Vous l’attendiez, le voilà : le palmarès des villes françaises où investir dans un T2 en 2023. Un top 10 qu’on vous a concocté avec amour, en prenant soin de mettre en balance rentabilité et risques. Prêts pour un tour de France de l’investissement locatif ?
Investir en 2023 : quel profit ? quels risques ?
En matière d’immobilier, les dernières actualités peuvent calmer les ardeurs des investisseurs. Des taux d’intérêt et une inflation qui explosent. Des conditions de crédit plus difficiles. Des transactions en baisse. Une crise énergétique… Arrêtez tout : on est là pour vous mettre du baume au cœur ! Les experts scientifiques de Meilleurs Agents ont ainsi passé en revue toutes les villes françaises de plus de 20 000 habitants. Étudié la rentabilité brute de l’investissement. Analysé le risque de vacance locative. Et le risque de dépréciation du bien. Avant d’établir un palmarès objectif. Les faits, rien que les faits.
Conclusion ? “Certaines villes présentent toujours une rentabilité brute très intéressante, même s’il faut rester vigilant à la hausse des taux et à leur impact sur la rentabilité nette, souligne Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Certaines métropoles présentent également des risques de vacance locative réduits, face à la hausse de la demande locative induite par le durcissement des conditions d’octroi de crédits. Enfin, si le marché est entré dans un cycle baissier, certaines villes gardent un marché dynamique et observent un risque de dépréciation modéré, notamment en périphérie. Autant d’éléments clés que nous avons pris en considération dans l’élaboration de notre palmarès.”
Pour investir cette année, misez sur les zones péri-urbaines !
D’accord. Mais alors, où investir pour développer son patrimoine immobilier ou préparer sa retraite ? Dans les zones péri-urbaines pardi ! Vous savez, ces villes moyennes situées à quelques encablures de grandes villes et qui ont le vent en poupe depuis la crise du Covid. Et celle qui décroche la palme des villes où il fait bon investir en 2023, c’est Villeneuve-Saint-Georges, dans le Val-de-Marne. La ville présente une rentabilité brute assez élevée (6,6%), avec des prix au mètre carré parmi les plus attractifs de la banlieue parisienne (3 079€/m² contre 5 733€ en moyenne dans la petite couronne). Autres points forts : un risque de vacance locative faible et un risque de dépréciation modéré.
Même constat à Colomiers, près de Toulouse, qui prend la deuxième place de notre podium. Les prix immobiliers plafonnent ici à 2 708€/m² en moyenne (contre 3 856 €/m² à Toulouse), pour une rentabilité brute de 5,6% et un risque de vacance locative restreint, avec seulement 1,6% de logements vacants.
Retour en Île-de-France avec Aubervilliers qui rafle la médaille de bronze. Une ville en pleine transition, avec l’arrivée en 2030 de deux nouvelles stations de la ligne 15 du Grand Paris. Les prix de l’immobilier ont ici grimpé de 24% en 5 ans mais restent parmi les plus attractifs de la petite couronne (4 315€/m²). En plein essor, la ville présente en outre un risque de vacance locative faible puisque plus de 75% des ménages sont locataires du parc privé.
La Gironde en force
Direction maintenant la Gironde puisque 3 des 10 villes de notre palmarès sont situées dans la banlieue de Bordeaux : Bègles, qui présente une rentabilité de 4,9%, Villenave-d’Ornon (4,7%) et Saint-Médard-en-Jalles (4,6%). Des villes qui se développent (le réseau de transport est en pleine expansion) et où le risque de dépréciation du bien est faible. Toutes trois profitent en effet de leur proximité avec Bordeaux, où les prix immobiliers ont augmenté de +53% en dix ans.
“Alors que la pandémie a fait émerger de nouvelles envies d’espace chez les Français, miser sur la périphérie urbaine semble une stratégie gagnante en 2023. Villeneuve-Saint-Georges, Colomiers et Aubervilliers symbolisent bien cet attrait pour les proches couronnes, avec un risque de vacance locative réduit”, analyse Barbara Castillo Rico.
Investir... et vivre en Pays de la Loire
On termine notre tour de France de l’investissement locatif dans les Pays de la Loire. La Roche-Sur-Yon (4e) et Angers (10e) complètent notre palmarès. Deux villes qui, en plus de présenter de belles opportunités d’investissement (respectivement 5,4% et 4,4% de rentabilité brute), occupent des places de choix dans le dernier classement des villes où il fait bon vivre*. La-Roche-Sur-Yon arrive en 15ème position quand Angers se hisse en tête du podium !
Ces deux villes moyennes font également partie du dispositif Cœur de Ville et sont ainsi éligibles à la réduction d’impôts Denormandie, qui permet au bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur la totalité de l’investissement. Un coup de pouce non négligeable !
Nous, on a trouvé notre ville idéale pour investir. Et vous ?
Méthodologie : *Palmarès 2023 des Villes et villages où il fait bon vivre. La rentabilité brute est calculée sur une période de 12 mois. Le risque total est mesuré grâce à un score allant de 1 à 5 et est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé et la part de ménages locataires d’appartements du parc privé de deux pièces. Le deuxième tient compte de la variation de la population entre 2014 et 2019, du taux de chômage de la zone d’emploi au 3e trimestre 2023, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville. Les villes sélectionnées ont plus de 30 000 habitants, des scores de risques totaux inférieurs à 3 et une rentabilité brute supérieure à 4%. Sources : Banque de France ; meilleurecopro.com ; impots.gouv.fr ; INSEE 2019. Prix et Indices des Prix de l’Immobilier Meilleurs Agents au 1er Février 2023.
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