Logement : 688 communes françaises reclassées en zone tendue

C’était une volonté annoncée des ministres de l'Économie, Bruno Le Maire, et du Logement, Guillaume Kasbarian : près de 700 communes ont été reclassées en zone tendue par un décret datant du 5 juillet dernier et promulgué au JO le 11 juillet. Au total, ce sont 865 communes qui voient leur zonage être modifié : les villes de Gennevilliers (92), Gassin (83), ou Cassis (13) passent par exemple de la zone A à la zone A bis, et celles de Blagnac (31), Nantes (44), ou Le Diamant (972) quittent la zone B1 pour la zone A. Pour rappel, plus de 200 communes avaient déjà été reclassées en octobre 2023.

Les avantages sont multiples. Les acquéreurs en résidence principale seront plus nombreux à pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement neuf (hors maison individuelle). Les investisseurs sont aussi concernés, c’est en effet l’occasion pour eux de bénéficier des derniers avantages fiscaux du Pinel dans des villes qui n’étaient pas concernées jusqu’alors. Enfin, pour la promotion immobilière, c’est un soutien à la production de logements neufs. Autre conséquence et non des moindres : le reclassement va permettre aux communes concernées d’accueillir des logements locatifs intermédiaires. « Ceux-ci, destinés aux classes moyennes, présentent des loyers inférieurs de 10 à 15 % au marché locatif local », selon le ministère de la Transition écologique.

Le PTZ nouvelle formule permet aux primo-accédants des classes moyennes d’accéder au prêt aidé pour financer un projet immobilier en résidence principale. Toutefois, le logement convoité doit être neuf, situé en habitat collectif et dans une zone tendue (A bis, A ou B1). Il peut financer jusqu’à 40 % du montant total de l’acquisition. Dans les zones non tendues (B2 et C), le PTZ peut financer jusqu’à 20 % du montant total du projet immobilier.

Le décret du 5 juillet 2024 a un impact sur le PTZ : certaines communes situées en zone B2 ou C, qui n’étaient pas concernées par le prêt, le sont désormais. C’est le cas de Angoulême (16), Saint-Brieuc (22), Laval (53), Auteuil (78), La Roche-sur-Yon (85), etc. De plus, les plafonds de ressources et les montants empruntés ne sont pas les mêmes dans toutes les zones. Par exemple, dans la ville de Colomiers (31) anciennement en B1, qui appartient désormais à la zone A, le coût maximum de l'opération immobilière pris en compte pour le calcul du PTZ passe de 135 000 euros à 150 000 euros. Ce n'est pas négligeable !

On le sait, le dispositif d’investissement locatif Pinel vit ses dernières heures. Toutefois, quelques investisseurs vont encore en profiter avant le clap de fin, d’ici la fin de l’année 2024. Le reclassement de ces communes en zone tendue a un impact direct sur la rentabilité des opérations :

• Certaines communes, qui n’étaient pas éligibles au Pinel, le deviennent.
• D’autres voient leur plafond de loyer Pinel augmenter (pour rappel, le plafond de loyer en zone B1 est de 10,93 € contre 13,56 € en zone A).

Certains investisseurs attendaient ce signal pour investir sur des logements dont les loyers sont un peu plus proches de la réalité du marché.

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est une catégorie de logements destinée aux ménages qui ne peuvent pas accéder au logement social en raison d'un niveau de revenus trop élevé, mais qui rencontrent des difficultés à se loger dans le parc locatif privé classique à cause de loyers trop chers. Ce type de logement vise à combler l'écart entre le logement social et le marché libre. Le reclassement de ces 865 communes va encourager la construction de logements locatifs intermédiaires. Le gouvernement espère multiplier par 2 la production de LLI pour atteindre 30 000 logements par an, soit 75 000 logements en trois ans. C’est une nécessité pour les locataires qui ont de plus en plus de mal à se loger (pénurie de logements, loyers peu abordables...). Il s'agit également d'une mesure incitative pour les promoteurs et les investisseurs, qui bénéficient d’incitations fiscales pour la production de LLI.

De toute évidence, ce reclassement a donc des aspects très positifs sur le marché immobilier et sur le logement, en France !