Top 8 des villes françaises où investir en 2025 !

La ville de Mulhouse, dans le Haut-Rhin, bénéficie incontestablement du charme des communes d’Alsace, avec ses bâtiments colorés et son architecture mêlant tradition et modernité, mais ce n’est pas tout : l’ancienne capitale de l’industrie textile profite d’un emplacement stratégique en Europe, non loin de la Suisse et de l’Allemagne. Son réseau de transport efficace, sa qualité de ville verte pionnière en développement durable et son attractivité économique grandissante en font une ville moyenne du Grand Est avec de très nombreux atouts pour qui souhaite investir.

L’investissement locatif à Mulhouse est un choix avisé. Les prix immobiliers y sont encore très abordables. Il faut compter environ 1 267 € le m² pour un appartement dans la ville et 1 325 €/m² tous biens confondus. De plus, le loyer moyen pratiqué est relativement élevé puisqu’il est de 12,9 €/m² pour un appartement. Cela permet une rentabilité moyenne exceptionnelle : 12,2 % pour un bien de type T2 (calculée sur 12 mois).

Avec ses 173 821 habitants (chiffres INSEE 2019), Saint-Étienne, chef-lieu du département de la Loire, est une ville en pleine transformation. Elle garde les vestiges de son riche passé industriel, mais elle se réinvente et se modernise au fil du temps. Tantôt ville du design (membre du Réseau des villes créatives de l'UNESCO), tantôt tournée vers l’innovation, elle attire de plus en plus les étudiants, les jeunes actifs et les familles, mais aussi les artistes.

Les prix immobiliers au mètre carré sont attractifs. Il faut compter 1 303 € le m² en moyenne pour un appartement. Sur 5 ans, ils ont évolué de 22,9 %, ce qui témoigne d’un certain dynamisme à Saint-Etienne, mais aussi d’opportunités de plus-value à long terme. Pour un appartement, le loyer moyen est de 11 €/m². Les investisseurs peuvent espérer une rentabilité moyenne élevée : 10,2 % pour un bien de type T2 (calculée sur 12 mois).

Limoges, la ville de Nouvelle-Aquitaine située dans le département de la Haute-Vienne, dispose de bien plus d’intérêts qu’on ne veut bien le dire. Bien sûr, il y a la porcelaine ainsi qu’une expertise reconnue dans le domaine de la céramique et de l’émaillage, mais la ville dispose également d’une économie diversifiée, avec un bassin d’emploi tourné notamment vers les sciences des matériaux, la photonique et les biotechnologies. Le marché immobilier y est particulièrement abordable, avec un prix au m² de 1 659 € pour un appartement et un loyer moyen qui avoisine les 11 €. En 5 ans, les prix immobiliers ont évolué de 26,9 % pour un appartement. Investir à Limoges assure de bons rendements. Pour un logement de type T2, la rentabilité moyenne est de 7,9 %.

Et si vous passiez un peu plus de 24 heures au Mans ? Ce petit clin d’œil à la célèbre course automobile « les 24 heures du Mans » ne doit pas éclipser les nombreux attraits de cette commune du Pays de Loire. La ville du Mans mérite amplement son classement dans le top 10 des villes françaises où investir ! Sa proximité avec la capitale (environ 50 minutes en TGV), son coût de l’immobilier favorable et son économie dynamique en font une commune attractive pour les investisseurs. Les actifs parisiens sont également heureux d’y trouver un pied-à-terre abordable, éloigné de la métropole. Pour s’offrir un appartement au Mans, il faut compter 1 824 € le m². Le loyer moyen est quant à lui de 11,3 €/m². Enfin, la rentabilité moyenne espérée pour un bien de type T2 est de 7,4 %.

Divers profils d’investisseurs trouveront leur bonheur dans la commune maritime du Havre. Avec 168 290 habitants, la ville portuaire de Normandie (1er port français pour le commerce extérieur et 5^e port nord européen) possède de nombreux atouts. Au niveau immobilier, on y trouve plusieurs quartiers en développement (docks Vauban, quartier de l’Eure) et une demande locative élevée. Les côtes normandes à proximité en font également un bon spot pour la location saisonnière.

Les prix immobiliers au Havre sont abordables, puisque le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 2 141 € et le loyer moyen pratiqué est de 12,6 €/m². Le rendement moyen pour un bien immobilier de type T2 y est de 7,1 %. Sur 5 ans, les prix immobiliers ont évolué de 28,7 % pour un appartement !

Nous revoilà en région Grand Est, mais cette fois dans la ville de Nancy, avec sa célèbre place Stanislas. Située dans le département de la Meurthe-et-Moselle, Nancy est une ville universitaire réputée (50 000 étudiants), avec un réseau de transport développé qui relie Paris en 1 h 30 de TGV. C’est une cité à taille humaine, avec un cadre de vie agréable, des espaces verts et une offre culturelle riche et éclectique. C’est aussi l’une des villes les plus piétonnes de France.

Investir à Nancy constitue un investissement sécurisé, avec une demande locative sur les petites surfaces très présente et un prix immobilier à l’achat maîtrisé (2 285 €/m² pour un appartement). Le loyer moyen constaté est relativement élevé (13,2 €/m² pour un appartement). La rentabilité moyenne pour un bien de type T2 sur une période de 12 mois est de 6,9 %. On peut aussi noter un revenu médian par habitant élevé : environ 33 792 € (chiffres INSEE 2023).

Perpignan figure à la 7e place des villes françaises où il faut investir. Située à proximité de l’Espagne et des belles plages de sable fin, son climat ensoleillé et son art de vivre méditerranéen enchantent les résidents à l’année comme les nombreux touristes. Le marché immobilier reste encore accessible, bien plus que dans les villes de Montpellier ou de Toulouse, en région Occitanie. Pour un appartement, le prix moyen au mètre carré était de 1 981 € au 1^er septembre 2024. Son essor économique et son attractivité en font une ville, où les prix immobiliers risquent de continuer à augmenter (sur 5 ans, ils ont évolué de 34,9 % pour un appartement). Le loyer moyen observé est de 11,3 €/m². La rentabilité moyenne pour un bien de type T2 est de 6,9 % (calculée sur une période de 12 mois).

Les habitants de Paris et de sa proche banlieue apprécient d'investir à Argenteuil, dans le Val-d’Oise. Les prix immobiliers dans la ville sont très attractifs (3 264 € le m² pour un appartement, au 1^er septembre 2024) en comparaison des prix parisiens (9 293 €/m² pour un appartement). Son tissu économique diversifié, sa situation en bordure de Seine et sa proximité avec Paris (à 15 minutes de Saint-Lazare, via la ligne J du Transilien) attirent de nombreux actifs, des familles et des étudiants de tous horizons. Le centre d’affaires de La Défense est également tout proche. Argenteuil profite d’une demande locative solide. Les petites surfaces et les appartements familiaux y sont particulièrement recherchés et offrent aux investisseurs une opportunité de rentabilité locative intéressante : 6,8 %, pour un logement de type T2. Le loyer moyen pratiqué dans la ville avoisine 18,4 €/m².

(Indice des Prix de l'Immobilier Meilleurs Agents au 1^er Septembre 2024 / Rentabilité calculée sur 12 mois*)