Stations de ski : l'inébranlable ascension des prix immobiliers

En dépit du changement climatique, une fièvre immobilière flotte au-dessus des stations de ski françaises où les prix immobiliers sont en constante augmentation depuis trois ans. “Pendant la crise du Covid, la montagne est devenue un lieu plus distant des turbulences du monde. Il y a une hausse des prix dans les vallées très huppées, où l’on cherche un placement financier, mais il y a aussi une hausse des prix dans les petites stations proches des grandes villes, où l’on souhaite trouver un nouveau cadre de vie”, commente Philippe Bourdeau, chercheur à l'institut d'urbanisme et de géographie alpine de l'université Grenoble Alpes.

Après une ascension déjà spectaculaire l’année dernière (+9,7% dans les Alpes du Nord), le marché immobilier alpin confirme son attractivité en 2022. Sans surprise, les Alpes du Nord affichent toujours les prix immobiliers les plus chers des six massifs français, avec des prix moyens à 6 295€/m²*. Soit une hausse de 8,2% en un an et de 27,4% depuis le début de la crise sanitaire. 

Dans les stations les plus huppées du massif, le mètre carré est désormais plus cher qu'à Paris. À l’instar de Val-d’Isère où les prix immobiliers se négocient à 13 569€ /m² en moyenne, Courchevel (10 977/m²) et Megève (10 714€), les trois stations les plus chères de France. 

Mais ce sont les Alpes du Sud qui connaissent la plus forte augmentation de prix avec +9,3% en 2022. Une croissance deux fois plus rapide que la moyenne nationale sur la même période (+4,6%). Tous types de biens confondus, il faut ici débourser 3 304€/m2 en moyenne. Pour un chalet, comptez même 3 663€/m2. Mais si vous jetez votre dévolu sur l’une des trois stations les plus chères du massif, il faudra rallonger votre budget. À Auron, les prix immobiliers atteignent 5 186 €/m2 en moyenne. Montgenèvre (4 502 €/m2) et Serre Chevalier (4 426 €/m2) arrivent juste derrière. 

“Dans les Alpes du Sud, il est intéressant de noter que la hausse des prix s’accélère encore ; l’augmentation des prix en 2022 dépasse celle observée en 2021 (+8,3%). Ce phénomène s’explique d’une part par l’attractivité de ses prix immobiliers au regard de ceux des Alpes du Nord, par le retour de la clientèle internationale, mais aussi par l’attractivité grandissante de l’ensemble de la région PACA depuis la crise sanitaire, avec une hausse des prix immobiliers de 21,8% en trois ans”, analyse Alexandra Verlhiac, économiste chez Meilleurs Agents. 

Les Français passent moins de temps sur les pistes et davantage dans leur logement. Ils veulent donc des biens plus spacieux, plus luxueux, ce qui participe à l’escalade des prix. 

Pas de bouleversement dans le palmarès des massifs français. Derrière les Alpes du Nord et du Sud, on retrouve les Pyrénées où l’immobilier s’échange désormais à 2 651€/m² en moyenne, tous types de biens confondus. Soit une hausse de 5% en un an, contre +9,5% en 2021. Un phénomène d’atterrissage qui s’explique notamment par la concurrence des stations espagnoles voisines. 

Dans les Pyrénées, deux stations ont davantage la cote : Cauterets (3 572€/m²) et Saint-Lary-Soulan (3 143€/m²), les deux stations les plus chères du massif. 

Le Jura affiche des prix légèrement supérieurs à ceux des Pyrénées (3 291€/m²). Et séduit un public varié : les sportifs accomplis s’y retrouvent pour la mythique "Transjurassienne". Ses stations de petites et moyennes tailles attirent quant à elles les familles. Ce massif de moyenne montagne présente par ailleurs des tarifs compétitifs (3 291 €/m2 en moyenne, tous types de biens confondus). Avec un budget de 80 000€, vous pouvez acquérir ici un appartement de 25m². 

Le Massif central et les Vosges restent les massifs les moins chers de France, avec respectivement, des prix immobiliers moyens de 2 470€/m² et 2 573€/m². C’est d’ailleurs dans les Vosges que se trouve la station de ski la moins chère de France : Saint-Maurice-sur-Moselle où vous pourrez acquérir un bien moyennant 1 448€/m².  

“Les tarifs présentés par ces massifs sont compétitifs, inférieurs au prix au mètre carré moyen en France (3 204€/m²) ! On observe toujours des écarts de pouvoir d’achat très importants d’un massif à l’autre : le prix des chalets se voit ainsi multiplié par trois entre le Massif central et les Alpes du Nord“, relève Alexandra Verlhiac. 

Pour la première fois, Meilleurs Agents dresse un palmarès des stations offrant le meilleur rapport qualité/prix. Pour ce faire, le leader de l’estimation immobilière en ligne a croisé les prix au mètre carré avec quatre scores notés sur 5 : l’enneigement (altitude, quantité de neige de culture produite), la taille du domaine skiable, l’accessibilité de la station (remontées mécaniques accessibles à pied, navettes depuis la gare…) et la qualité des services (restaurants, commerces, snowpark…). 

1. Dans les Alpes du Nord : Les Arcs-Bourg-Saint-Maurice est la station présentant le meilleur rapport qualité/prix. Il faut dire que les atouts de la  station sont nombreux : un prix attractif pour le massif (4 290€/m²), un taux important d’enneigement, et surtout, de très nombreuses pistes : 258 au total, ce qui en fait le deuxième plus grand domaine skiable relié au monde. Rien que ça !

2. Dans les Alpes du Sud : Pra Loup offre un prix au mètre carré compétitif (2 459€m²) et se démarque par sa très bonne accessibilité et la variété de ses commerces ;  

3. Dans les Pyrénées : avec un prix au mètre carré parmi les plus faibles des stations françaises, La Mongie (1 713€/m²) offre le meilleur rapport qualité/prix du massif. Au pied des pistes, elle offre en outre de nombreuses commodités et possède un bon taux d’enneigement. 

Découvrez l’étude complète de Meilleurs Agents. 

“Le dynamisme du marché immobilier subsiste malgré le contexte économique et les manques d’enneigement liés au réchauffement climatique, preuve s’il en est de l’engouement des Français pour le grand air ! Notre palmarès présente des stations à considérer pour ceux qui voudraient investir en montagne : non seulement elles présentent des prix compétitifs et des domaines skiables de grande ampleur, mais elles présentent également un très bon taux d’enneigement ainsi que de nombreux services à proximité qui garantissent la valeur du bien en toute saison”,  conclut Alexandra Verlhiac.  

*Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er janvier 2023.