Les prix immobiliers baisseront au moins jusqu’au printemps 2024

Karin Scherhag 01 nov 2023
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La saison automne-hiver s’annonce trouble pour le marché immobilier. Les prix continuent de baisser presque partout en France. Et, stabilisation des taux d’intérêt ou pas, ça ne devrait pas s’arranger avant plusieurs mois. On vous explique.

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Les prix immobiliers vont continuer à baisser
À Nantes, les prix immobiliers ont baissé de -0,8% en un mois.
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Freinés par les grandes villes, les prix immobiliers français baissent de -0,7% en un an

Souvent, une image vaut mieux que mille mots. Et celle-là est saisissante. Quand notre équipe data-science nous a partagé les données chiffrées du baromètre de novembre (prix immobiliers et délais de vente partout en France), ce qui nous a immédiatement frappés, c’est le rouge qui remplissait presque chaque colonne. 

Parce que du rouge quasiment partout, ce n’est pas tous les mois qu’on voit ça. Qu’est-ce que ça signifie ? Que les prix baissent. Encore. Et presque partout donc. Et quand ils ne baissent pas, ils stagnent. 

Dans le détail, on note une chute de -0,7% en un an sur l’ensemble du territoire. On le sait maintenant : les dix plus grandes villes de France (hors Paris) sont celles qui accusent la plus grosse baisse de prix (-1,9% en un an dont  -0,3% sur le mois écoulé). 

Du côté du Top 50, ça stagne avec une évolution nulle sur le mois et une légère baisse (-0,4%) lors des douze derniers. Et le rural dans tout ça ? Il reste au vert. Avouez que le jeu de mots était tentant et tout à fait à propos puisqu’ici aussi, on enregistre également une évolution nulle sur le mois et une hausse de +2,2% depuis novembre 2022.

Clairement, c’est assez faiblard au regard de la dynamique qu’ont connue les zones rurales depuis la crise du Covid. Pour rappel, les prix y avaient augmenté de 7,1% en 2022 et de 10,7% en 2021. Le succès s’essouffle et on ne peut que légitimement regarder du côté des conditions d’octroi de crédit. 

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Prix immobiliers en France au 1er novembre 2023
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Indices des prix immobiliers au 1er novembre 2023

-5,4% en un an : Paris s’éloigne davantage des 10 000 €/m2

On vous a parlé des dix plus grandes villes de France en omettant volontairement Paris. La capitale mérite en effet qu’on s’y penche davantage. Pourquoi ? Parce que les prix immobiliers parisiens accusent une nouvelle chute de -0,7% en un mois. Sur l’année, c’est une dégringolade de -5,4%. Une baisse mensuelle jamais vue depuis 2009 et la crise immobilière qui avait secoué l’immobilier français. Au 1er novembre, l’immobilier parisien se négocie en moyenne à 9 733 €/m².

Mais Paris n’est pas seule dans cette galère. Huit villes du top 11 finissent le mois dans le rouge, contre cinq en septembre. En tête, Nantes s’illustre avec une baisse de -0,8%. La préfecture de Loire-Atlantique est suivie par Marseille et Lyon, qui héritent d’un recul de -0,5% en un mois. 

Seules trois grandes villes résistent encore : Toulouse (+0,2% en un mois), Lille (+0,1%) et Montpellier (0%). Mais pour combien de temps encore ? 

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Prix immobiliers à Paris au 1er novembre 2023

Stabilisation des taux

On l’a déjà dit : la hausse des taux d’emprunt impacte nettement le budget des Français. Et les plus grandes villes de l’Hexagone sont les premières à en faire les frais. Une lueur d’espoir tout de même : le 27 octobre, la Banque centrale européenne a annoncé qu’elle mettait fin à une série de dix hausses consécutives de ses taux directeurs. Mais les taux d’intérêt ne devraient pas baisser tout de suite et les revenus des acheteurs ne peuvent pas suivre. De quoi prédire de nouvelles baisses de prix au moins jusqu’au printemps 2024, selon nos experts.

Après Paris, l’Île-de-France touchée de plein fouet par la baisse des prix 

Il n’a pas fallu attendre longtemps pour que la mauvaise dynamique du marché immobilier parisien gagne le reste de l’Île-de-France. En un an, la région affiche elle aussi des résultats négatifs. 

Dans la petite couronne, ce sont les départements les plus chers qui enregistrent la plus forte baisse. Ainsi, les Hauts-de-Seine ont vu leurs prix reculer de -4,6% (6 947 €/m²). Quant au Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis, ils ont respectivement chuté de -3,4% (5 387 €/m²) et -2,6% (4 336 €/m²). 

Les mêmes causes ne produisant pas systématiquement les mêmes effets, on assiste à une autre logique dans la grande couronne. Les Yvelines ne voient donc leurs prix baisser que de -2,1% (4 479 €/m²) en un an. Alors que sur la même période, le Val d’Oise accuse une perte de -4,4% (3 378 €/m²).

Plus surprenant encore, c’est le département le moins cher de la grande couronne qui prend la plus grosse claque tarifaire. En effet, les prix immobiliers dans l’Essonne reculent de -5,5% pour s’établir à 3 143 €/m². 

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Prix immobiliers en Île-de-France au 1er novembre 2023

À noter 

La Seine-et-Marne résiste mieux pour le moment avec une très légère baisse annuelle (-0,5%).

Les prix des maisons baissent deux fois plus vite que ceux des appartements

Qu’elle semble loin, la période post-confinement où l’on rêvait tous d’une maison avec jardin. Enfin, on peut encore en rêver mais on n’a plus vraiment les moyens de se l’offrir. Et forcément, ça se ressent sur les prix. Depuis le début de l’année, les tarifs des maisons ont baissé de -0,8%. Soit un recul deux fois plus rapide que les prix des appartements (-0,4%). 

Pour concrétiser leur rêve de pavillon, les acheteurs sont contraints d’emprunter davantage. La hausse des taux de crédit les impacte donc plus que les autres, les obligeant à repousser leur projet ou à revoir leurs ambitions à la baisse.

Autre phénomène observé par notre équipe data-science : deux tiers des départements français sont concernés par la baisse des prix des maisons, contre seulement un tiers pour la baisse des prix des appartements. 

Et ce sont les départements abritant les plus grandes métropoles qui sont le plus touchés par la baisse de tarifs de ces derniers depuis le début de l’année. À l’image du Rhône (-5,1%), de la Gironde (-4,5%) ou de la Loire-Atlantique (-3,7%). 

Mais ce sont essentiellement les départements des régions Grand Est et Centre-Val-de-Loire (-11,3% en Moselle, -9,1% dans le Haut-Rhin, -6,3% dans le Bas-Rhin, -7,2% en Indre-et-Loire, -7% en Eure-et-Loir) qui sont, eux, impactés par la baisse des prix des maisons.

Indices des prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er novembre 2023.

Des prix en hausse dans les zones de villégiature

Les départements comptant le plus de résidences secondaires (sur le littoral ou à la montagne principalement) voient à l’inverse les prix de l’immobilier progresser encore. L’explication est toute trouvée puisqu'on trouve ici des acheteurs moins dépendants du crédit.

Côté appartements, les départements du Sud-Est font ainsi la course en tête (+10,1% dans les Alpes de Haute-Provence et dans les Hautes-Alpes et +7,2% dans le Var). Pour le marché des maisons, ce sont les Pyrénées-Atlantiques (+9,3%), les Côtes d’Armor (+8%) et la Haute-Savoie (+6,2%) qui se démarquent.

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