Comment vendre son bien occupé?

krys 15 fév 2021

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Vous avez besoin de liquidités pour acquérir un nouveau « home sweet home » et bonne nouvelle, vous êtes propriétaire d’un logement en cours de location. Encore faut-il vendre ce bien avec son locataire dedans ! Suivez le guide.

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Vous avez besoin de liquidités pour acquérir un nouveau « home sweet home » et bonne nouvelle, vous êtes propriétaire d’un logement en cours de location. Voilà une source de revenus toute trouvée. Encore faut-il vendre ce bien avec son locataire dedans ! C’est possible ? On fait comment ? Suivez le guide.

1. Un logement loué peut être vendu en l’état

Tout propriétaire peut vendre un bien avec un locataire soit vide, soit occupé. Et contrairement aux idées reçues, si vous choisissez de le vendre avec le locataire en place, vous n’avez pas besoin de le prévenir. Le locataire paie le loyer au propriétaire, quel qu’il soit. Pour autant, on le verra plus loin, il peut être intéressant de le prévenir.

2. Avantages d’une vente « occupée »

Un délai de mise en vente court ! Vous n’êtes pas tenu par les délais de préavis obligatoires liés au congé donné au locataire pour vendre « non occupé ». Avec un acte final signé chez le notaire rapidement, vous pourrez vous tourner plus vite vers votre nouvel avenir. Vous proposez au futur propriétaire, investisseur ou non, un bien avec un locataire qui règle son loyer au prix du marché dans les délais.

Fabrice Lesur Directeur de l’agence Lesur Immobilier.

Cet argument est essentiel dans une telle vente. (...). Le vendeur doit me présenter les baux et quittances de loyer avant tout. Avec ces éléments, je peux dire aux potentiels acquéreurs : il y a des appels de loyer et le paiement est réalisé. Un bon moyen pour rassurer l’acheteur qui a besoin d’un prêt pour cette acquisition. Car la plupart du temps, les loyers servent à régler les mensualités du prêt.

Vous touchez les loyers jusqu’à la vente définitive du logement.

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3. Pas besoin d’informer le locataire…

Vendre un appartement loué impose peu d’obligations au propriétaire-bailleur. La loi n’oblige pas à prévenir le locataire de la future vente. En effet, la vente n’impactera pas son contrat de location. Il restera dans les lieux aux mêmes conditions. Et c’est le nouveau propriétaire qui lui rendra son dépôt de garantie lors de la fin du bail. Il peut être utile cependant de l’en informer. Vous faites appel à un professionnel de l’immobilier pour assurer la vente ? Il devra entrer dans le logement, faire un état des lieux pour estimer le prix, réaliser des photos du bien pour mettre en scène l’annonce immobilière. Or si vous ne le prévenez pas, le locataire est en droit de ne pas ouvrir sa porte. De plus, pour vendre un bien il faut le faire visiter. Le locataire doit vous laisser organiser les visites deux heures par jour ouvrables, si la clause figure bien dans le contrat de bail. Ce n’est pas le cas ? Appelez-le et trouvez un point d’accord sur l’organisation à venir.

... Sauf si vous lui proposez d’acheter

Il arrive qu’un locataire soit heureux dans son logement et cherche à l’acquérir. Alors, puisque vous avez décidé de vendre, proposez-lui d’acheter. Il est le mieux placé pour connaître la valeur et l’intérêt du bien. Si l’offre est au prix, vos démarches pour trouver un acquéreur peuvent ainsi aboutir rapidement. Attention, il n’a pas de droit de préemption sur d’autres potentiels acquéreurs. Isabelle est propriétaire d’un appartement à Lyon qu’elle souhaitait vendre pour assurer financièrement sa reconversion professionnelle. Le locataire avait fait savoir au syndic en 2019 qu’il était intéressé par l’achat de son appart. « En novembre 2020 mon agent immobilier l’a informé du prix auquel je vendais ce bien. Il n’a pas souhaité se positionner car il était dans une situation financière délicate suite au Covid-19. Le bien a été mis en vente sur différents sites et nous avons signé début janvier 2021 une promesse de vente ».

4. Vendre à un prix parfois inférieur au prix marché

Vendre un bien occupé sous-entend ne pas le vendre au prix marché. Avez-vous déjà fait quelques estimations pour vous faire une première idée de la valeur de ce logement ? Retirez 10 à 15 % de cette somme et vous devriez être proche du prix auquel votre bien peut trouver preneur. La décote dépend du montant du loyer, du temps qu’il reste avant la fin du bail et de l’âge du locataire. Il existe en effet une protection pour les locataires âgés de plus de 65 ans ayant de faibles ressources. Votre partenaire immobilier, vous indiquera une fourchette de prix à laquelle le bien devrait se vendre.

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Les outils en ligne doivent être complétés de l’avis de professionnels expérimentés se rendant chez vous pour affiner l’estimation de votre bien immobilier.

Le saviez-vous ?

Les transactions de biens de petites surfaces et de locations meublées sont faiblement décotées par rapport au prix marché.

5. À qui vendre un appart occupé ?

Pour information, les logements occupés ne sont pas les plus nombreux sur le marché. C’est un marché de niche, comme disent les agents immobiliers. Pour autant, un marché dynamique qui attire notamment :

les investisseurs,
les marchands de biens qui font de la rénovation,
toutes les personnes qui achètent avec un objectif : s’assurer un revenu régulier lors de la retraite.

Fabrice Lesur Directeur de l’agence Lesur Immobilier.

J’ai vendu un très bel appartement à Paris à un acquéreur de 50-55 ans, l'appartement lui plaisait, il l’a acheté pour l’occuper au moment de sa retraite dans la mesure où il ne pouvait pas mettre le locataire dehors pour l’instant. Il a fait un pari sur l’avenir car c’était l’appartement de ses rêves. Un bien impossible à trouver sans locataire. S’il s’était présenté sur le marché, il aurait été trop cher pour lui et surtout trop rapidement vendu.

La période incertaine que l’on vit actuellement impose de mener des démarches auxquelles on n’avait pas pensé précédemment. Rassurez-vous, vendre un bien occupé est relativement facile car les investisseurs qui cherchent de bonnes affaires, les particuliers qui préparent leur retraite sont encore plus présents aujourd’hui. Le marché immobilier reste dynamique et pas seulement sur les transactions immobilières vides ! Alors lancez-vous !

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