Quelles sont les modalités de vente d’un terrain agricole loué ?

Avant de se demander si on peut vraiment vendre un terrain agricole qui est déjà loué, il faut d'abord connaître les grands principes de ce fameux terrain agricole.

Qu’est-ce qu’un terrain agricole ?

Un terrain est dit agricole lorsqu’il se situe en zone rurale. D’après le Plan local d’urbanisme (PLU), cet espace particulier doit être réservé à toute activité visant à la production, la commercialisation ou la distribution de produits agricoles et/ou d’élevage. Vous l’aurez compris : pour savoir si votre bien foncier répond aux caractéristiques du terrain agricole, vous devrez consulter les quatre zones du PLU de la commune dont dépend votre terrain, mais aussi le certificat d’urbanisme et le cadastre. Ces documents sont tous disponibles en mairie. Pratique. 

Quels sont les avantages d’un terrain agricole ?

Normalement, il n’est pas possible de faire construire sur des terres agricoles, car elles font l’objet d’une protection spécifique en raison de leur intérêt agronomique, biologique ou économique. Cependant, en tant que propriétaire d’un terrain agricole, vous devez savoir qu’il est possible de faire construire des bâtiments dans certains cas. Les règles évoluent selon la situation de votre commune, et l’existence ou non d’un Plan local d’urbanisme ou d’une carte communale.

Vous avez également la possibilité de louer votre bien foncier à un agriculteur. Dans ce cas, vous établirez avec votre futur exploitant un contrat de location ou « bail rural agricole ». Vous pouvez ensuite choisir de vendre votre terre agricole louée, peu importe la nature et la durée du bail engagées initialement. Cette solution vous permet de récupérer un capital immédiatement disponible, ou de simplifier la gestion administrative et financière de votre patrimoine.

Découvrez quelles sont les conditions à respecter pour vendre un terrain agricole déjà loué.

Vendre, même en situation de location

Le propriétaire est libre de vendre son bien à tout moment, y compris durant le bail (peu importe que le bail en question soit un contrat classique de neuf ans, un bail à long terme ou un bail renouvelé). Le code rural vous permet également de déterminer librement le prix de vente. À partir de là, plusieurs profils d’acquéreurs peuvent se présenter à vous :

• L’investisseur : cette personne achète du foncier agricole comme un placement, et souhaite percevoir des « fermages » - c’est-à-dire des loyers.
• Le futur exploitant : cette personne demande, en tant qu’acquéreur, le non-renouvellement du bail à son terme afin de pouvoir procéder lui-même à son exploitation.

La question du droit de préemption

Dans le cadre d’un bail rural, et si vous souhaitez vendre vos terres, sachez que le bailleur est prioritaire sur l’achat du bien, et titulaire d’un droit de préemption par conséquent. Vous devez absolument respecter ce droit vis-à-vis de votre locataire, mais aussi de la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) qui dispose en effet d’un droit de préemption sur l’ensemble des ventes d’immeubles agricoles. Pour plus d’informations à ce sujet, on renverra à l’art. L412-1 du code rural.

Toutefois, le locataire doit idéalement remplir certaines conditions. Il doit notamment bénéficier des avantages du bail à ferme (l’une des trois grandes catégories de baux définis par la loi, avec les baux à loyer et les baux commerciaux). L’agriculteur doit également exercer depuis au moins trois ans, exploiter le bien loué et s’engager à exploiter le bien préempté pendant une période d’au moins neuf ans.

Nombreux sont les avantages si vous faites appel à des experts pour vous seconder dans vos démarches.

Limiter les contraintes au maximum

Les transactions immobilières et autres formalités peuvent très vite se révéler contraignantes pour le propriétaire. C’est pourquoi il existe des structures spécialisées, par exemple dans la vente de terrains agricoles. Cette structure, qui peut être une agence immobilière ou un promoteur immobilier, mandate à votre service un conseiller qui vous accompagne dans l’établissement de vos démarches de vente.

Notez que la solution du promoteur immobilier est la plus avantageuse, surtout si vous prévoyez de rendre le terrain constructible. Votre interlocuteur s’occupera ainsi de réaliser les démarches en vue de faire réviser le plan local d’urbanisme, ce qui vous permettra de gagner du temps et d’optimiser vos chances de réaliser une vente intéressante.

Disposer d’une véritable expertise

Tout au long de la procédure de vente, votre promoteur fonde son expertise sur des critères précis, et se base sur le potentiel constructible global de votre terrain (là où vous préféreriez sans doute vous appuyer sur sa valeur effective). Parmi les éléments retenus : la superficie du terrain, l’emplacement géographique, les possibilités de viabilisation, etc.

Mettre toutes les chances de votre côté

Supposons par exemple qu’une partie de votre terrain se trouve en zone à urbaniser ou en zone urbaine : ce simple critère suffit amplement à donner de la valeur à votre propriété, aux yeux de votre promoteur. Ce dernier sera donc en mesure de vous faire une offre plus avantageuse. Pour accélérer les démarches, il peut être intéressant de mettre en avant l’intérêt général que représente le projet de construction (construction de commerces ou de logements sociaux).

Vous l’aurez compris : la mobilisation des compétences d’un promoteur immobilier ne peut que vous être profitable. Vous bénéficierez très certainement d’une plus-value conséquente lors de la transaction, ce qui ne serait pas forcément le cas en vous tournant vers un exploitant agricole.