Si le passage à l’heure d’hiver impacte notre bonne humeur, force est de constater que le marché immobilier n’est pas non plus épargné. La saison de l’automne n’est en effet pas des plus propice aux projets immobiliers, et cela se traduit par un ralentissement du cycle baissier dans notre baromètre mensuel des prix immobiliers. Décryptage.
La baisse des prix immobiliers ralentit
Pas de surprise puisqu’on vous avait déjà prévenu le mois dernier : le marché immobilier est entré dans une phase de ralentissement saisonnier qui n’a rien d’anormal. Et pour cause, entre les journées qui raccourcissent et le mauvais temps, le moral n’est pas forcément au beau fixe en cette période et les acheteurs potentiels sont beaucoup moins nombreux. La saison automne-hiver est ainsi toujours très calme pour le marché, et cette perspective se confirme encore cette année.
Après un mois de septembre assez terne, octobre s’est ainsi montré tout aussi peu dynamique au point que les prix ont même légèrement reculé au niveau national avec une baisse de -0,1 %. Pour autant, il faut noter que la baisse tarifaire enregistrée au cours du mois écoulé s’avère nettement plus faible que celle observée en octobre 2023. Il y a un an, les prix immobiliers sur l’ensemble du territoire avaient ainsi fléchi de -0,7 % au cours de ce seul mois.
Prudence est mère de sûreté
Ce ralentissement du cycle baissier confirme-t-il la reprise du marché immobilier ? Attention à ne pas se réjouir trop vite. Si comme vous nous l’annoncions au mois de septembre, le pire est bel et bien derrière nous, il faudra en effet encore plusieurs mois pour que le marché immobilier puisse traduire de manière durable les signaux positifs envoyés par les marchés financiers au premier semestre 2024, tels que la maitrise de l’inflation, la baisse des taux directeurs ou encore l’assouplissement des conditions d’octroi de crédits.
Ainsi, quatre des dix plus grandes villes de France ont fait de la résistance et vu leurs prix immobiliers baissé au cours du mois d’octobre. Les villes de Strasbourg, Rennes, Montpellier ou encore Lyon affichent respectivement une baisse de -0,9 % (3 700 €/m²), de -0,8 % (3 938 €/m²), -0,3 % (3 406 €/m²), et de -0,9 % (4 614 €/m²).
Sans compter qu’entre l’effet saisonnier et l’espoir d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt qui incitent les candidats à l’achat à plus d’attentisme, la baisse des prix devraient se poursuivre sur l’ensemble du territoire en novembre et décembre, voire même s’accélérer.
La capitale retrouve une dynamique
S’il est encore trop tôt pour parler de retournement de marché au sein de la capitale, la chute des prix parisiens semble enfin ralentir. Ainsi, alors que les prix immobiliers à Paris baissaient de -1 % en octobre 2023, le recul n’est plus que de -0,4 % pour ce dernier mois. Et ce ralentissement ne date pas d’hier puisque la ville n’a vu ses prix reculer que de -0,6% entre mai et novembre alors qu’ils avaient plongé de -4,4% sur la même période en 2023.
À noter que certains arrondissements de la capitale s’en sortent même mieux que d’autres et sont d’ores et déjà repartis dans un cycle haussier. À l'image notamment des 6e, 7e et 16e arrondissements qui affichent respectivement des progressions de +2,6 % (15 086 €/m²) , de +5,7 % (15 082 €/m²) et de +3,0 % (11 325 €/m²).
Si dans les 11e, 12e et 18e, la progression y est moins forte, ces derniers ne sont pas en reste puisque la stabilisation en territoire positif est désormais en marche depuis plusieurs mois.
Les arrondissements centraux de Paris font, quant à eux, office de mauvais élèves avec des prix toujours en chute. Au cours des dix derniers mois, le 2e a ainsi enregistré une perte de -5,2 % (10 652 €/m²) tandis que le 3e a diminué de -6 % (11 066 €/m²). Quant au 4e, il reçoit le bonnet d’âne en affichant la plus forte baisse : -8,3 % (11 192 €/m²).
À noter que toutes les catégories de logements ne sont pas touchées de la même manière. Dans le détail, les petites surfaces s’en tirent nettement mieux que les grandes. Si les studios et deux-pièces voient en effet leurs tarifs repartir à la hausse depuis le début de l’année (+1,1 %), les trois-pièces affichent une baisse de -3,9 % depuis janvier, dont -2,5 % sur les deux derniers mois.
En Île-de-France les prix se stabilisent
Du côté de l’Île-de-France, l’optimisme est également de rigueur. Bien que toujours orientés à la baisse, les prix de la petite couronne comme de la grande couronne sont en effet entrés dans une phase de stabilisation. Depuis le début de l’année, la proche banlieue a ainsi vu ses prix diminuer de 0,8 % en moyenne contre 1,1 % pour Paris.
Dans le détail, les Hauts-de-Seine ont vu au mois d’octobre leurs prix baisser de -0,2 %, le Val-de-Marne de -0,3 %, et la Seine-Saint-Denis de -0,1%.
En ce qui concerne les quatre départements de la grande banlieue, ces derniers affichent en moyenne un recul de 1,4%.
A noter que selon notre équipe data-science, au regard de leurs niveaux respectifs d’offre et de demande, tous les indicateurs laissent à penser que Paris et la petite couronne devrait repartir plus vite et plus fort que la grande couronne. Une affaire à suivre…
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