Fin de la niche fiscale pour les LMNP

Si le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) séduisait autant de particuliers, c’est qu’il offrait des avantages fiscaux en plus d’une rentabilité plus élevée que la location nue. En effet, 70% des bénéficiaires ne paieraient pas d’impôts, selon un rapport parlementaire. Or il faut rembourser la dette : à en croire le projet de loi de finances pour 2025, présenté en conseil des ministres début octobre, cette niche que représente le LMNP pourrait bien vivre ses derniers jours. Ainsi, le gouvernement espère récupérer près de 200 millions d’euros sur les 60 milliards à économiser en 2025.

Le projet vise également à équilibrer le marché locatif et freiner la spéculation immobilière. En alignant la fiscalité des locations meublées avec celle des locations vides et longue durée, les effets de la spéculation devraient diminuer et les prix de l’immobilier se stabiliser. En principe.

Aujourd’hui, un loueur de ce type déduit chaque année de ses impôts une partie de la perte de valeur du logement, du mobilier et des travaux réalisés. C’est ce que l’on appelle l’amortissement. Et celui-ci n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, lors de la revente du bien.

Le projet de loi de 2025 envisage de réintégrer l'amortissement dans le calcul de la plus-value, lors de la vente du bien. Le propriétaire est alors davantage taxé. Mais selon les spécialistes de l’immobilier, seuls les investisseurs qui pratiquent une stratégie d’achat-revente rapide seront réellement impactés.

Pour rappel, ceux qui conservent leur bien pendant plus de 22 ans bénéficient d’une exonération de l’impôt sur la plus-value. « Lors de l’achat, il est possible de choisir une déduction des frais de notaire et des commissions d’agence en charges plutôt qu’en amortissement, ce qui permet de réduire le montant amorti et donc de limiter l’impact de cette nouvelle disposition. Et en cas de moins-value à la revente ? Il n’y aurait pas de double sanction car si la vente génère une moins-value malgré l’amortissement intégré, le propriétaire ne paierait pas d’impôt sur la plus-value », rapporte le site STG immobilier.

En revanche, ce qui suit risque de toucher davantage de particuliers. Ceux qui ont opté pour le régime micro-BIC pouvaient bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. À présent, c'est une réduction de 30 % qui s'appliquera aux locations de courte durée (c'est-à-dire les baux de moins de 9 mois) et les locations touristiques, type Airbnb. Les locations longue durée devrait bénéficier d’une réduction de 40%.

Avec cette mesure, le gouvernement veut inciter les propriétaires à se tourner vers les locations longue durée afin de relancer le marché immobilier. Est-ce que ce sera vraiment efficace ? Pas sûr, selon les experts. Elle pourrait même déclencher l’effet inverse, entraînant une baisse du nombre de logements meublés, alors qu'ils sont déjà rares.

Quoi qu'il en soit, le Sénat a adopté, le 5 novembre, la proposition de loi Le Meur-Echaniz, dite « anti-Airbnb ». Elle doit être votée par l'Assemblée nationale ces prochains jours. Elle prévoit, entre autres, que les communes puissent instaurer des quotas de meublés de tourisme et des zones réservées à la construction de résidences principales.

Ce projet de loi « anti-Airbnb » demande à passer le seuil de recettes pour le statut LMNP de 23 000 € à 30 000 €, pour « éviter une aspiration artificielle des LMNP vers les LMP [locations meublées professionnelles], par attrait pour le dispositif de l’amortissement ».

Avec lui, l’abattement fiscal sur les revenus locatifs dont les meublés touristiques passe de 50% à 30%. Même taux que pour la location nue donc. Le plafond de revenus locatifs, au-delà duquel vous n’avez pas droit à cet abattement, est abaissé 15 000 € contre 77 000 €.

Enfin, les meublés de tourisme classés (ceux qui sont dotés de critères de confort particuliers), voient leur abattement fiscal réduit, de 71% à 50%, des revenus locatifs. Ils ne devront pas excéder 77 000 € pour vous ouvrir le droit à l’abattement. Le plafond était à 188 700 € jusqu'alors.

Pour compenser la suppression de l’amortissement, les particuliers, lorsqu’ils réalisent de gros travaux énergétiques, pourraient penser aux dispositifs comme Loc’Avantages ou la loi Denormandie. Avec eux, ils pourraient bénéficier de réductions d’impôts intéressants.

Et pour rebooster le marché immobilier, la réforme compte récompenser les propriétaires bailleurs longue durée. Un abattement spécifique ou un amortissement limité pourraient être créés.