Le bail réel solidaire (BRS) qui permet aux ménages les plus modestes d’acheter le résidence principale, sans avoir à vendre un rein, va subir quelques modifications. À compter du 1er janvier 2025, ses critères d’obtention évoluent. Pourrez-vous y prétendre ? On vous dit tout.
Le principe du bail réel solidaire ?
Il s’agit d’un dispositif d’accession sociale à la propriété. Il a été mis en place en 2017, en application de la loi du 6 août 2015, pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques.
Le bail réel solidaire (BRS) repose donc sur le principe de la séparation du foncier et du bâti. Autrement dit, vous achetez les murs de votre logement mais pas le terrain sur lequel il est construit.
Les avantages du bail réel solidaire
Les avantages sont avant tout financiers. Puisque vous n'achetez que les murs de votre habitat, il vous en coûte environ 20 à 35 % de moins que sur le marché classique. Effectivement, vous payez la pierre mais vous louez le terrain à un organisme de foncier solidaire agréé (OFS), en moyenne entre 1 et 2 €/ m² par mois, pour un bail d’une durée de 18 à 99 ans.
Autre avantage, la TVA sur le prix de vente est à 5,5 % (au lieu de 20 %). La taxe foncière, elle, est limitée ou complètement supprimée, selon les communes. Enfin, vous êtes certain de revendre votre bien : l’OFS vous le rachètera.
À noter
Les primo-accédants peuvent financer, en partie, l’acquisition d’un bien via un BRS avec un prêt à taux zéro (PTZ).
Les modifications des critères d’accessibilité au BRS
Le Journal Officiel a publié le 16 juillet 2024 le décret des nouvelles conditions qui vont s’appliquer pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, à partir du 1er janvier 2025. Donc à compter de cette date, un ménage souhaitant acquérir un bien via un BRS ne devra pas être « propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale ». Il ne devra pas non plus être propriétaire « d’un logement susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé ».
Le patrimoine immobilier des ménages sera comptabilisé dans la procédure d’attribution des BRS. L'acquéreur devra alors signer une déclaration sur l’honneur pour l’attester. En effet, dans son bilan, le ministère de la Ville et du Logement redoutait que le dispositif ne profite à des personnes qui ont les moyens d'accéder à un logement sans aide, malgré les conditions du marché. Ces changements devraient calmer ses craintes.
Toujours d’actualité, les ressources plafonnées
Le décret rappelle les modalités d’application des plafonds de ressources donnant droit à un BRS. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2. Ils dépendent de la zone géographique.
Le bail réel solidaire concerne surtout les régions en manque de logements sociaux. Le ministère chargé du logement a mis en ligne BoRiS, un outil grâce auquel vous pouvez tester votre éligibilité.
À noter
Proposer à la location un logement acquis en BRS est possible. Sauf si votre bail l’interdit. Aussi, le bien immobilier peut être cédé en cours de bail « suivant un prix encadré inférieur au prix du marché, à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources ».
Auprès de qui souscrire à un BRS ?
En général, ce sont les bailleurs sociaux, tels que la Fédération des Coop'HLM ou l'USH (Union sociale pour l'habitat), qui s’associent avec des OFS pour commercialiser ce bail réel. Mais il peut s’agir également d’un promoteur. Il est alors possible d’acheter sur plan, comme dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Toutefois, il peut aussi être utilisé pour réhabiliter des centres anciens. Il peut également concerner des projets d’habitats participatifs ou s’inscrire dans le cadre de la vente HLM.
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