Nouveau : la LOA débarque dans l’immobilier !

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier ? Devenir propriétaire ressemble parfois à un vrai parcours du combattant ? Refus de prêt de la banque, manque d’apport suffisant… Les raisons peuvent être nombreuses. Connaissez-vous la LOA ? Le concept de leasing qui fait déjà un carton dans le secteur automobile arrive enfin dans l’immobilier. Laissez-vous guider ! On répond à vos questions…

Qu’est-ce que la LOA immobilière ?  

LOA immobilière, location immobilière avec option d’achat, leasing immobilier, tous ces mots veulent dire la même chose. Mais qu’est-ce c’est ?  La LOA immobilière permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier en le louant dans un premier temps. Ce contrat spécifique autorise le locataire à se porter acquéreur du bien immobilier, à l’issue de la période de location. Il est encadré par la loi du 12 juillet 1984. Le contrat de LOA immobilière se compose de deux phases : 

1. La période de location 
2. Le transfert de propriété.

Pendant la période de location qui peut durer de deux ans à quatre ans, le locataire-accédant paie une redevance mensuelle qui comprend :

• le loyer 
• une épargne qui servira d’apport au moment de la levée de l’option d’achat (le montant de cet apport sera donc soustrait du prix de vente du logement pour connaître le montant restant dû par le locataire-accédant). 

La levée de l’option d’achat correspond à l’acte juridique par lequel le locataire-accédant signifie sa volonté de devenir propriétaire du bien.  La seconde phase correspond au transfert de propriété. Le locataire-accédant devient propriétaire du logement s’il décide de lever l’option d’achat. Dans le cas contraire, il renonce au bien immobilier et son épargne lui est restituée.   Le contrat de location immobilière avec option d’achat est un acte authentique rédigé devant le notaire. Il inclut impérativement onze mentions obligatoires, comme : les caractéristiques du logement, le prix de vente, les modalités du montant de l’épargne, le montant des mensualités, les obligations contractuelles des deux parties, etc. Le manquement aux obligations contractuelles d’une des deux parties peut entrainer la résiliation du contrat de LOA.  La LOA pour quels types de bien ? Presque tous les types de logements peuvent être concernés : logements à usage d’habitation, logements à usage mixte, maisons de pleine propriété, maisons en copropriété, appartements, biens immobiliers en construction. 

Pourquoi louer avec option d’achat ? 

La location immobilière avec option d’achat ouvre l’accès à la propriété à des ménages qui n’auraient pas pu se porter acquéreur d’un logement par la voie classique. Pas besoin d’obtenir un crédit immobilier lors de la signature du contrat de LOA. Pas nécessaire non plus de se constituer un apport personnel.  Durant la phase locative, le locataire se constitue un apport qui est compris dans sa redevance mensuelle. Il a également tout le temps de la location pour tenter de convaincre un organisme de crédit de lui faire un prêt immobilier.  Certains acquéreurs font le choix de la LOA pour tester la maison ou l’appartement qu’ils souhaitent acheter. Louer avant d’acheter : une idée lumineuse !

À qui s’adresse ce type de bail ?

Tout le monde peut avoir recours à un contrat de LOA immobilière. Le plus souvent ce type de bail intéresse : 

• les jeunes qui se lancent dans la vie active, 
• les foyers modestes qui ont du mal à emprunter auprès d’une banque et qui ont de bonnes raisons de penser que leurs revenus vont croître, 
• les acquéreurs se voyant refuser un prêt hypothécaire,
• les travailleurs indépendants ou les salariés en CDD. 

LOA immobilière : avantages et inconvénients 

Le procédé montre de nombreux avantages pour l’acquéreur, comme pour le propriétaire-vendeur, qui trouve de nouvelles cibles pour vendre son logement.

Pour le locataire-accédant ? 

• La location avec option d’achat est un moyen d’accéder à la propriété. 

Avec la hausse des taux d’intérêt et le durcissement de l’octroi de crédit, La LOA offre aux futurs acquéreurs la possibilité de se préparer à l’achat de leur maison/appartement durant la phase de location. 

• Les acquéreurs n’ayant pas eu le temps de se constituer un apport personnel peuvent contourner cette demande des banques. Il faut savoir qu’en général, les organismes de crédit attendent un apport d’au moins 10 % de la somme empruntée. 
• Le locataire-accédant a la possibilité de tester le bien immobilier pendant la période de location afin de s’assurer qu’il correspond bien à ses attentes. Lorsqu’on y réfléchit bien, c’est quand même étonnant qu’un acquéreur n’ait pas véritablement le temps d’essayer un bien immobilier, compte tenu du prix élevé d’une maison. 
• Le locataire-accédant se constitue une épargne qui correspond à l’apport s’il renonce au bien immobilier à l’issue de la phase locative. 
• Durant la phase locative, la taxe foncière n’est pas à la charge du locataire. La réalisation de travaux importants reste à la charge du propriétaire. 

Les principaux inconvénients de la LOA pour le locataire-accédant concernent les pénalités infligées au locataire s’il connait des manquements à ses obligations contractuelles. 

Pour le propriétaire-vendeur  ?

• Pour le vendeur, la LOA est une opportunité de vendre son bien immobilier lorsqu’il ne trouve pas d’acquéreur sur le marché classique, ou lorsque le vendeur est pressé par le temps. 
• Pendant la phase de location du bien, le propriétaire perçoit des revenus passifs tous les mois. 
• Un propriétaire investisseur peut décider de vendre son bien sur le marché de la résidence principale. Le prix en sera plus important puisqu’il ne sera pas fixé en fonction de la valeur locative du logement. 
• Le propriétaire loue son bien à un locataire qui va sûrement en prendre grand soin, puisqu’il loue dans l’optique d’acquérir le bien immobilier. 

Pour le propriétaire-vendeur, le principal inconvénient réside dans le risque de ne pas vendre son bien, si le locataire décide de ne pas lever l’option d’achat.  La LOA immobilière, cette nouvelle façon d’acheter ou de vendre son bien, comptabilise de nombreux avantages pour finalement peu d’inconvénients. Le concept ayant fait ses preuves outre-Atlantique, il devrait se démocratiser en France pour contourner les difficultés d'accès à la propriété.