Michel Barnier l'avait annoncé en conseil des ministres en octobre, en présentant le projet de budget pour 2025 : fini, l'amortissement pour les locations meublées non professionnelles ! Cette décision a pour but d’inciter les propriétaires à louer leurs biens sur de longues durées plutôt que sur de courtes. Selon Bercy, cela devrait permettre aux Français de se loger durablement plus facilement.
La fin de l'amortissement
Vous avez été séduit par les avantages fiscaux que proposait la location meublée, bien plus intéressants que ceux de la location nue ? Eh bien, le projet de loi des finances pour 2025 vient vous en sucrer un, c'est ballot... Il s'agit de l'amortissement, c’est–à-dire la perte de valeur annuelle à déduire de ses impôts, dont on tenait compte dans le calcul de la plus-value. Les propriétaires bailleurs ne pourront plus compter sur elle pour alléger les taxes au moment de la revente.
Pourquoi mettre fin à l'amortissement ?
La mesure précédente favoriserait les locations de durées courtes au détriment des longues. Le ministère de l'économie la jugeait « peu compatible avec les objectifs de la politique publique du logement, en particulier dans les zones touristiques ou caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».
L'idée vient du projet de loi « anti Airbnb » d'Annaïg Le Meur - Ensemble pour la République - et d'Inaki Echaniz - socialistes -. Les deux députés pointaient « une singularité fiscale du statut LMNP, au détriment de la logique comptable : si, par le biais de l’amortissement, on considère que le bien se dégrade, et donc qu’il perd de la valeur, la plus-value retenue devrait être la différence entre le prix de cession et la valeur « dégradée » du bien, constatée par les amortissements ».
Avec l'application de cette nouvelle mesure à partir du 1er janvier 2025, le gouvernement pourrait bien récupérer près de 200 millions d'euros dans l'année.
Une décote de l'abattement fiscal
Autre avantage raboté : l'abattement fiscal sur les revenus locatifs. Les meublés touristiques bénéficiaient de 50 %. Désormais, il ne s'agira plus que de 30 %, soit le même abattement fiscal que pour les locations vides, dont les baux de location sont de trois ans. Par ailleurs, le plafond de revenus locatifs qui permet de profiter de cet avantage est lui aussi diminué. Il passe de 77 700 euros à 15 000 euros.
Les meublés de tourisme classés relativement épargnés
Les meublés de tourisme classés, c’est-à-dire ceux qui proposent des critères de confort ++, voient leur abattement fiscal passer de 71 % à 50 % des revenus locatifs. En revanche, ils ne devront pas vous rapporter plus de 77 000 euros/an pour vous donner accès à cet abattement, contre 188 700 euros avant.
Vous êtes concerné ? Estimez-vous heureux... En première lecture, le 29 janvier 2024, l’Assemblée nationale avait voté un abattement de 30 % ! Le Sénat a été plus généreux, ce que déplorent Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz. Aussi continueront-ils « de défendre, dans le cadre de l’examen du projet de budget pour 2025, la nécessité d’aligner la fiscalité entre les locations de longue et celles de courte durée ».
À noter :
Le 23 octobre dernier, l’Assemblée nationale a adopté un amendement d'Annaïg Le Meur, poussant l’abattement fiscal de la location nue de 30 % à 50 %, mais rien ne garantit qu'il apparaisse dans le texte final du budget 2025. Toutefois, Laurent Saint-Martin, ministre des Comptes publics, s'est dit favorable à une hausse de l'abattement fiscal de la location nue de longue durée à 40 %. Affaire à suivre...
Les conséquences pour les propriétaires loueurs
Selon Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com, l'impact de cette mesure « serait relativement minime pour la grande majorité des loueurs », d'abord parce que l’imposition de la plus-value de cession en LMNP prévoit divers abattements légaux, qui réduisent le montant de la plus-value imposable. Ainsi, en gardant 22 ans votre bien immobilier, vous devenez exempt d'impôt sur la plus-value. Ensuite, parce que ces biens se transmettent bien souvent dans le cadre des successions, et il n'est alors plus question de plus-value. Cette mesure touche davantage ceux qui achètent et revendent rapidement.
À noter :
En revanche, les répercussions de la loi anti Airbnb seront plus importantes pour l'ensemble des particuliers intéressés. Pour être loués, ces logements doivent répondre dorénavant aux mêmes obligations de DPE que les locations classiques. Ainsi, il faudra un DPE au moins noté F en 2025 et E en 2028 pour apparaître sur une plateforme.
Les maires peuvent limiter la location d’une résidence principale à 90 jours/an, au lieu de 120 actuellement.
Ils pourront également déterminer des « quotas » de meublés de tourisme, s'ils se trouvent en zones tendues ou dans des secteurs qui présentent plus de 20 % de résidences secondaires. Ils désigneront alors dans leur PLU d’urbanisme ces zones réservées à la construction de résidences principales.
Les loueurs devront faire enregistrer le meublé qu'ils mettent en location, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Et gare aux filous qui braveraient cette obligation ! Ils risquent en effet des sanctions et amendes pouvant aller jusqu'à 25 000 euros.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)