DPE et passoires thermiques : valoriser les projets de vos vendeurs et acheteurs

La performance énergétique d’un bien serait le 3e critère pour un achat immobilier, juste derrière le prix et la localisation, selon une étude du réseau Laforêt. C’est dire l’importance qu’a pris le DPE en seulement quelques années. En effet, il a un impact sur les taux de négociation, les délais de vente, et plus encore. « Plus les lettres de DPE vont vers le G, plus la négociation est forte, et les délais de mise en vente s’allongent », rappelle Alain Letailleur.

Concrètement, qu’est-ce que le DPE ?

Selon Hellio, « le Diagnostic de Performance Énergétique est un outil indispensable dans le cadre d’une transaction : achat ou location d’un bien immobilier. Il permet de dresser un bilan de l’énergie consommée par le bien, tout en proposant des pistes d’amélioration ».

Que contient le rapport du DPE ?

• Une description de l’état initial du logement (type de bâtiment, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire, système d’éclairage, etc.).
• Une indication des consommations énergétiques du bâtiment, des dépenses annuelles d’énergie, et des émissions de gaz à effet de serre.
• Des étiquettes Énergie et Climat (allant de A à G).
• Des recommandations de travaux d’économie d’énergie et des écogestes à intégrer au quotidien.

À noter : l’étiquette Climat est tout aussi importante que l’étiquette Énergie. D’ailleurs, la note retenue pour le DPE est la note la plus basse entre les deux étiquettes !

Pour rappel, le calendrier d’interdiction de location des logements énergivores est le suivant :

• 2024 : interdiction de louer les logements en G+,
• 2025 : interdiction de louer les logements en G,
• 2028 : interdiction de louer les logements en F,
• 2034 : interdiction de louer les logements en E.

Il faut savoir que ces trois lettres du DPE représentent environ 40 % des logements en France !

Quel est le périmètre de l’interdiction ?

Sont concernés par le calendrier d’interdiction :

• les locaux à usage de résidence principale (logements occupés au moins 8 mois dans l’année),
• les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte, et qui constituent la résidence principale du preneur,
• les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits (les contrats en cours d’exécution ne sont pas soumis à l’interdiction et le logement n’est pas considéré comme indécent à l’instant T).

Y a-t-il des exceptions ?

Il y a effectivement des exceptions, qui sont détaillées ci-dessous :

• Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété (il appartient au copropriétaire de démontrer qu’il n’a pu parvenir à obtenir une classe de DPE décente, malgré la réalisation des travaux dans les parties communes et dans les parties privatives de son lot).
• Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales (certains travaux ne sont pas réalisables, compte tenu de la nature de ces habitations).

Quelles sont les sanctions prévues en cas de non-respect ?

Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité du logement à l’obligation. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour répondre ou trouver un accord avec le locataire. Dans le cas contraire, la commission départementale de conciliation peut intervenir pour rendre un avis. Si le bailleur refuse d’effectuer les travaux, le juge peut décider de réduire le montant du loyer. Il peut aussi suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux.

Pour optimiser la performance énergétique d’un bien immobilier, plusieurs gestes peuvent être efficaces.

Quels sont les principaux postes de rénovation ?

• L’enveloppe du bâtiment (le toit, les murs, les menuiseries, les planchers hauts et bas). Des murs non-isolés peuvent représenter entre 30 et 40 % de déperdition thermique.
• La ventilation pour empêcher l’humidité de s’installer.
• Les systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire, etc.

« Dans le cadre de la rénovation en habitat collectif, on est davantage limité sur les gestes de rénovation, avec des écueils techniques plus importants », ajoute Étienne Duhot.

Quelles sont les grandes étapes de la rénovation globale en logement individuel ?

• Faire réaliser un bilan énergétique précis (le DPE est un point de départ, mais dans un objectif de rénovation globale, il faut faire réaliser un audit énergétique par un professionnel RGE « Reconnu garant de l'environnement »).
• Faire appel à un accompagnateur Rénov’, obligatoire depuis 2024.
• Recourir aux services d'entreprises spécialisées RGE pour la réalisation des travaux.
• Obtenir la validation des scénarios de travaux et l’attestation de conformité pour déclencher le versement des primes.

Quid des aides à la rénovation ?

« Le sujet des aides est aujourd’hui un peu complexe », reconnaît Étienne Duhot. « Pour un logement en F ou G, le propriétaire est aujourd’hui obligé de réaliser un bouquet de travaux (rénovation d’ampleur), et ne peut plus bénéficier d’aides MaPrimeRénov’ pour un geste isolé. Il doit viser un gain énergétique minimum avec un saut de deux classes au DPE et deux gestes d’isolation minimum. Cette règle prend effet dès le 1^er janvier 2025 », poursuit-il. En revanche, pour les logements de A à E, les monogestes sont toujours possibles.

Le site de l’Anah met à disposition un guide des aides financières 2024 à consulter pour tout renseignement.

Il est dans l’intérêt des professionnels de l’immobilier de transformer la performance énergétique du logement en opportunité de business. En effet, le sujet est extrêmement vaste et les porteurs de projets sont en quête de réponses.

L’outil Impact DPE vous permet de valoriser vos connaissances sur le sujet de la rénovation énergétique auprès de vos clients. Vous pouvez notamment calculer la dépréciation du prix au m² d’un bien immobilier en G ou F, selon sa localisation. Vous obtenez des indications sur le délai de vente, le taux de négociation du prix, etc.

Nos conseils pour les agences :

• Formez-vous (Hellio Académie accompagne et forme les pros).
• Trouvez les bons partenaires.
• Communiquez et faites savoir haut et fort que vous êtes un spécialiste de la question.
• Faites de votre agence un lieu de vie et de proximité.

Mickael Hellegouarch, conseiller immobilier chez iad France, nous livre sa vision sur le sujet : « Avant la loi Climat et Résilience, le sujet rénovation énergétique était abordé avec les clients de temps en temps, mais aujourd’hui, c’est presque systématique. Dans ma région, au Morbihan, c’est un sujet à prendre à bras-le-corps. Dès le rendez-vous R1, j’intègre le processus très rapidement et je fais intervenir les professionnels et partenaires pertinents pour les porteurs de projets que j’accompagne ».

Pour regarder le replay de la webconférence, c’est par ici ! La webconférence du 26 novembre porte quant à elle sur le marché du neuf, très chahuté actuellement…

À très bientôt !