Baromètre immobilier : les acheteurs reprennent la main

Vous aussi, vous vous languissez d’un vrai printemps immobilier ? Vous savez, quand le marché s’affole, que les biens partent en un claquement de doigts, que les vendeurs réalisent de belles plus-values, que les acheteurs obtiennent des crédits intéressants pour acquérir le bien de leurs rêves ? Ah, la belle époque ! Une époque pas si lointaine d’ailleurs, mais qui semble bel et bien révolue. Parce que printemps ou pas, ça reste le calme plat ici et là. 

Oublié, le regain d’activité qui accompagne traditionnellement le retour des beaux jours. Sur l’ensemble du territoire métropolitain, les prix continuent à baisser (-0,1% en moyenne) avec de fortes disparités selon les secteurs. Paris poursuit sa lente dégringolade avec une nouvelle baisse de prix de -0,5% en avril. Les zones rurales reprennent du poil de la bête (+0,6%). Et les villes du Top 10 profitent des premiers rayons de soleil. La majorité d’entre elles, du moins. Parce qu’à Bordeaux (-1%), Montpellier (-0,7%), Lyon (-0,7%) et Toulouse (-0,2%), ce n’est toujours pas la joie. 

Ce léger sursaut n’a pourtant rien de très réjouissant. Ah bon ? Oui, car les hausses de prix observées à Lille (+0,1%), Nantes (+0,3%) ou Marseille (+0,4%) notamment sont bien loin des performances habituellement enregistrées à cette période de l’année. Prenons l’exemple de Rennes, qui enregistre une hausse de 0,3% en avril alors qu’elle avait connu des progressions de 0,7% et 1,2% en avril 2022 et 2021. Idem à Marseille, où les prix immobiliers avaient bondi de 2,1% et 1,1% en avril 2022 et 2021. Les experts scientifiques parlent donc d’un printemps en trompe-l'oeil. Et même d’un profond changement de tendance. 

Seule grande ville à échapper à ce phénomène de baisse depuis le début de l’année… Nice. Avec 2,1% d’augmentation depuis janvier, la capitale des Alpes-Maritimes tire son épingle du jeu grâce à une clientèle essentiellement composée de secundo-accédants, moins dépendants aux crédits et, pour certains, à la recherche de résidences secondaires.

Avec des biens qui partaient comme des petits pains ces dernières années, on n’avait pas vraiment le temps de souffler. Encore moins de négocier. Si on voulait être sûr de ravir le logement tant convoité, il fallait se décider en quelques heures. Au risque, sinon, de le voir nous passer sous le nez. Cette époque-là aussi est révolue. Les acquéreurs ont repris le pouvoir et les négociations à la baisse sont désormais légion. Bien sûr, selon les zones géographiques, on ne négocie pas de la même façon. 

Sans surprise, avec ses 10 083 €/m², Paris est la première cible de ce marchandage. Dans la capitale, la négociation concerne désormais près de deux transactions sur trois ! Selon le leader de l’estimation immobilière en ligne, seul un bien sur trois se vend au prix, contre un sur deux en 2020. En moyenne, la négociation atteint 3,3% du prix de vente à Paris. C’est 1,2 point de plus qu’en juin 2020. 

Même constat dans les dix autres plus grandes villes de France où la négociation représente 3,6% en moyenne (contre 3% en 2022). Si l’écart peut sembler modeste, il balaie en six mois ce que trois ans de forte tension avaient généré (la négociation était de 3,7% en 2019).

Même chose aussi dans les communes du Top 50, où le taux moyen de négociation s’établit actuellement à 4,1% contre 3,5% il y a encore un an. Et dans les zones rurales, où les ventes se négocient en moyenne -4,2% en-dessous du prix de mise en vente. 

Pour réussir à vendre leur bien aujourd’hui, les vendeurs doivent accepter de revoir leurs prétentions à la baisse. Soit immédiatement au moment de la mise en vente, soit au terme de discussions parfois longues et anxiogènes.

Conséquence immédiate : les délais de transaction s’allongent. Deux mois sont désormais nécessaires pour trouver un acheteur dans la quasi-totalité des dix plus grandes villes de l’Hexagone, contre à peine quarante jours en 2020.

L’instabilité financière, la difficulté pour de nombreux porteurs de projets à décrocher un prêt, la hausse régulière des taux de crédit, la problématique du taux d’usure… voilà qui crée un contexte peu favorable au marché immobilier. Selon Meilleurs Agents, le volume mensuel de ventes a reculé de 15% en un an (mars 2023). 

La partie émergée de l'iceberg ? Peut-être. Car la production de crédits immobiliers a, elle, diminué de 13% en un an. Et continue de se dégrader de mois en mois : 14,6 milliards d’euros ont été accordés en février 2023, contre 23,1 milliards un an plus tôt (-37%). 

De multiples promesses de ventes pourraient bien ne jamais se concrétiser. Et le seuil symbolique du million de transactions semble aujourd'hui inatteignable.