Immobilier : notre palmarès des villes où investir en 2025

Après la hausse brutale des taux d’intérêt en 2023, l’année 2025 est à la stabilisation, avec des taux plus attractifs qui avoisinent les 3,07 % en juillet 2025 (Observatoire Crédit Logement/CSA), et des prix qui évoluent doucement au national, malgré des disparités notoires selon les régions. Dans le même temps, les loyers continuent leur ascension (+8 %, en moyenne, depuis juillet 2022), au détriment des candidats à la location sur un marché hyper tendu. Le malheur des uns faisant le bonheur des autres, c’est une opportunité de rendement supplémentaire pour les investisseurs.

Ces indicateurs favorables conduisent à une rentabilité brute moyenne qui augmente sur le territoire français : 5,2 % en moyenne contre 4,6 % il y a trois ans, à la même période. Le moment semble opportun pour investir. Toutefois, certaines villes se démarquent en matière d’opportunités d’investissement. Lesquelles ? Pour répondre à cette question, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents et de SeLoger ont analysé divers indicateurs. Trois d'entre eux permettent plus particulièrement d’affiner le constat : la rentabilité brute, l’apport nécessaire à l’autofinancement et un indice de risque économique local (risque de dépréciation et risque de vacance)…

Dans le Grand Est, la ville de Châlons-en-Champagne (51000), située non loin de Reims, a tout plaire. Cette ville de 44 000 habitants, avec son architecture spécifique (maisons à pans de bois) et ses airs de Venise française, est un choix avisé pour un investissement locatif sécurisé. Le prix d’achat d’un T2 de 40 m² y est très accessible, puisqu’il atteint environ 60 880 euros, et le loyer brut hors charges (462 €) est en constante évolution : +8,1 % en deux ans.

Parmi les villes sélectionnées, Châlons-en-Champagne est celle qui affiche le taux de rentabilité brute le plus élevé : 9,1 %, toujours pour l’achat d’un T2 de 40 m². De plus, cet investissement présente un risque économique faible (2,7/5), car le risque de vacance est faible lui aussi, tout comme le risque de dépréciation du bien. Cerise sur le gâteau : les logements loués à Châlons peuvent couvrir l’intégralité du crédit immobilier, avec un investissement qui s’autofinance et un apport nécessaire à l’autofinancement nul. De quoi faire de Châlons-en-Champagne une pépite, avec des résultats d’investissement très concluants.

La ville de Limoges (87000), en Nouvelle-Aquitaine, est une autre ville moyenne offrant de nombreuses opportunités d’investissement, avec une rentabilité brute de 8,7 % pour un T2 de 40 m². Les prix immobiliers à Limoges sont accessibles : 1 550 €/m², au 1^er septembre 2025, pour un appartement. Il faut compter environ 62 960 € pour acheter un T2 de 40 m² dans la ville, avec un loyer brut hors charges de 458 €.

Limoges, ville créative de L’UNESCO, possède une demande locative solide et un faible risque de dévalorisation des biens, ce qui conduit à un risque économique faible (2,1/5) pour un investissement. De plus, dans la ville, les opérations s’autofinancent, c’est-à-dire que les loyers perçus couvrent la totalité des charges, et l’apport de départ nécessaire à l’autofinancement est nul.

Située à environ 25 kilomètres au sud de Paris, la ville d’Évry (91000), dans le département de L’Essonne, est une commune attractive, qui se développe encore, soutenue par la dynamique du Grand Paris Sud. Avec sa population de 66 851 habitants, Évry constitue une bonne opportunité de placement et présente une rentabilité brute moyenne de 8,4 % pour un deux pièces de 40 m². Il faut compter environ 94 040 € pour acheter ce type de logement dans la ville, le loyer brut hors charges généralement affiché étant d’environ 656 €. À Évry, l’investissement locatif peut s’autofinancer et dégager un bénéfice mensuel positif dès le premier mois. Un apport initial n’est pas nécessaire à l’autofinancement. En somme, un très bon placement en perspective, non loin de la capitale.

D’ordinaire plutôt discrète, la ville de Niort (79000), en Nouvelle-Aquitaine, est une bonne candidate pour un investissement locatif attractif. La ville pratique des prix immobiliers très raisonnables : 1 856 €/m² pour un appartement, au 1^er septembre 2025. L’achat d’un deux pièces de 40 m² tourne, en moyenne, autour de 75 360 € et les loyers hors charges pratiqués pour ce type de surface sont d’environ 469 €. À Niort, il y a de nombreuses perspectives d’investissements locatifs autofinancés, sans effort d’épargne, et donc avec un cashflow positif. Le taux de rentabilité brute pour un T2 de 40 m² est de 7,5 %. 

Non loin de Niort, la ville de Poitiers (86000), capitale du département de la Vienne, offre également de belles perspectives de rentabilité locative. Située à tout juste 1 h 15 de Paris en train, cette ville où il fait bon vivre, présente des prix immobiliers attractifs (2 233 €/m²), et il est possible d’y acquérir un deux-pièces de 40 m² pour 90 640 €. Depuis juillet 2022, les loyers bruts y ont augmenté de 7,7 %. La rentabilité brute d’un T2 de 40 m² est de 6,6 %. Un rendement attractif pour les investisseurs et des perspectives d’autofinancement de leurs opérations, sans apport nécessaire à l’autofinancement, dans ce contexte actuellement favorable.

Alors, où allez-vous investir ?