La protection de l'acquéreur d'un bien immobilier à travers le délai de réflexion et le droit de rétractation

Les articles L 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation prévoient une double protection pour l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier. Ces dispositions prévoient soit un délai de réflexion, soit une possibilité de rétractation après la signature d’un avant-contrat. Le délai de réflexion oblige le notaire, avant la signature d’un acte authentique de vente non précédé d’un avant-contrat tel une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter, de notifier le projet d’acte authentique de vente à l’acquéreur du bien immobilier. La notification de ce projet d’acte de vente va faire courir un délai de sept jours pendant lequel le consentement de l’acquéreur se trouve suspendu, de manière à lui permettre de prendre un recul suffisant par rapport aux engagements qu’il va contracter. Ce délai commence à courir à compter de la notification du projet d’acte, qui va être faite par le notaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par remise de l’acte en main propre, contre émargement. Le délai de réflexion court le lendemain de la présentation pour expirer sept jours plus tard. Le plus souvent, un acte authentique constatant une vente est précédé d’un avant-contrat, qui prend la forme soit d’une promesse unilatérale de vente avec indemnité d’immobilisation, soit d’une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter. Cet avant-contrat est établi le plus souvent, soit par un agent immobilier, soit par un notaire. Dans cette éventualité, le candidat acquéreur bénéficie d’un délai de sept jours pour se rétracter des engagements qu’il a pu souscrire aux termes de cet avant-contrat. En ce qui concerne la forme de la rétractation, il s’agira de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, aux termes de laquelle l’acquéreur déclarera renoncer à son projet d’acquisition. En ce qui concerne le délai de rétractation, la notification de rétractation devra intervenir dans un délai de sept jours, commençant à courir à compter de la première présentation de la lettre recommandée de notification de l’avant-contrat qui lui sera faite par les services de la poste. En cas de remise de l’avant-contrat en main propre contre émargement, le délai de sept jours commencera à courir le lendemain de la remise de cet avant-contrat. En cas d’exercice du droit de rétractation, l’avant-contrat sera mis à néant et les sommes versées par le candidat acquéreur devront lui être restituées dans un délai de 21 jours, commençant à courir à compter de la date de la rétractation. La faculté de rétractation et celle de réflexion ne sont pas cumulables. Si un avant-contrat a été établi et notifié sans rétractation du candidat acquéreur, il n’y a pas lieu de lui notifier l’acte authentique de vente. Cette réglementation a pour but de permettre à l’acquéreur de réfléchir sur les conséquences de ses engagements et, éventuellement, de pouvoir se désister de ses engagements dans un délai de sept jours commençant à courir le lendemain de la notification de l’avant-contrat qu’il aura reçu.