Que faire en cas de mauvaise estimation par un notaire ?

Quentin Gres
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C'est la douche froide ! Votre notaire vient de vous remettre une estimation pour votre bien. Elle est mauvaise selon vous. Qu'est-ce que cela implique pour la vente ? Que pouvez-vous faire en cas de mauvaise estimation par un notaire ?

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un couple avec agent immo
Gardez bien toutes les estimations que vous avez fait réaliser, elles peuvent vous êtres utiles ! @gettyimages
Sommaire

Les conséquences en cas de sous-estimation d'un bien immobilier

Les conséquences seront différentes selon qu'il s'agisse d'une estimation dans le cadre d'une vente, d'une succession ou d'une donation. Prenons des exemples :

  • Vous avez une maison ou un appartement à vendre. Vous fondez votre prix de vente sur l'estimation du notaire et votre bien trouve preneur rapidement. Quelques années plus tard, ce même bien est remis sur le marché à un prix nettement supérieur. D'après l'annonce immobilière de ce bien, la valorisation n'est pas notable. Par conséquent, la plus-value n'est pas justifiée. Il faut se rendre à l'évidence : l'estimation initiale était mauvaise, vous avez perdu de l'argent.
  • Dans le cadre d'une succession, vous faites appel à un notaire pour obtenir une estimation immobilière. Elle est à joindre à la déclaration de succession. Elle permet à l'administration fiscale d'évaluer les droits de succession. Vous souhaitez ensuite mettre le bien en vente, mais à un prix plus élevé. Le bien est vendu et vous réglez un impôt sur la plus-value. Or, l'administration fiscale enquête et démontre que le bien a été sous-estimé lors de la succession. C'est à vous de prouver votre bonne foi. Dans le cas contraire, vous risquez un redressement fiscal.
  • Vous souhaitez mettre en place une donation de votre bien pour vos héritiers. Le notaire vous remet une estimation basse. Cela vous convient, les droits de donation seront moins élevés, mais l'administration fiscale vous contrôle et prouve que l'estimation était trop basse. Vous et vos héritiers devez alors vous acquitter de différentes pénalités. La note peut être salée !

Démontrer la mauvaise estimation avec des preuves

La responsabilité du notaire peut-elle être engagée en cas de mauvaise estimation ? Oui, mais il faut pouvoir réunir les preuves d'une négligence. Le problème, c'est que la nature de ces preuves n'est pas clairement définie par la loi. De plus, la justice estime qu'un notaire a le droit à l'erreur. Il faut souligner aussi qu'une estimation basse peut être justifiée. C'est le cas quand un bien présente un inconvénient, voire les cumule (emplacement peu demandé, mauvais état général, DPE faible, etc.).

Si vous vous estimez lésé, vous pouvez demander l'accompagnement d'un avocat. Pour éviter les longues batailles juridiques, il vaut mieux prendre des précautions dès l'estimation du bien.

  • Dans un premier temps, nous vous recommandons de vous informer sur le prix au m² en France. Celui-ci peut considérablement évoluer en fonction du contexte économique. Gardez à l'esprit que deux biens de même superficie n'auront pas systématiquement la même valeur. Cela dépend de l'emplacement (commune et quartier) et des caractéristiques du bien immobilier.
  • Dans un deuxième temps, vous pouvez estimer la valeur de votre bien, en prenant en compte ses avantages et ses inconvénients. Il est intéressant d'utiliser un simulateur pour estimer sa maison soi-même. Cela permet de se faire une bonne idée générale du positionnement de son bien sur le marché immobilier local et actuel.
  • Ensuite, nous vous conseillons de prendre contact avec des professionnels de l'immobilier, pour demander conseil et personnaliser l'estimation immobilière.

Comment se protéger contre une mauvaise estimation d'un bien ?

Faire appel à différents professionnels de l'immobilier est un moyen de se protéger contre une mauvaise estimation. Par qui faire estimer sa maison en plus du notaire ? Vous pouvez contacter plusieurs agences immobilières proches du bien à estimer. Demandez deux ou trois estimations. Elles seront gratuites. Les agences immobilières sont rémunérées uniquement en cas de mandat de vente.

Contactez des professionnels qui travaillent dans le secteur géographique sur lequel se trouve votre bien. C'est important. Pourquoi ? Parce que les mandataires et les agents connaissent bien le marché local : les biens vendus récemment, ceux qui ne trouvent pas preneurs ou au prix de longues négociations. Ils connaissent les attentes, voire les exigences des acheteurs.

Comparez ensuite ces estimations. Si elles sont similaires, considérez que l'estimation basse est justifiée. Gardez ces documents plusieurs années, dans le cas où vous devriez un jour démontrer votre bonne foi. Attention, si une seule estimation est plus élevée que les autres, ne vous réjouissez pas trop vite ! Cherchez à comprendre cet écart et si cela est justifié en interrogeant votre notaire et d'autres agents immobiliers.

Pour résumer, comment faire estimer sa maison ou son appartement le plus justement possible ? En demandant plusieurs estimations, par différents professionnels, et en les comparant. Si vous avez des doutes, n'hésitez pas à poser des questions. Surtout, gardez précieusement toutes les estimations que vous avez fait réaliser : elles peuvent vous être demandées par l'administration fiscale.

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