Immobilier : chute historique des ventes en 2023

En 2023, les transactions immobilières ont carrément chuté en France. Tous les secteurs sont concernés, mais l’immobilier neuf est particulièrement impacté. Dans une note de conjoncture parue le 9 novembre, le Conseil supérieur du notariat, publie son analyse du marché immobilier au 2e trimestre 2023. À fin août 2023, le nombre de signatures de ventes atteignaient 955 000 signatures, sur un an. Soit une baisse de 16,6 %, comparé à la même période, en 2022. Concernant l’immobilier neuf, le nombre de réservations de logements neufs chutent de 39,9 %, au deuxième trimestre 2023. Du jamais-vu !

Pour la Fnaim, l’année 2023 devrait se terminer avec un record historique de baisse des ventes sur un an (- 21 %), soit 885 000 ventes. « C’est la plus forte baisse sur un an depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale », souligne la Fnaim.

2021 et 2022 furent des années exceptionnelles en termes de volume de transactions immobilières. Au-dessus de la barre du million, avec presque 1,2 million de transactions pour 2021. Pour autant, ces années inédites ont été marquées par des taux de crédit extrêmement bas (autour de 1 % en 2021). On pourrait donc presque parler d’un retour à la normale. L’inquiétude vient plutôt de la vitesse des changements qui s’opèrent sur le marché immobilier. Sans compter l’annonce d’une crise structurelle du logement, qui risque de s’amplifier, si des mesures ne sont pas prises à temps.

Crise majeure de l’immobilier neuf, neuf en perdition, construction en berne : il n’y a pas d’expression assez forte pour qualifier les difficultés que rencontre la promotion immobilière. Maisons individuelles ou logements collectifs, tous les secteurs sont touchés.

À Toulouse, où les prix de l’immobilier n’ont pas baissé, les promoteurs parlent d’une baisse de volume des ventes de l’ordre de 50 %. « On vit une baisse des ventes depuis 2020, explique Stéphane Aubay, président des fédérations des promoteurs et constructeurs à Toulouse. On a une baisse des mises en vente de 40 % en 2023... Quand vous avez moins de maisons à vendre, vous en vendez moins ».

En cause : une série de facteurs combinés, qui se transforment en cocktail détonant. Et les prix du neuf ne baissent pas (+6 % en un an) pour compenser la hausse des taux immobiliers.

• Hausse des taux d’intérêt (4,30 % sur 20 ans).
• Hausse des prix des matériaux de construction (+27 % de hausse moyenne entre janvier 2022 et janvier 2023)
• Hausse des prix du foncier
• Nombre de permis de construire délivrés en baisse (-28,3 % entre octobre 2023 et octobre 2022)
• Non artificialisation des sols
• Nouvelles normes environnementales qui plombent encore le coût de la construction neuve

Changement de paradigme ! Les prix baissent presque partout sur le territoire et surtout dans les grandes villes. En novembre, les prix parisiens ont enregistré une nouvelle baisse de 0,6 %. Une des plus fortes chutes de l’année. Malgré tout, la demande reste faible, car les taux de crédit ont beaucoup augmenté. Ce qui explique la chute vertigineuse des transactions. On observe que les stocks de biens se reconstituent un peu partout, ce qui donne un avantage aux acquéreurs qui négocient de plus en plus et plus fort (6 % de rabais dans les métropoles, 7 % dans le rural).

Pour 2024, les perspectives en termes de volume de transactions sont de l’ordre de 800 000 transactions, selon les observateurs de Meilleurs Agents. Soit une baisse de 10 % par rapport à 2023. Affaire à suivre !