Quel salaire pour emprunter 100 000, 200 000 ou 300 000 € en 2023 ?

Karin Scherhag 26 jan 2023
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Conditions d’emprunt durcies. Augmentation progressive des taux d’intérêt. Inflation galopante. Bouh ! Depuis fin 2022, la capacité d’emprunt des Français est mise à mal. Alors nous, on s'est demandé (concrètement) quel salaire il fallait pour emprunter en 2023. Suivez le guide. 

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Quel salaire pour contracter un prêt immobilier en 2023
Taux d'endettement. Capacité d'emprunt. Reste à vivre... On vous aide à y voir clair.
Sommaire

Quel salaire pour emprunter 100 000, 200 000 ou 300 000 € ?

Halte aux idées reçues ! Non, le salaire n’est pas le seul élément qui entre en ligne de compte pour obtenir un prêt immobilier. On vous explique tout ça juste après. Cependant, en admettant que vous ayez liquidé tous vos crédits en cours et que votre taux d’endettement avant acquisition soit nul, quel salaire faut-il donc pour emprunter 100 000, 200 000 ou 300 000 € ? Bonne question. Très bonne question. Ça tombe bien, on a la réponse.

Selon le courtier en ligne Empruntis, les taux immobiliers moyens constatés au 16 janvier 2023 sont les suivants :

  • Sur 10 ans : 2, 30 %
  • Sur 15 ans : 2, 55 %
  • Sur 20 ans : 2,65 %
  • Sur 25 ans : 2,75 %

Quel salaire pour emprunter 100 000 € ? 

Selon le simulateur Empruntis, l’estimation de salaire pour emprunter 100 000 € est de  : 

  • 3 219 €/mois sur 10 ans (assurance incluse 34 €/mois)
  • 2 270 €/mois sur 15 ans (assurance incluse 36 €/mois)
  • 1 764 €/mois sur 20 ans (assurance incluse 37 €/mois)
  • 1 464 €/mois sur 25 ans (assurance incluse 38 €/mois).

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ? 

Toujours selon Empruntis, le salaire pour emprunter 200 000 € est de : 

  • 6 437 €/mois sur 10 ans (assurance incluse 68 €/mois)
  • 4 534 €/mois sur 15 ans (assurance incluse 71 €/mois)
  • 3 528 €/mois sur 20 ans (assurance incluse 74 €/mois)
  • 2 931 €/mois sur 25 ans (assurance incluse 77 €/mois).

Quel salaire pour emprunter 300 000 € ?  

Et pour emprunter 300 000 € ? Le salaire est de : 

  • 9 652 €/mois sur 10 ans (assurance incluse 101 €/mois)
  • 6 803 €/mois sur 15 ans (assurance incluse 107 €/mois)
  • 5 291 €/mois sur 20 ans (assurance incluse 111 €/mois)
  • 4 395 €/mois sur 25 ans (assurance incluse 115 €/mois).

La hausse des taux d’intérêt diminue la capacité d’emprunt des potentiels acheteurs. Meilleurs Agents estime ainsi qu’une augmentation du taux d’intérêt de 1 % équivaut à une perte de la capacité d’emprunt d’environ 9 %. 

Dans ce cas, lorsque votre salaire n’est plus suffisant, vous pouvez tenter de jouer sur d’autres paramètres, comme le montant de votre apport, la durée de votre crédit sachant qu’elle n’est pas extensible à l’infini, ou la détention d’un PEL qui vous offre un taux d’intérêt fixé à l’avance. 

Enfin, lorsque le financement immobilier devient complexe, il est toujours possible de vous faire accompagner par un professionnel. Il saura négocier pour vous, le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt. 

Ça change quoi, un taux d’usure à 3,57 % ?

Remonté à 3,57 % (pour un emprunt sur 20 ans) au 1er janvier 2023, le taux d’usure représente le taux maximum au-dessus duquel les banques n’ont pas le droit de prêter. Il comprend également : les intérêts du crédit, les frais bancaires et l’assurance emprunteur. 

Si la remontée du taux est une bonne nouvelle pour quelques dossiers d’emprunt retoqués lorsque le taux était encore de 3,05 %, la satisfaction devrait être de courte durée, car les taux d’intérêt continuent de grimper. Le taux d’usure, lui, est bloqué pour trois mois. Il n’est revu par la Banque de France que tous les trimestres, ce qui crispe le marché immobilier et prive certains emprunteurs de l’obtention de leur prêt. 

Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule… Le ministre de l’ Économie, Bruno Le Maire, prévoit la revalorisation du taux d’usure tous les mois et non plus tous les trimestres, afin de fluidifier le marché immobilier. 

Le nouveau mode d’actualisation qui devrait intervenir début mars est, pour le moment, une solution d’urgence... temporaire. 

Quels éléments sont scrutés par la banque pour l’octroi d’un prêt immobilier ?

