Vendre un bien provenant d’une donation : les précautions à prendre en tant qu'agent immobilier

Avant de vous lancer dans la mise en vente d’un bien immobilier issu d’une donation, il est impératif de bien comprendre son cadre légal. La donation d'un bien immobilier est en effet régie par le Code civil et implique un acte notarié, qui transfère la propriété du donateur au donataire. Certaines clauses peuvent compliquer la revente ultérieure, voire l’interdire dans certains cas.

Il existe plusieurs formes de donation :

• La donation simple accorde la pleine propriété au donataire, mais elle peut également inclure des clauses limitant la liberté de céder le bien. Ainsi, si l’acte de donation contient une clause d'inaliénabilité (article 900-1 du Code civil), elle interdit au donataire de vendre le bien et lui impose de le conserver. Cette clause doit être limitée dans le temps : elle peut, par exemple, être limitée à la durée de vie du donateur. Par ailleurs, elle doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime, tel que la stabilité familiale. L’acte de donation contient une clause de retour conventionnel ? Le bien reviendra alors au donateur, si le donataire décède avant lui. Sans renonciation expresse du donateur à l’application de cette clause, le bien ne pourra pas être vendu par le donataire.
• La donation avec réserve d'usufruit. Dans ce cas, le donateur conserve le droit d'usage et de jouissance du bien, tandis que le donataire reçoit la nue-propriété. Sans accord du donateur pour céder son usufruit, seule la nue-propriété pourra être vendue, ce qui limite bien entendu l'attractivité pour un futur acquéreur.
• La donation-partage, souvent utilisée pour anticiper une succession, répartit quant à elle les biens entre plusieurs donataires en indivision. La vente du bien concerné est alors soumise à l’accord à l'unanimité des autres indivisaires. À noter qu’en cas de refus, la loi prévoit de pallier l’accord amiable avec l’intervention du juge pour permettre à votre client de sortir de l’indivision. En effet, selon l’article 815 du Code civil : « Nul n’est contraint de rester dans l’indivision ». Si l’un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. En revanche, ils disposent d’un droit de préemption sur la quote-part concernée. Si celle-ci n’est pas rachetée par un tiers ou par un autre indivisaire, le bien devra alors être vendu.

Afin de sécuriser la future transaction, il est essentiel de rassembler certains documents avant toute signature de mandat. Dans cette optique, demandez à votre client de vous fournir :

• le titre de propriété,
• l'acte de donation,
• la permission de vente du donateur (si clause applicable),
• les autorisations des héritiers et indivisaires,
• un certificat d'absence de charges, telles qu’une rente viagère, par exemple.

Rapprochez-vous du notaire avant la signature du compromis afin qu'il valide l’ensemble des éléments recueillis, et vérifiez qu’aucune clause ou condition ne contreviendra à la vente.

Enfin, n’oubliez pas d’intégrer dans le compromis une clause suspensive, ​​​​​​​conditionnant la vente à l'absence de contestation du donateur ou des héritiers, afin de protéger l'acquéreur et de fluidifier la transaction.

Pour que votre client soit en mesure de prendre des décisions éclairées et qu’il ne soit pas pris au dépourvu au terme de la transaction, conseillez-lui de consulter un fiscaliste en amont de la vente.

La vente d'un bien immobilier après une donation-partage peut avoir des implications fiscales significatives. Elle entraîne en effet une plus-value imposable, calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur du bien à la donation, et indiquée dans l’acte. Celle-ci peut être importante, en cas d’évolution du marché immobilier.

Les droits de succession peuvent également entrer en jeu lorsque le donateur décède, surtout si le bien a été reçu en nue-propriété.