Crédit immobilier : qui peut encore emprunter à moins de 4% ?

Après deux ans de hausse ininterrompue, les taux d’intérêt ont franchi la barre symbolique des 4%. Au 15 décembre, comptez en moyenne 4,20% pour des prêts immobiliers sur quinze ans ; 4,30% sur vingt ans et 4,40% sur vingt-cinq ans, hors assurance, selon le courtier Empruntis. 

Pourtant, il se murmure que certains profils pourraient encore emprunter à moins de 4%. Alors on a voulu vérifier. Et comprendre qui sont ces emprunteurs mieux lotis que les autres. “Les profils d'emprunteurs aux revenus les plus importants peuvent encore obtenir, dans certaines régions, des taux très attractifs qui n'ont pas encore franchi le palier des 4% : entre 3,70% sur 15 ans et 3,98% sur 25 ans”, assure-t-on au sein du réseau immobilier Cafpi.

Des barèmes confirmés chez Empruntis, où on a récemment relevé un taux de 3,70% sur 20 ans accordé à un ménage “très aisé”. Premier indice. “Ceux qui passent sous les 4%, ce sont ceux qui ont des revenus supérieurs à la moyenne dans leur région, qui peuvent mettre 30% d'apport personnel (contre les 10% habituels) et à qui il reste un peu d'épargne résiduelle après projet”, complète Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Concrètement, c'est ce que les banquiers appellent sans trop s’avancer un très bon dossier. 

On va se dire les choses franchement : pour emprunter à des taux inférieurs à 4%, mieux vaut être secundo-accédant. “Ceux qui ont revendu un bien pour en acheter un autre, et qui ont mécaniquement plus d’apport personnel, peuvent le plus souvent obtenir un taux avantageux”, confirme Maël Bernier. 

Tous les courtiers font en outre état de disparités : certaines banques prêtent encore à 4% quand d'autres le font à 4,70% pour des prêts sur vingt ans. “Il n'y a plus de profil type ni de taux unique, indique Cécile Roquelaure chez Empruntis. Certaines banques donnent d'ailleurs des taux à titre indicatif dans les barèmes et proposent un taux personnalisé après étude du dossier. Pour la première fois depuis des années, les banques recommencent à choisir leur segment et le genre de clients qu'elles financent”, assure de son côté Cécile Roquelaure. 

C’est la première bonne nouvelle de cette fin d’année (il était temps) : les taux d’intérêt semblent se stabiliser. La Banque centrale européenne n’a pas bougé d’un iota ses taux directeurs… et il se pourrait que ça dure ! Les taux inférieurs à 4% pourraient ainsi devenir la norme pour tous. “Le plus dur semble passé, se réjouit Maël Bernier. On se dirige vers un palier avec des taux qui devraient se stabiliser dans les prochains mois autour de 4,50% maximum. La barre des 5% ne sera probablement pas atteinte.”

Par ailleurs, les conditions d’octroi de crédit s’assouplissent un peu et il devrait être plus simple d’emprunter en 2024. “Les banques rouvrent le robinet du crédit et commencent à réfléchir à leur année 2024, conclut la porte-parole de Meilleurtaux. Il va être intéressant de voir le positionnement de chacun dans les semaines à venir. On va voir si elles sont prêtes à faire des efforts, et sur quels profils.”