Loyer impayé : la saisie sur salaire facilitée pour les bailleurs

Jusqu’à présent, lorsqu’un locataire cessait de payer son loyer, le propriétaire devait engager un long parcours judiciaire pour obtenir un titre exécutoire permettant la saisie sur salaire. La réforme du 1^er juillet 2025, issue de la loi d’orientation et de programmation du ministère de la Justice 2023‑2027, confie désormais cette procédure directement aux commissaires de justice. Ainsi, sur présentation d’un bail et d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bailleur peut solliciter la saisie sans passer systématiquement devant le juge, ce qui rend la procédure plus directe.

Cette nouveauté permet de réduire considérablement les délais entre le premier impayé et l’encaissement effectif des sommes dues par le propriétaire. Un dispositif qui constitue ainsi une réponse rapide aux situations d’impayés, avec un encadrement strict garantissant les droits du locataire débiteur.

Le commissaire de justice (regroupement récent des professions d’huissier et de commissaire‑priseur judiciaire) joue désormais un rôle clé dans la procédure. Une fois mandaté par le bailleur, il adresse un commandement de payer au locataire. Si ce dernier ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le commissaire de justice peut déclencher, sans nouvelle saisine du tribunal, une saisie directe sur salaire auprès de l’employeur du locataire.

L’employeur se voit alors notifier l’obligation de prélever chaque mois une partie du salaire de son salarié débiteur, dans la limite des règles légales de quotité saisissable. Cette retenue est ensuite reversée au commissaire de justice, qui reverse les sommes perçues au propriétaire. Ce mécanisme assure une récupération plus rapide et plus sécurisée des loyers impayés.

Même avec ce nouveau dispositif plus direct, le locataire reste protégé par les règles classiques applicables aux saisies sur rémunération. En effet, seule une fraction de son salaire net peut être prélevée en fonction d’un barème progressif. Cette quotité saisissable tient compte des charges de famille et de seuils annuellement révisés. Ainsi, la saisie ne peut en aucun cas priver le locataire de ses moyens de subsistance.

Ainsi, les sommes saisissables incluent non seulement le salaire, mais aussi éventuellement primes et indemnités, sous réserve des protections spécifiques (RSA, allocations familiales, etc.). Le bailleur doit également veiller à ne pas réclamer des montants supérieurs aux loyers effectivement impayés.

La simplification apportée par cette réforme ne signifie pas pour autant une liberté totale. Le bailleur doit disposer d’un bail écrit, prouver l’impayé (souvent après deux mois de loyers non réglés), puis faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer conforme. Si le locataire conteste ou refuse de payer, la saisie peut être enclenchée, à condition que le bailleur ait souscrit une clause résolutoire dans le bail.

L’employeur du locataire est ensuite tenu de coopérer en appliquant mensuellement la retenue. En cas de manquement, sa responsabilité civile peut être engagée. La procédure demeure donc très encadrée pour garantir les droits de chaque partie.

Le principal atout de cette nouvelle saisie de loyer sur salaire est la rapidité : plus besoin d’attendre la décision d’un juge pour commencer le recouvrement. Cela permet de limiter la perte financière et d’éviter l’accumulation de dettes trop importantes. C’est aussi une mesure dissuasive, incitant certains locataires à régulariser spontanément leurs impayés avant la mise en place de la saisie.

Autre avantage : la garantie de percevoir chaque mois une partie du loyer, même en cas d’impayé persistant, puisque la saisie intervient à la source, directement sur le salaire.

Les locataires doivent être conscients qu’en cas d’impayé récurrent, leur employeur pourra être sollicité pour effectuer le prélèvement sur leur rémunération. Il leur est donc recommandé de dialoguer rapidement avec leur bailleur ou le commissaire de justice dès réception d’un commandement de payer, afin de trouver un accord à l’amiable.

Quant aux bailleurs, ils ont tout intérêt à bien rédiger leur contrat de bail – notamment la clause résolutoire – et à conserver tous les justificatifs de relance. Ils peuvent également anticiper en souscrivant une assurance loyers impayés (GLI) couvrant la procédure de recouvrement.

Cette nouvelle possibilité de saisie sur salaire s’inscrit dans la volonté du gouvernement de rendre la justice civile plus efficace et plus proche des citoyens. Elle donne aux propriétaires un outil supplémentaire pour lutter contre les impayés tout en maintenant un cadre équilibré.

Si cette procédure simplifiée constitue une avancée notable pour les bailleurs, elle ne remplace pas les solutions amiables, qui restent souvent les plus efficaces à long terme pour préserver le dialogue et éviter l’escalade judiciaire.