En France, le tarif médian d’un hébergement en Ehpad est de 2 000 euros par mois, selon la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (chiffres 2021). Autant dire une coquette somme, parfois difficile à mettre sur la table, sans avoir préalablement vendu la maison familiale. Mais une fois la décision prise, comment vendre le bien de son parent ? Quand faut-il vendre ? Y a-t-il des alternatives à la vente ? On fait le point.
Comment vendre le bien de ses parents ?
Lorsque votre parent est en possession de ses facultés mentales et physiques, vous pouvez l’aider dans les démarches pour vendre sa maison. Les formalités peuvent être complexes et votre parent sera plus que ravi du soutien que vous pourrez lui apporter. Cependant, il reste décisionnaire concernant la vente du bien et c’est lui qui apposera sa signature sur l’acte.
Parfois, l’approbation des descendants peut être nécessaire. C’est le cas, lorsqu’un des parents propriétaires du bien décède, ou encore lorsque la maison fait l’objet d’un démembrement de propriété. L’accord des enfants, est alors obligatoire avant la mise en vente du logement.
Enfin, lorsque le parent est sous tutelle ou sous curatelle, il y a des procédures strictes à observer, dans un objectif de protection des droits du parent aidé. Seul le tuteur légal ou curateur peut prendre la décision de vendre, avec l’autorisation préalable du juge des tutelles. De plus, « le prix de vente doit être équitable et refléter la valeur réelle du bien », c’est la loi qui le dit.
Bon à savoir
Le parent âgé peut choisir de faire une procuration à son enfant et lui donner mandat pour effectuer la transaction immobilière. La démarche a plusieurs avantages, et notamment la possibilité pour le parent de ne pas avoir à se déplacer chez le notaire pour chaque formalité. En cas de problème de santé, la solution est largement appréciée. Pour être valide la procuration doit être un acte sous seing privé et elle doit comporter plusieurs mentions obligatoires.
Quand faut-il vendre la maison de son parent ?
Votre parent propriétaire a pris la décision de vendre le logement familial. Une réflexion un peu douloureuse, mais finalement pour le meilleur. Toutefois, vous êtes-vous demandé s’il existe un moment opportun pour vendre ? La question peut sembler anecdotique, et pourtant, elle peut avoir des conséquences.
Lors de la vente d’un bien immobilier, en cas de plus-value immobilière, la fiscalité est différente selon que le bien vendu soit une résidence principale ou une résidence secondaire.
- Dans le cas d’une vente en résidence principale, la plus-value immobilière est exonérée d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux.
- En revanche, pour la résidence secondaire, ce n’est plus la même histoire. Votre parent est redevable à l’administration fiscale. Jusqu’à 36,20 %, sur la plus-value réalisée !
Lorsque votre parent est en Ehpad, l’administration fiscale considère le bien immobilier qu’il a quitté, comme sa résidence secondaire. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de vendre son logement avant l’entrée en maison de retraite. Le fisc peut se montrer clément lorsque la vente a lieu dans un « délai raisonnable », généralement 1 an après l’entrée en Ehpad. La mise en vente du logement devra avoir été faite avant le départ du parent.
Le saviez-vous ?
Si votre parent a acheté sa maison depuis plus de 30 ans, lors de la cession du bien, il échappe à la taxation sur la plus-value immobilière (impôts + prélèvements sociaux).
Les alternatives à la vente
Lorsque la décision de vendre est difficile, sachez qu’il existe d’autres alternatives, qui peuvent constituer de bons choix.
- La mise en location du logement
- La vente en viager
- L’entrée en famille d’accueil pour personnes âgées
La location directe de la propriété de votre parent peut constituer une bonne alternative lorsque le montant des loyers perçus est suffisant pour compléter le financement de la maison de retraite. Il est toutefois possible de demander l’aide sociale à l’hébergement (ASH) pour régler le complément, sous conditions. Attention ! La location suppose la gestion locative du bien qui peut être chronophage. D’autre part, il existe un risque d’impayés de loyer, bien qu’il soit plutôt rare.
Le viager peut aussi être une alternative. Le prix de vente n’est pas versé en totalité comme pour une vente classique. Votre parent recevra dans un premier temps une certaine somme à la signature de l’acte de vente en viager (le bouquet), puis l’acquéreur versera mensuellement ce qui reste sous forme de rente viagère jusqu’au décès du vendeur. À noter : avec cette solution, les enfants n’héritent pas du bien lorsque le parent disparaît. Toutefois, le montant de la rente viagère est souvent plus intéressante qu’un loyer.
Enfin, la famille d’accueil pour personnes âgées est une solution assez méconnue, toutefois, elle a de nombreux avantages. L’accueil est plutôt familial et les aidants sont souvent plus disponibles que le personnel des Ehpad. La solution est deux fois moins onéreuse que la maison de retraite. Malheureusement, ces infrastructures sont encore peu nombreuses en France.
Ces décisions sont souvent difficiles à prendre. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous donner toutes les informations utiles. Certaines agences immobilières sont spécialisées en viager, d’autres proposent leurs services de gestion locative.
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