Vous avez signé un compromis de vente mais vos projets ont été chamboulés. Vous souhaitez faire machine arrière. Pouvez-vous rétropédaler sans craindre de pénalités ou vous retrouver devant le tribunal ? Éléments de réponse.
Le compromis de vente en clair
Un compromis de vente est une sorte d’avant-contrat de vente. Il indique notamment, noir sur blanc, que l’acheteur s’engage à acquérir le bien, à quel prix et sous quelles conditions. De son côté, le vendeur s'engage à le lui vendre.
Ce document n’est pas obligatoire. Néanmoins, son utilisation reste courante. Le plus souvent, l’acheteur et le vendeur sollicitent un notaire pour le rédiger et le signer. Toutefois, ils peuvent également s’en charger eux-mêmes, avec ou sans l’aide d’un agent immobilier : on parle alors d’acte sous seing privé.
L’acheteur peut-il demander l’annulation du compromis de vente ?
L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation autorise l’acheteur (particulier) à prendre le temps de la réflexion après la signature du compromis de vente. Il dispose de 10 jours calendaires (à compter du lendemain de la réception du compromis de vente signé) pour se rétracter.
En revanche, lorsqu’il s’agit d’un acheteur professionnel — par exemple dans le cadre d’un achat destiné à une revente rapide — ce délai est limité à 7 jours. Dans tous les cas, tant que ce délai est respecté, l’acheteur n’a pas à justifier sa décision.
Par ailleurs, en l’absence de certains documents obligatoires (pré-état daté, diagnostics, etc.) lors de la signature du compromis, ce délai de rétractation peut être prolongé.
Comment procéder à l’annulation du compromis de vente ?
L’acquéreur doit se rétracter dans un courrier envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au notaire.
L’acquéreur peut-il se rétracter légalement passé les 10 jours ?
Oui, dans certains cas, notamment lorsque des conditions suspensives ne peuvent être réalisées. Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas son prêt immobilier dans le délai prévu au compromis — généralement 45 jours — il peut renoncer à l’achat. Il devra toutefois fournir deux attestations de refus émanant d’établissements prêteurs.
De même, si un sinistre survient entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique de vente, l’acheteur peut également renoncer à acheter ce bien. Dans ce cas, il devra motiver sa décision et transmettre un justificatif.
L’acquéreur récupère alors le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis, généralement compris entre 5 et 10 % du prix du bien. Lorsque la transaction a été réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, les frais annoncés ne sont pas dus. En revanche, les frais de notaire déjà engagés pour des démarches administratives ou autres restent à la charge de l’acheteur ou du vendeur, selon les stipulations du contrat.
Précision importante
Un acheteur peut également demander l’annulation de la vente d’un bien immobilier pour dol, ou solliciter une diminution du prix, après la signature de l’acte authentique de vente, s’il découvre un vice caché. Conformément à l’article 1641 du Code civil, ce vice doit être non apparent au moment de la vente et rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, ou en diminuer l’usage à un point tel que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait offert un prix inférieur, s’il en avait eu connaissance. L’acheteur peut engager une démarche amiable, solliciter l’assistance de sa protection juridique ou faire appel à un avocat pour faire valoir ses droits. Il devra toutefois prouver que le vendeur avait connaissance du vice.
Que risque un acquéreur qui se rétracte en dehors du périmètre légal ?
Si l’acquéreur se désengage sans motif valable après l’expiration du délai de rétractation, le vendeur peut demander réparation.
Cette situation peut être encadrée par une clause de dédit, prévoyant généralement une indemnisation comprise entre 5 et 10 % du prix de vente. En l’absence d’une telle clause, ou si l’acheteur refuse de verser l’indemnité prévue, le vendeur peut saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts. Il peut même demander l’exécution forcée de la vente.
Un vendeur peut-il annuler légalement un compromis de vente ?
Il est difficile pour un vendeur de se rétracter après la signature d’un compromis de vente. Toutefois, il peut toujours en faire la demande à l’acquéreur et tenter de parvenir à un accord amiable.
En cas d’acceptation, il devra restituer l’acompte versé, conservé soit par le notaire, soit sur le compte séquestre du vendeur lorsqu’il s’agit d’un acte sous seing privé.
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