Baromètre locatif 2026 : les loyers augmentent dans les 50 plus grandes villes de France

La forte pression sur le marché locatif français reste d’actualité. Elle se traduit notamment par une hausse des loyers sur l’ensemble du territoire, avec, dans certaines villes, des augmentations qui dépassent l’inflation.

Ainsi, à l’échelle nationale, la hausse des loyers atteint 2,1 % sur un an glissant, au 1er octobre 2026. C’est moins que l’inflation, qui s’établit à +3 % en septembre 2026 et semble s’intensifier ces derniers mois. Elle avait en effet atteint +2,1 % sur un an en août dernier, selon les chiffres de l’Insee.

À Paris et dans les dix plus grandes villes françaises, la hausse des loyers est plus marquée. Sur la même période, elle atteint +4,1 % dans la capitale et +3,1 % dans le top 10 hors Paris.

« La situation ne s’améliore pas sur le marché locatif, commente Thomas Lefebvre, vice-président data et science de SeLoger – Meilleurs Agents. Les loyers connaissent des hausses importantes et supérieures à l’inflation sur un an dans plusieurs grandes villes comme Paris, Marseille, Nice, Rennes et Toulouse. »

L’intensification récente de la hausse des loyers s’observe principalement dans les villes où l’offre de logements à louer ne parvient pas à satisfaire une demande particulièrement importante. La proportion d’étudiants à la recherche de petites surfaces y est souvent significative.

À Paris, sur les cinq dernières années, la hausse annualisée des loyers s’est établie à 3,5 %, contre 4,1 % sur un an glissant. Le même phénomène de renchérissement s’observe dans les villes du top 10, avec une augmentation annualisée de 2,4 % sur les cinq dernières années, contre une hausse de 3,1 % sur un an, au 1er octobre 2026.

Quelques villes où la hausse des loyers sur un an dépasse l’inflation :

• Paris : +4,1 %
• Marseille : +4,6 %
• Nice : +4,4 %
• Rennes : +4,2 %
• Toulouse : +3,4 %
• Cannes : +4,3 %
• Metz : +4,2 %
• Reims : +3,6 %
• La Rochelle : +3,5 %
• Nancy : +3,3 %

À l’échelle nationale, la timide reconstitution des stocks de logements à louer observée récemment (+17 % entre avril 2025 et avril 2026, selon les chiffres de SeLoger et Meilleurs Agents) ne suffit pas à répondre à la demande, notamment dans les zones tendues.

Le marché reste déséquilibré et l’offre demeure structurellement basse. Dans certaines villes sous tension, comme Paris, « l’offre locative reste encore environ 30 % inférieure à son niveau d’avant-Covid », soulignent les équipes scientifiques de SeLoger et Meilleurs Agents.

Plusieurs raisons expliquent cette situation. Tout d’abord, la construction neuve tourne toujours au ralenti et « les réservations de logements neufs collectifs restent au plus bas, avec une baisse d’environ 50 % par rapport à 2021 », selon les données du groupe SeLoger – Meilleurs Agents.

Du côté des investisseurs, le constat n’est pas meilleur. L’alourdissement de la fiscalité et des contraintes réglementaires (hausse de la taxe foncière, encadrement des loyers, loi Climat et résilience), les incertitudes politiques et économiques, ainsi que la fin des dispositifs d’incitation fiscale sont autant de facteurs qui entretiennent le repli des acquéreurs sur le marché de l’investissement locatif.

En cette fin d’année 2026, les prix immobiliers repartent légèrement à la baisse, avec un indice des prix en recul de 0,1 % en octobre sur l’ensemble du territoire. C’est une première depuis le début de l’année ! Pourtant, l’équation entre prix immobiliers, taux d’intérêt et coût de la vie ne semble pas favorable aux ménages et aux investisseurs.

Le marché se fige et l’accès à la propriété se durcit pour de nombreux Français, freinés par la hausse des taux et le retour de l’inflation. Quant au contexte économique, social et politique, il n’est guère rassurant à l’approche de l’élection présidentielle.

La hausse récente des taux d’intérêt pourrait se poursuivre, portée par la remontée du rendement de l’OAT à 10 ans au-dessus de 5 %. Aujourd’hui, les emprunteurs obtiennent des taux autour de 3,7 % en moyenne sur 20 ans, et certaines banques proposent déjà des taux à 4 %.

« Pas d’amélioration en vue, alors que le marché immobilier est sclérosé. La machine de l’accès à la propriété dans les grandes villes de France est cassée. L’achat d’un logement est compliqué et de nombreux locataires ne peuvent libérer leur logement pour devenir propriétaires », s’inquiète Thomas Lefebvre.

Une situation qui risque de peser encore davantage sur le marché locatif.

Malgré un contexte global peu engageant, tout n’est pas perdu. Certaines villes tirent leur épingle du jeu, avec des prix immobiliers à l’achat qui ne s’emballent pas, voire reculent légèrement, et des loyers qui progressent de façon modérée.

L’analyse de la rentabilité brute annuelle montre toutefois que toutes les villes du top 50 ne sont pas logées à la même enseigne. Certaines villes moyennes, comme Mulhouse (12,7 %), Saint-Étienne (10,8 %), Roubaix (9,2 %), Limoges (8,2 %) et Tourcoing (8,1 %), présentent des rendements particulièrement attractifs, à condition de s’assurer de l’existence d’une demande locative suffisante.

Dans les grandes métropoles, comme Paris (4,1 %), Lyon (4,5 %) et Nice (4,7 %), la rentabilité locative brute annuelle est plus modérée. Toutefois, compte tenu des tensions sur le marché locatif, la vacance locative y est devenue presque anecdotique et le potentiel de valorisation patrimoniale reste très intéressant.

Baromètre Location – Octobre 2026 :