Achat immobilier : 7 points avant de signer...

Grande journée ! Vous avez trouvé le bien immobilier espéré et vous imaginez votre installation. Joie, excitation se mêlent. Prenez une bonne inspiration et retrouvez vos esprits. Pas question de vous engager à la légère. Êtes-vous certain que ce logement qui semble répondre à vos besoins et vos envies sera votre prochain achat ? Un coup de cœur à un instant T doit survivre dans la durée. Voici quelques points à checker pour vous assurer que votre futur investissement ne vous réserve pas de déconvenues.

1. Le bien immobilier est-il au bon prix ?

Le prix de l’appart visité ou de la maison correspond à votre budget. Pour autant, est-il au bon prix ? Pour le savoir, vous pouvez lire les petites annonces pour trouver un bien similaire et vérifier en combien de temps il s’est vendu. Pour gagner du temps, il suffit de vous connecter sur Meilleurs Agents. Et formule magique en quelques clics : vous pouvez  obtenir des fourchettes de prix en mentionnant l’adresse du bien, le  prix au mètre carré dans la ville, et comparer avec les  ventes définitives réalisées ces derniers mois par les notaires sur notre plateforme.  Ces informations acquises, adaptez le prix en fonction des caractéristiques du bien immobilier en vue. Sachez que ses atouts et défauts influent sur le prix du m². Appliquez une décote pour un logement en rez-de-chaussée, premier étage, avec vue sur cour sombre, vis-à-vis à moins de 15 mètres, logement à rénover, mauvaise distribution des pièces. Majorez le prix pour une double orientation idéale (sud-ouest, sud-est), un ascenseur, une belle vue dégagée, l’absence de vis-à-vis, la présence d’une terrasse, d’un jardin avec piscine, d’une cuisine aménagée…

2. Inspecter l’état du logement

Visites, contre-visites s’imposent et doivent être minutieuses. Vous avez repéré lors de la première visite ce qui vous attire ou vous déplaît souverainement. Maintenant c’est le moment de confirmer cette impression en faisant le tour des avantages et désagréments du bien. Découverte du logement en pleine journée, à une heure tardive, en semaine et le week-end, histoire d’apprécier la luminosité mais aussi le voisinage. Le logement est encore meublé ? Demandez l’autorisation d’ouvrir les placards, de vérifier l’état des toilettes, de regarder dans les lieux humides (lave-linge, lave-vaisselle, salle-de-bains, toilettes, cave). Assurez-vous qu’aucun insecte nuisible (puces, cafards...) n’est installé dans votre futur logement.

Les diagnostics obligatoires sont fournis avant la signature de la promesse de vente. Demandez à les recevoir au plus vite. Ils vous informent sur les risques potentiels du bien et le montant des travaux pour y remédier. Vous bénéficiez d’un  délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat. Ne l’oubliez pas !

3. Évaluer la qualité du bâti ou de l’immeuble

Ici pas de diagnostic immobilier. Utilisez vos yeux pour repérer fissures, traces de fuites d’eau, d’humidité, crépi abîmé... Dans une maison, demandez à examiner les combles pour dresser un état des lieux de la charpente, de la qualité de l’isolation, voire de l’état général de la couverture. Faites appel à l’œil d’un spécialiste (artisan, architecte, expert immobilier) pour détecter les anomalies. Un acheteur averti en vaut deux. N’oubliez pas qu’une réfection de toit, une étanchéité extérieure peut vite se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Moins facile dans une copropriété, l’analyse de la qualité du bâtiment est tout aussi essentielle. Bien sûr vous avez en main les derniers PV d’assemblée générale qui indiquent les problèmes et travaux à venir, notamment le ravalement. Faites un tour dans l’immeuble : au sous-sol, parking pour traquer l’humidité, les traces d’affaissement. Contactez les occupants du dernier étage pour “prendre le pouls” sur la qualité de la copropriété.

4. Décrypter l’emplacement et l’environnement du bien

Qualité de vie du quartier. La proximité des transports en commun, d’axes routiers peut être un atout si l’on travaille loin de son domicile... Il est important que vous établissiez la liste de vos critères qui seront, ou non, rédhibitoires pour l’achat. Nuisances sonores, olfactives liées au réseau routier, ferroviaire, à la présence de restaurants, bars, voire d’un stade, d’une usine, de parkings à proximité, d’un aéroport. Vous n’allez pas camper sur site 24h/24 pour évaluer tous ces risques. Allez frapper à la porte des voisins, discuter avec les commerçants pour avoir leur retour, leur sentiment sur la qualité de vie, la sécurité le soir... Renseignez-vous également sur le dynamisme de l’agglomération auprès du service urbanisme de la mairie. Futures constructions, réhabilitation d’immeubles, de quartiers, création de pistes cyclables, d’équipement public impactent l’avenir. Tenez compte aussi des conséquences à venir du Covid sur les commerces actuels. Et n’oubliez pas d’identifier les risques. Les phénomènes météorologiques extrêmes vécus dernièrement imposent la vigilance. Le document “état des risques et pollutions” (ERP), fourni avec le dossier diagnostic technique, vous indique si le bien est en zone inondable, sismique... Histoire d’être informé avant l’achat. Sachez que vous pouvez acquérir le bien mais les assurances peuvent majorer votre prime d’assurance multirisque(s) habitation. À ne pas négliger !

5. Analyser la dépense énergétique de votre futur logement

Bien sûr, vous avez connaissance du diagnostic de performance énergétique (DPE) avec l’estimation de la consommation énergétique et le taux d’émission à effet de serre. En général dans l’ancien, les notes vont de B à G, les “passoires thermiques” étant estampillées G. La meilleure note, A, correspond à un logement neuf labellisé “bâtiment basse consommation” (BBC). Attention le DPE n’est pas un audit énergétique complet ni une indication fine de la consommation réelle en énergie du logement.

Demandez à l’actuel propriétaire le montant des frais de chauffage annuel, l’ancienneté de la chaudière... Tout en prenant du recul sur cette donnée puisque les conditions climatiques et le mode de vie de l’occupant jouent sur le montant de la facture.

6. N’oubliez pas le budget travaux…

Même si ce logement répond en tout point à vos désirs, il est rare de pouvoir déposer ses valises sans faire quelques menus travaux. L’embellissement d’un appart ou d’une maison pour avoir le sentiment d’être chez soi dépend des attentes de chacun. Équiper une cuisine, refaire une salle de bains, redécorer un étage ne demande pas le même budget.

7. Penser aux impôts locaux

Ils sont encore au nombre de deux en 2021 pour une partie des contribuables, la taxe d’habitation étant en voie de suppression pour tous. Malheureusement certaines agglomérations vont relever la taxe foncière dans les prochaines années. On est d’accord : le poids de cette taxe n’est pas majeur dans votre budget acquisition. Pour autant, renseignez-vous sur le montant de la taxe dans les communes avoisinantes. Des écarts substantiels peuvent vous inciter à voir autrement ce logement. Être un futur acquéreur n’est pas toujours facile, surtout lorsque le marché est tendu et que le vendeur met la pression. Pour autant cet investissement est important et vous engage sur de nombreuses années, parfois même des décennies. Prendre un minimum de temps pour se poser, répondre à toutes ces questions c’est l’assurance de faire un choix raisonné qui va dans le sens du choix du cœur. A vous maintenant de créer votre propre check-list de vérifications après avoir consulté  les astuces pour trouver le bien de vos rêves.