Pour l’établissement prêteur, votre niveau de revenu est évidemment un élément majeur. Il détermine notamment votre capacité d’emprunt. Mais il n’est pas le seul critère important. D’autres éléments et indicateurs sont observés par les banques pour évaluer votre « profil risque » et établir votre capacité à rembourser les sommes prêtées. Voilà un bref rappel… 

Vos revenus 

Vos revenus se composent de... votre salaire. Bravo ! Mais pas que. Vos autres sources de revenu comme votre pension compensatoire ou vos revenus locatifs, par exemple, sont également pris en compte. 

Lorsque la banque étudie votre dossier de prêt, elle s’assure que vous percevez des revenus réguliers et fixes. C’est pourquoi, vous bénéficiez d’un net avantage lorsque vous êtes salarié, en CDI. Si vous êtes dans ce cas de figure, la banque vérifie : 

  • votre salaire net avant impôt,
  • vos relevés de compte sur les trois derniers mois précédents votre demande de prêt. 

Pour les travailleurs indépendants et les chefs d’entreprise, la banque exige les trois derniers bilans comptables (ou trois dernières années de revenus) pour vérifier votre solvabilité. 

Quelles sont les autres sources de revenu prises en compte par les banques ? 

  • La pension alimentaire perçue,
  • La pension compensatoire perçue, suite à un divorce,
  • Les revenus locatifs de votre bien immobilier loué. Le plus souvent, dans la limite de 70 % des recettes locatives,
  • Le salaire variable et les commissions de l’agent commercial qui exerce depuis plus de trois ans.

Le saviez-vous ?

Certains revenus ne sont pas retenus par les banques pour calculer votre capacité d’emprunt. Ils ont le plus souvent un caractère exceptionnel. Comme par exemple, une prime exceptionnelle, des heures supplémentaires, des primes d’intéressement et de participation, etc. 

Votre taux d’endettement (inférieur à 35 % de vos revenus) 

Votre taux d’endettement permet de mesurer la part de vos charges (mensualité du prêt comprise) par rapport à votre revenu. Les charges prises en compte sont le plus souvent : vos loyers, vos mensualités de crédits en cours, vos pensions alimentaires versées, etc. 

Depuis le 1er janvier 2022, Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) contraint les banques à observer un taux d’endettement de 35 % maximum, assurance emprunteur incluse. Si la part de vos charges représente plus de 35 % de vos revenus, vous risquez fortement de ne pas obtenir votre prêt. 

Pour calculer votre taux d’endettement, il suffit d'appliquer cette formule : [(Charges fixes + Montant des mensualités) / revenu] x 100. Facile, non ? 

Votre capacité d’emprunt 

Votre capacité d’emprunt désigne le montant maximum qu’il vous est possible d’emprunter, eu égard à votre taux d’endettement qui ne doit pas excéder 35 %. Votre capacité d’emprunt varie selon le taux d’intérêt et la durée de votre emprunt. 

Et pour calculer votre capacité d’emprunt, il y a aussi une formule : [(Revenu – Charges) x 35 / 100] x durée (en mois). On vous laisse sortir la calculette.

Votre reste à vivre   

Le reste à vivre est tout aussi important que le taux d’endettement. Il représente la somme qu’il reste sur le compte de l’emprunteur lorsque celui-ci s’est acquitté de ses charges fixes. Le reste à vivre doit permettre de gérer les dépenses du quotidien : nourriture, habillement, transport, etc. Il n’est pas soumis à un taux de référence et s’apprécie au cas par cas. En général, il est admis qu’il doit être de 700 € pour un adulte et 300 € pour un enfant.

Le saviez-vous ?

Bonne nouvelle ! Si votre reste à vivre est conséquent, la banque peut faire d’une entorse à la règle du taux d’endettement maximum de 35 %. En effet, tous les trimestres, elle peut déroger à la règle édictée par le HCSF pour 20 % de ses dossiers. Elle doit cependant favoriser l’accès à la résidence principale et l’accession des primo-accédants. Normal. 

Le taux d’intérêt et la durée de votre prêt 

La banque vous prête de l’argent, moyennant des intérêts. Les intérêts dépendent du taux d’emprunt négocié et de la durée d’engagement. Plus la durée est courte, plus le taux d’intérêt est bas. Et inversement. 

Une durée d’emprunt plus longue permet un montant de capital emprunté plus important. En effet, en étalant le remboursement des mensualités sur une plus longue période, on peut emprunter davantage. En revanche, une durée d’emprunt plus longue signifie également un taux d’intérêt plus élevé, et un coût du crédit plus important. Les taux sont plus faibles, lorsque la durée du crédit est faible également (10 ou 15 ans). En revanche, les mensualités de remboursement sont mécaniquement plus élevées.

À noter

Le HCSH fixe la durée d’emprunt maximale à 25 ans (27 ans dans le neuf).

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