La réussite de votre projet d’investissement locatif démarre dès l’agencement du plan de financement. Avant même la recherche de la perle rare, il est essentiel de construire une stratégie financière cohérente, pour obtenir les meilleures conditions de crédit : apport personnel, durée d’amortissement, type de prêt, effet de levier, exigences bancaires, etc. Pour vous aider, voici les principaux leviers à activer pour structurer votre financement de façon optimale !
Les piliers d'un plan de financement locatif réussi
Quel montant d’apport injecter dans votre projet ? Faut-il être attentif à la durée du crédit ? Vous questionner sur ces notions est, bien sûr, primordial pour vous aider à structurer le financement de votre investissement locatif.
L'apport personnel : quelle est la norme actuelle ?
L’apport personnel correspond à la somme d’argent provenant de vos ressources propres pour financer votre projet immobilier. Quel montant d’apport pour investir aujourd’hui ? Il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Entrent en considération : le profil de l’emprunteur, ses finances, et la nature de son projet. Toutefois, observer les tendances actuelles peut aider à y voir un peu plus clair…
Tout d’abord, rappelons qu’aucune loi n’impose la nécessité d’un apport personnel pour emprunter. Cependant, dans les faits, les banques demandent très souvent un apport minimum correspondant à 10 % du prix de l’acquisition. Pour un bien à 200 000 euros, un apport de 20 000 euros serait alors nécessaire. Ces 10 % d’apport représentent les frais annexes du crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, etc.). « Ce sont des frais que la banque est, en général, réticente à financer puisqu'ils n'ont pas de valeur immobilière, en cas de revente. », peut-on lire sur le site du Crédit Agricole.
Ces dernières années, le niveau d’apport personnel exigé par les banques pour obtenir un financement a eu tendance à augmenter. Entre 10 et 20 %. Parfois davantage, notamment à cause de la hausse des taux immobiliers. Pourtant, depuis 2025, il fléchit de nouveau, offrant davantage de possibilités aux emprunteurs. Une bonne nouvelle, même lorsque les écarts entre les régions demeurent très marqués (à Paris, le niveau d’apport reste élevé).
Disposer d’un apport personnel est un gage de sérieux et permet souvent une négociation bancaire plus avantageuse pour l’emprunteur. En outre, plus l’apport est élevé, plus le coût total de la dette est réduit. Toutefois, garder une épargne de précaution reste utile pour être en mesure de faire face aux imprévus !
Quelle durée d'emprunt pour du locatif ?
Y a-t-il une durée d’emprunt idéale pour investir ? La durée d’amortissement de votre prêt immobilier est un véritable levier de votre stratégie d’investissement. Elle a une incidence sur vos mensualités de remboursement, sur le coût global du crédit, et aussi sur la rentabilité locative de votre opération.
En France, la durée moyenne d’un crédit immobilier locatif se situe entre 19 et 20 ans, selon les données de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution de la Banque de France (premier trimestre 2024). Toutefois, elle peut être plus courte (15 ans) ou plus longue (25 ans).
La durée d’amortissement du prêt impacte donc vos mensualités de crédit. Plus la durée est longue, par exemple 20 ou 25 ans, moins les échéances mensuelles sont importantes. Cette solution, qui améliore votre cash-flow, préserve la capacité d’emprunt de l’investisseur pour réaliser ultérieurement une nouvelle acquisition, par exemple.
À l’inverse, une durée d’amortissement moins longue (inférieure à 15 ans) sous-entend des mensualités plus élevées, un taux d’endettement plus élevé, mais une réduction de la facture globale du financement (moins d’intérêts d’emprunt). Cette solution, qui demande un effort d’épargne plus important, permet aussi de se désendetter plus rapidement.
Pour l’investisseur, le choix de la durée va dépendre de son objectif patrimonial, de ses revenus, de son taux d’endettement, du montant du loyer attendu et de sa capacité à supporter un éventuel effort d’épargne.
Bon à savoir !
Bien que plus rare, il n’est pas impossible d’obtenir un financement bancaire à 110 %, c’est-à-dire sans apport. Ce type de prêt bancaire, parfois consenti aux jeunes actifs ou aux investisseurs locatifs nécessite un dossier bancaire solide, sans irrégularités de compte et avec un reste à vivre significatif.
Les différentes stratégies d'ingénierie financière
Le prêt amortissable classique vs le prêt in fine
Il existe plusieurs types de prêt immobilier pour financer votre investissement locatif, dont :
- Le prêt amortissable classique.
