son décès survient peu de temps après la donation.

Par ailleurs, plus l’âge avance, plus les enjeux de dépendance ou de besoins de liquidités peuvent devenir contraignants. Réaliser un démembrement autour de 60-65 ans permet d’anticiper ces aléas, en gardant une vision claire sur la gestion du patrimoine.

Rappelons que chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, sans payer de droits de donation. Le démembrement de propriété permet de maximiser ces abattements, en jouant sur la valeur fiscale de la nue-propriété.

Par exemple, un bien d’une valeur de 300 000 €, donné en nue-propriété à un enfant alors que le donateur a entre 61 et 70 ans, sera valorisé à 180 000 € (60 % du bien). Si les abattements sont encore disponibles, seule la part excédant 100 000 € sera soumise aux droits de mutation.

Ce levier est donc particulièrement pertinent pour optimiser une transmission et anticiper une succession, en évitant des coûts fiscaux élevés, surtout dans le cadre d’un patrimoine immobilier important.

Au-delà de l’aspect fiscal, le démembrement de propriété offre une grande souplesse dans la gestion du patrimoine familial. Il permet, par exemple, de protéger le conjoint survivant dans le cadre d’une succession ou d’organiser une stratégie patrimoniale entre plusieurs générations.

Lorsqu’un démembrement de propriété est mis en place suffisamment tôt, les enfants peuvent anticiper leur rôle de futurs pleins propriétaires et respecter en même temps la volonté des parents de conserver les rênes du bien immobilier (habitation ou investissement locatif).