5 étapes pour réussir la mise en location d’un bien

Vous voulez mettre en location un bien dont vous venez d’hériter ou un logement dans lequel vous allez investir. Comment faire en pratique, sachant que la location n’est pas toujours un long fleuve tranquille ? Posez-vous et faites le point sur les obligations légales qui s’imposent à vous, futur bailleur. Mais aussi sur les démarches à mettre en place. S’improviser propriétaire-bailleur nécessite, parfois, d’être accompagné, surtout si vous n’avez pas vraiment la disponibilité qui s’impose.

1. Mettre en location un bien en bon état

C’est la règle n°1 à laquelle nul n’échappe. Un propriétaire doit proposer à la location un bien salubre et décent ne portant pas atteinte à la sécurité et à la santé de ses locataires. Un  logement décent = 9m² de surface minimale au sol avec 2,20 m de hauteur de plafond ou un volume de 20 m3. Ce n’est pas tout. Le logement doit avoir un certain nombre d’éléments de confort et d’équipement, ne pas être infesté de parasites ou d’animaux nuisibles, avoir des installations d’électricité, de gaz, de chauffage, des canalisations conformes à la réglementation*. De plus, il doit répondre à un critère de performance énergétique minimale. Attention, vous aurez également l’obligation de fournir au locataire des diagnostics immobiliers. Il faut donc les réaliser de préférence avant la publication de l’annonce. Le dossier de diagnostic technique les regroupant doit être annexé au contrat de bail.

2. Louer vide, en meublé, à un étudiant…

Quel type de bail souhaitez-vous mettre en place ? Louer vide ou louer en meublé n’est pas un choix anodin, notamment au niveau fiscal. La réflexion en amont s’impose et dépend souvent de la taille du logement, sachant que les petites surfaces sont souvent attractives en meublé. Louer à un jeune est, normalement, une bonne solution, dans les villes à forte population estudiantine, pour trouver rapidement un candidat. « Normalement » signifiant hors pandémie puisque de nombreux étudiants rencontrent de vraies difficultés pour faire face à leurs loyers depuis mars 2020. Vous pouvez opter pour une location nue ou meublée dans ce cas. Votre choix va dépendre de vos préférences, de votre envie de meubler ou non le bien, de votre obligation de respecter des plafonds de loyer et de ressources (investissement Pinel), de votre désir de sécuriser vos revenus locatifs. Faire de la location saisonnière est une démarche particulière puisque vous n’aurez pas de revenus réguliers toute l’année. Pour en savoir plus sur ce sujet, découvrez ici son intérêt et ses risques.

3. Louer en direct... ou passer par une agence ?

Mettre en location ne s’improvise pas, vous le constatez. Les obligations liées à l’état du bien, les diagnostics, les démarches administratives, la réflexion sur le type de location choisir... imposent de vraies connaissances. Sans parler ensuite de la rédaction du contrat (avec le risque des clauses abusives), des visites à réaliser, du suivi du locataire durant le bail. Si vous n’êtes pas un bailleur chevronné, pas de panique. Des agences spécialisées peuvent vous accompagner dans la gestion de votre mise en location. Certes, cette prestation n’est pas gratuite et c’est normal. La rentabilité de votre « rendement » va être écornée. Mais soyons clair si vous n’avez ni le temps à consacrer à cette démarche, ni les compétences vous risquez de commettre des erreurs. Et là vous en paierez le prix car les locataires connaissent de mieux en mieux leurs droits ! Vous vous interrogez pour savoir si vous êtes aptes à mettre en location votre bien seul ou avec une agence ? C’est un peu comme vendre seul ou avec un agent immobilier ! Dominique réside à Lille et a hérité d’un appartement situé en plein cœur de Bordeaux. Pas question d’y habiter, elle souhaite le mettre en location pour améliorer sa future retraite. « Je voulais un locataire pour compenser les charges à payer mais je ne connaissais pas vraiment le marché immobilier bordelais. Et la gestion à distance, avec tous les problèmes que l’on peut imaginer, m’est apparue impossible. Une agence immobilière spécialisée dans la gestion locative a analysé les caractéristiques de l’appart, sa situation géographique. Elle connaissait la demande locale et m’a proposé un prix de loyer qui s’est révélé correct. Le locataire est entré rapidement dans les lieux ».

4. Définir le prix du loyer

Fixer le montant d’un loyer ne s’improvise pas. Vous êtes normalement libre de fixer le prix qui vous convient sauf que les règles sont de plus en plus contraignantes dans certaines agglomérations. Votre logement est situé dans une « zone tendue » ? Le  loyer est encadré et ne peut pas dépasser certains montants**. De nouvelles agglomérations ont fait des demandes pour encadrer les loyers sur leur territoire en 2021. Contrainte supplémentaire si vous êtes à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Vous êtes soumis à un plafonnement des loyers avec des maxima en fonction du type de location (vide, meuble), de la taille du logement et de la date de construction.

Pour savoir à quel prix vous pouvez louer, retrouvez les  locations déjà réalisées pour des biens similaires au vôtre. Vous n’êtes pas soumis à ces restrictions ? Faites-vous une idée du loyer possible en fonction des estimations réalisées sur des sites de professionnels immobiliers, de l’Observatoire des loyers. Si vous faites appel à un professionnel de la location, il peut vous conseiller un loyer à un prix légèrement inférieur au prix marché. Si l’offre locative locale est pléthorique c’est une bonne solution. Une offre plus compétitive = + de candidats. Besoin de vous faire une idée du loyer mensuel de votre bien ? En deux clics sur Meilleurs Agents,  découvrez votre estimation quel que soit votre département.

5. Trouver le bon locataire

Vous êtes dans la dernière ligne droite. Tout d’abord, il faut publier une annonce immobilière, c’est la clé pour trouver votre locataire. Il faut :  - une description complète : nombre de pièces, orientation, montant du loyer, montant des charges, type de bail, localisation, proximité des commerces, transports..., - et de superbes visuels. Il faut donner envie à votre futur locataire ! C’est le BA-ba de la profession d’agent immobilier. Si vous gérez ce bien seul, veillez à bien cadrer et éclairer vos pièces.

• Organisation des visites

Là aussi c’est la plus-value du professionnel de l’immobilier que vous apprécierez si vous êtes à l’autre bout de la France. À défaut, vous devrez être disponible, organisé, à l’écoute des candidats locataires et quelque peu interrogatif sur les raisons de leur recherche. Ils doivent vous remettre leur dossier de candidature avec tous les éléments vous permettant de juger de la qualité de leur demande.

• Analyse du dossier du candidat

Mettre un bien en location présente toujours un risque : loyers impayés, dégradation du logement, refus de quitter les lieux... Pour vous en prémunir, même si le risque ne s’annule jamais, vérifiez la qualité du dossier, le profil des candidats, les garanties proposées... Pour tout savoir du profil du candidat et des garanties à mettre en place, c’est par  ici.

• Le bail

Vous croyez être au bout du chemin ? Il vous reste encore deux étapes à franchir : la rédaction et signature du contrat de bail, la réalisation de l’état des lieux avec remise des clés. Le bail doit être conforme à un modèle réglementaire. Ici pas question d’innover afin de respecter les droits et obligations du locataire et du bailleur. Vous faites appel à une agence immobilière ? Les frais de visite, de création du dossier du locataire, de rédaction de bail et d’état des lieux peuvent être partagés avec le locataire. Les frais de gestion locative seront entièrement à votre charge.  

* Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

** Décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.