Immobilier : fin de la fièvre acheteuse à Bordeaux ?

Bordeaux, c’est un peu le révélateur du dynamisme immobilier français. Pendant quinze ans, la capitale girondine a vu ses prix immobiliers flamber. Littéralement. Avec un pic atteint en septembre 2022 (5 115 €/m²), selon Meilleurs Agents. Soit une hausse de plus de 81,4% depuis 2008. Eh oui, Bordeaux séduit. Et séduit des profils très variés. Des investisseurs en quête d’une belle rentabilité. Des jeunes actifs originaires de toute la Gironde. Ou des familles venues d’autres régions de France, à la recherche d’une maison dans un cadre privilégié.

Classée au patrimoine mondial de l’Unesco, deuxième ville préférée des Français, la belle girondine a même été élue en 2016 ville la plus tendance du monde par Lonely Planet, le célèbre guide touristique. Rien que ça ! Il faut dire que l’aménagement et la rénovation de nombreux quartiers, les projets immobiliers d’envergure, la proximité avec l’océan et la ligne TGV la reliant à Paris en deux petites heures sont autant d’atouts qui attirent les acheteurs. "Après le premier confinement, les acheteurs étaient nombreux et euphoriques, le moindre logement avec un extérieur se vendait en quelques heures à des tarifs très élevés", se souvient Christelle Ziegler, responsable de Bedin Immobilier Saint-Genès.

Mais entre le gel des loyers pour les passoires thermiques, la baisse du pouvoir d’achat, l’inflation et la hausse des taux, le marché immobilier est chahuté. Et le vent de folie qui a soufflé sur le marché bordelais ces dernières années est retombé. 

Depuis le début de l’année 2023, Bordeaux n’échappe pas à la baisse généralisée des prix immobiliers. Elle la cristallise, même. Car si l’ascension du marché immobilier a été plus rapide et plus forte à Bordeaux que partout ailleurs, la chute est d’autant plus vertigineuse. Alors que les dix plus grandes villes de France enregistrent une baisse des prix de 0,9% depuis janvier, la ville girondine accuse, elle, une dégringolade de l’ordre de 2,9%. Au 1er mai 2023, les prix immobiliers bordelais sont ainsi repassés sous la barre symbolique des 5 000 €/m²* (4 922€/m² en moyenne). Qu’on se rassure (ou pas), Bordeaux reste tout de même la troisième ville la plus chère des dix plus grandes métropoles françaises (hors Paris). 

Bien sûr, comme toutes les grandes villes, la capitale emblématique de la Nouvelle-Aquitaine abrite des réalités différentes. En tête des quartiers les plus huppés, l’hyper-centre - entre l’Hôtel de Ville et la place des Quinconces - tire les prix de l’immobilier vers le haut (5 958€/m²). En seconde position, on trouve le quartier de Fondaudège (près de la basilique Saint-Seurin) où la pierre coûte en moyenne 5 599€/m². Le quartier incontournable des Chartrons, avec 5 394€/m², se trouve à la troisième place de ce podium des quartiers les plus chers.

À l’inverse, le quartier populaire de Bacalan (4 202€/m²), qui se dévoile sous un nouveau jour avec la création des Halles et la réaffectation des anciens entrepôts du quai Armand-Lalande, arrive en tête des quartiers les plus abordables de Bordeaux. Le quartier de Lestonat-Monséjour est également très attractif, avec un prix moyen de 4 280€/m². Longtemps délaissé au profit de la rive gauche, le quartier de la Bastide se refait lui aussi une beauté mais reste abordable (4 494€ le m² en moyenne).

“Aujourd’hui, Bordeaux fait face à un retour à la réalité, mais il ne s’agit que d’un réajustement sain du marché. Le marché immobilier bordelais, à l’instar de l’ensemble du territoire français, est entré dans un cycle baissier et cette tendance baissière risque de durer au regard des perspectives économiques et bancaires qui fragilisent la demande, analyse Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Sur un marché bordelais qui connaît une légère sur-offre, les vendeurs risquent de devoir accepter de revoir leurs prix à la baisse pour réussir à se distinguer et ainsi conclure la vente.”

Et les acheteurs l’ont bien compris. Stacy Bourdier, experte immobilier chez Hosman à Bordeaux, explique que “conscients du stock de biens qui augmente, les acheteurs n’ont plus peur de négocier.” La marge de négociation atteint même aujourd’hui plus de 3% du prix de vente.

Le marché bordelais reste néanmoins dynamique. Avec un indice de tension immobilière de 9%, le nombre d’acheteurs reste supérieur au nombre de biens à vendre. Et ce dynamisme n’a pas tardé à gagner les villes de l’agglomération bordelaise. C’est ainsi que Bassens, à 35 minutes en tramway de l’hyper-centre de Bordeaux, a connu une hausse du prix des maisons de +24,5% en seulement cinq ans. N’empêche, sur la base d’un revenu médian d’un Bordelais, un ménage composé de deux adultes pourra acheter 64 m² à Bassens contre seulement 40 m² à Bordeaux** !

Avec l’extension de la ligne A du tram jusqu’à l’aéroport de Bordeaux-Mérignac depuis fin avril, nul doute que les villes de Pessac, Mérignac et du Haillan devraient connaître une nouvelle envolée de prix ces prochaines années. Car face aux contraintes économiques, les acheteurs étudient leurs options : et acheter plus loin en est une.

Les Bordelais qui refusent de s’excentrer sont quant à eux contraints de revoir leurs prétentions à la baisse. À Bordeaux, la surface minimale moyenne recherchée en 2021 était de 81,9 m², selon une étude de l’agence Hosman. En 2022, cette surface avait déjà été revue à la baisse pour plafonner à 79,5 m².

Mais avec l’inflation, ce sont également les budgets qui diminuent. Ainsi, l'enveloppe maximale allouée par les Bordelais a été réduite de 11% en un an : 529 064 € en 2021 contre 470 910 € en 2022. 

*Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er mai 2023.

**Le pouvoir d’achat immobilier est calculé avec les revenus médians de la ville (INSEE 2022, 2018 et 2013).