La servitude de passage est un concept qui peut donner lieu à des abus, et bien souvent à des litiges entre voisins. Rien de tel que des mises en situation pour mieux comprendre ces notions et voir comment il est possible de faire valoir ses droits, dans l'éventualité où ils auraient été bafoués.
Abus de droit et servitude de passage : deux notions juridiques
Un abus de droit, c’est quoi ?
On parle d'abus de droit lorsqu’un individu outrepasse ou détourne les droits dont il profite légalement et que cela nuit à un tiers.
Et qu'en est-il d'une servitude de passage ?
C’est ce que l’on appelle aussi un « droit de passage » : la loi reconnaît à une personne le droit d’emprunter une zone déterminée sur le terrain de son voisin pour rejoindre son domicile, car celui-ci n’est pas accessible directement depuis la rue. C’est parce qu'il vit sur une parcelle enclavée (Article 682 du Code Civil).
Le site du Service Public rappelle que ce passage peut être décidé en bonne intelligence entre voisins. Il s'agit alors d'une servitude de passage conventionnelle. Il recommande pour cela de tenir compte des éléments suivants :
« Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique. Toutefois, si le terrain est devenu enclavé à la suite d’une division d’une propriété en plusieurs lots (à la suite d’une vente, d’un partage ...), le passage doit se situer sur l’ensemble de cette ancienne propriété (sauf impossibilité), même s'il s'agit du trajet le plus long pour accéder à la voie publique. Passer par l'endroit le moins dommageable pour votre voisin. Verser à votre voisin une indemnité proportionnée au dommage causé par le passage (destruction d’un mur, perte de jouissance ou tout autre préjudice). L’indemnité peut être versée en une seule fois ou périodiquement pendant toute la durée de la servitude. »
Mieux vaut fixer la décision et les modalités d'exercice du droit de passage (tracé, montant de l'indemnité et entretien) devant notaire, dans un acte authentique, car elles peuvent être personnalisées, et donc différentes de ce qu'aurait prévu la loi. Ce droit restera ainsi reconnu, même si les propriétaires changent.
À noter
Un terrain est dit enclavé, lorsqu’il ne dispose pas d’un espace suffisant pour accéder à la voie publique. Si des voisins ont du mal à s’entendre sur ce sujet, ce sera au juge de se prononcer. En fonction de l’examen du terrain et des difficultés d'accès, un droit de passage pourra être attribué et défini selon les règles établies par la loi. Il s'agira alors d'une servitude de passage légale.
En revanche, aucun droit de passage n'est accordé, si le chemin existant est simplement peu commode ou si le voisin a, par exemple, construit un édifice qui l’empêche de rejoindre son domicile depuis la rue.
Quand y-a-t-il un abus de droit concernant la servitude de passage ?
Voici quelques exemples d’abus de droit et servitude de passage.
Votre voisin, qui bénéficie d’un droit de passage pour traverser votre terrain avec sa voiture et rejoindre ainsi son domicile, décide désormais :
- d’y entreposer la caravane qu’il vient de s’offrir,
- d'y installer sa cuisine d'été ou plus simplement d'organiser des barbecues sur cette zone,
- d'aménager un potager, un poulailler, ou de planter des arbres sur cette servitude, ce qui représente une vraie nuisance.
Les possibilités d'abus de droit peuvent être nombreuses. Ne sous-estimons pas la capacité de l'esprit de certaines personnes à imaginer toutes sortes de façons d'ennuyer les autres…
Néanmoins, le propriétaire du terrain où a été tracée la servitude, même s'il était très irrité par le comportement de son voisin, n'aurait pas le droit d'y édifier un muret ou encore d'y installer un portillon, à moins de lui remettre un double de sa clé. Dans le cas contraire, il se rendrait coupable à son tour d'un abus de droit.
Quels recours, en cas d'abus de droit ?
Celui qui se sent lésé doit prouver le préjudice qu’il subit et lancer une première démarche amiable, soit :
- en contactant un conciliateur de justice par le biais de la mairie de la commune où se situe le bien ; c'est gratuit,
- en sollicitant un médiateur ; la procédure devient alors payante, d'autant plus que l'intermédiaire peut être un avocat,
- en entamant une procédure participative avec un avocat, mais il faudra mettre la main au porte-monnaie cette fois encore.
Si cette première tentative échoue, il sera contraint de se diriger vers le tribunal judiciaire du lieu où se situent les résidences et la servitude.
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