Pourquoi et comment s'assurer de la solvabilité d'un acheteur ?

La solvabilité de votre candidat acheteur ne doit pas être présumée. En vérité, cette vigilance préalable a plusieurs utilités : 

• Elle permet au professionnel et aux autres protagonistes d’éviter une perte de temps inutile sur une transaction qui n’aura pas lieu.
• Il en va également de la réputation de l’agent, qui risque de perdre toute crédibilité, en présentant au vendeur un acheteur dont la capacité de financement n’a pas été validée.
• Travailler avec des acquéreurs qualifiés permet d’optimiser les délais de vente.
• La responsabilité du professionnel peut être engagée, si le devoir de vérification, de conseil et d’information n’a pas été observé en amont.

Le professionnel de l’immobilier est soumis à un devoir de vérification, de conseil et d’information envers le vendeur et l’acquéreur. Il doit donc communiquer à ces deux parties toutes les informations utiles de nature à influer sur le consentement des uns et des autres. S’il manque à cette obligation, alors il engage sa responsabilité.

S’agissant de la solvabilité de l’acquéreur, l’agent immobilier doit effectuer des contrôles pour s’en assurer. En effet, lors de la signature de l’avant-contrat, le bien est immobilisé, ce qui peut constituer une perte de temps, et donc d’argent, pour le vendeur, lorsque la transaction tombe à l’eau. Si la solidité du dossier financier n’a pas été vérifiée en amont, le vendeur peut se retourner contre le professionnel.

La jurisprudence récente a pu rappeler ce principe à plusieurs reprises :

• « L’agent immobilier est débiteur d’une obligation de renseignement et de conseil. L’obligation d’information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux » (TJ Draguignan, 17 octobre 2024, 21/05969). 
• « L’agent immobilier doit vérifier la solvabilité de l’acquéreur et justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté ». (Cass. 1e civ. 11-12-2019 n° 18-24.381)

Avant la signature de l’avant-contrat, il est important de vérifier la solvabilité du candidat acheteur. Comment faire ? Selon la nature de la transaction, différents documents pourront être demandés :

• Les trois derniers bulletins de salaire (ou justificatifs de revenus pour les indépendants) ;
• Le dernier avis d’imposition ;
• Les relevés bancaires récents (souvent 3 mois) ;
• Le montant de l’apport personnel disponible ;
• Les éventuels crédits en cours ;
• Un accord de principe de la banque (attestation de financement).

Ces documents ne permettent pas d’assurer à 100 % la solvabilité de l’acquéreur. Toutefois, ce sont de bons indicateurs.

Il se peut que votre acheteur soit quelque peu surpris par cette démarche. N’hésitez pas à présenter votre demande comme une étape normale et confidentielle, incluse dans un processus de qualification. Les acheteurs sérieux et motivés se montreront coopératifs.

Certains profils inspirent davantage confiance, lors d’une transaction immobilière. S’ils sont plus rares, les acheteurs qui paient comptant sont exclus du risque de refus de financement de l’établissement bancaire. De même, l’acquéreur qui possède sa résidence principale pourra plus facilement financer l’achat du nouveau bien immobilier. Toutefois, il vaut mieux s’assurer que la vente de son bien soit déjà bien avancée, au risque qu’un mauvais timing fasse échouer la nouvelle transaction.