- Le prêt in fine.
Le prêt amortissable classique est la solution la plus courante. L’emprunteur rembourse progressivement son crédit avec des mensualités comprenant une part de capital et une part d’intérêt, définies à la souscription du crédit.
Le prêt in fine ne fonctionne pas de la même manière, puisque l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et l’assurance durant la durée du crédit. Le capital est remboursé en une seule fois, à l’échéance du prêt. Le prêt in fine s’adresse principalement aux investisseurs possédant un patrimoine financier conséquent, ou un profil très solide pour rassurer la banque. Généralement, le prêt in fine est assorti d’un nantissement en guise de garantie de la dette.
| Crédit amortissable | Crédit in fine | |
| Fonctionnement | Le capital et les intérêts sont remboursés progressivement chaque mois. | Les intérêts sont payés pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. |
| Mensualités | Plus élevées, car elles comprennent une part de capital et d’intérêts. | Généralement moins élevées, car le capital n’est pas amorti pendant la durée du prêt. |
| Taux d'intérêt | Généralement moins élevé à durée comparable. | Généralement supérieur de 0,20 % à 0,50 %. |
| Apport / garantie | Un apport peut être demandé selon le profil et le projet (généralement 10 %). | La banque demande le plus souvent des garanties solides et peut exiger la constitution d’une épargne destinée à rembourser le capital. |
| Profil recherché | Adapté à la majorité des investisseurs. | Plutôt destiné à des investisseurs disposant d’un patrimoine et d’une capacité financière suffisants. |
| Risque à l’échéance | Faible : le capital est progressivement remboursé. | Plus important : il faut être capable de rembourser la totalité du capital à l’échéance. |
L'effet de levier : le moteur de votre patrimoine
Pour un investisseur averti, l’effet de levier est un mécanisme clé qu’il ne faut pas ignorer, car il peut transformer un projet immobilier classique en une opération très rentable. L’effet de levier désigne le niveau d’optimisation de la rentabilité, à partir de l’endettement (emprunt bancaire) et en ayant faiblement mobilisé ses ressources propres. Il s’agit de faire fructifier l’argent de la banque plutôt que le sien.
L’effet de levier est considéré comme positif lorsque les revenus générés par le bien couvrent une part importante des charges liées au financement. L’enjeu consiste donc à trouver le juste équilibre entre montant emprunté, coût du crédit, revenus locatifs et capacité financière de l’investisseur.
Comment rassurer les banques et valider son dossier ?
Pour convaincre la banque de vous accorder un crédit, la rentabilité seule de votre opération ne suffit pas. Il va falloir montrer à l’établissement prêteur que votre dossier est solide et que vous pouvez faire face aux futures mensualités de crédit.
Le respect des règles du HCSF (taux d'endettement à 35 %)
Le respect des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) constitue un point central de l’analyse. En principe, le taux d’effort de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus, assurance emprunteur comprise. Cette règle stricte est valable pour les emprunts en résidence principale, et pour ceux destinés à un investissement locatif.
Les banques disposent d’une marge de manœuvre (pour 20 % des dossiers) leur permettant de faire une entorse à la règle des 35 % d’endettement. Toutefois, il ne serait pas judicieux de bâtir votre projet sur cette éventualité très rare, qui nécessite par ailleurs des conditions très favorables, comme un reste à vivre confortable. Il est également à noter qu’un dossier ne dépassant pas les 35 % d’endettement peut se voir refuser un financement lorsque le reste à vivre est insuffisant.
La prise en compte des revenus locatifs (le calcul de la banque)
Pour un investisseur, une autre donnée entre en ligne de compte : les revenus locatifs futurs. Contrairement à une idée reçue, la banque ne retient généralement pas l’intégralité des loyers attendus dans ses calculs, notamment pour mesurer la capacité d’emprunt de l’investisseur. Elle applique le plus souvent une décote, fréquemment fixée autour de 70 % des loyers prévisionnels, afin de tenir compte des périodes de vacance, des impayés et des différentes charges liées à la location.
Enfin, il est utile de savoir que la méthode de calcul différentiel, autrefois pratiquée par certaines banques, n’est plus autorisée depuis 2022. Les revenus locatifs n’atténuent plus directement le poids des charges et de nombreux dossiers qui comptaient sur cette méthode se voient désormais refuser leur crédit.
C'est à vous de jouer !
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