2025 avait amorcé un tournant sur le marché locatif privé, avec une tension en recul. Mais, en avril 2026, les signaux virent à l’orange. Selon SeLoger, la demande recule et l’offre s'améliore, sans suffire à détendre le marché : le stock de biens reste insuffisant et les loyers repartent à la hausse, plus vite que l’inflation. Et, comme bien souvent, la capitale se distingue.
Marché locatif : un stock de biens insuffisant face à une demande encore élevée
« La tension sur le marché locatif reste élevée. Malgré un recul de la demande, les niveaux demeurent très au-dessus de ceux d'avant 2022, et le stock de biens disponibles reste structurellement faible. Les hausses de loyers que nous observons en sont la résultante directe », analyse Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger.
Effectivement, le stock de biens à la location s’améliore sur un an (+17 %), mais reste inférieur à son niveau de 2021 (-16 %). De son côté, la demande recule de 16 % en un an, tout en restant nettement supérieure à ses niveaux passés : +42 % par rapport à avril 2021 et +18 % par rapport à avril 2022.
À Paris, le recul est de 15 % sur la même période, mais la demande demeure supérieure de 13 % à son niveau de 2021, un excédent plus modéré que dans les grandes villes : +42 % pour le Top 10 et +53 % pour le Top 50.
Loyers 2026 : une hausse plus rapide que l’inflation
Au 1er avril 2026, les loyers progressent en moyenne de 2,5 % au niveau national, contre 1,9 % pour l'inflation en mars 2026. Une fois n’est pas coutume, la capitale n’enregistre pas la plus forte hausse : +3,5 %, notamment en raison de l’encadrement des loyers. Nous y reviendrons.
Pour mieux comprendre cette évolution, prenons un T2 de 50 m² (au 1er avril 2026) : son loyer moyen s’établit à 858 € par mois hors charges (base 17,16 €/m²), tandis qu’à Paris, il atteint 1 662 € (base 33,24 €/m²).
Marché locatif : des tensions contrastées selon les villes
Dans certaines villes, la situation reste particulièrement tendue, voire se dégrade. À Nice, les locations ont fortement diminué : -69 % par rapport à 2021 (malgré un léger rebond de 5 % en un an), tandis que la demande progresse de 84 %. Les loyers y ont ainsi augmenté de 5,4 % en un an.
À Marseille, la demande a bondi de 57 % par rapport à 2021, tandis que le stock de biens a reculé de 31 %. Les loyers ont progressé de 3,9 % sur un an.
À Toulouse, le schéma est similaire : le nombre de biens à louer chute de 58 % par rapport à 2021, alors que la demande augmente fortement (+103 %), malgré un recul de 20 % sur un an observé par SeLoger. Les loyers y progressent de 2,7 %.
À Paris, les biens en location se raréfient fortement : -67 % depuis 2021 et -15 % sur un an.
À l’inverse, certaines grandes villes connaissent une accalmie. À Bordeaux, l’offre a progressé de 62 % sur un an, retrouvant ainsi son niveau de 2021 (+4 %). En parallèle, la demande a reculé de 46 %, ce qui limite la hausse des loyers à 1 % sur un an (+5,1 % sur 5 ans).
Même tendance à Nantes, où les biens à louer ont augmenté de 28 % sur un an, dépassant leur niveau de 2021 (+82 %). La demande y recule de 38 %, tandis que les loyers progressent légèrement : +2,4 %.
Marché locatif et achat immobilier : un déséquilibre qui perdure
Pour les spécialistes de SeLoger, cette tension persistante s’explique aussi par les difficultés du marché de l’achat. Le durcissement des conditions d’accès, la hausse des taux de crédit immobilier (3,23 % en février 2026, contre 3,08 % en décembre 2025) ainsi que la progression des prix immobiliers (+0,9 %) contraignent de nombreux ménages à reporter leur projet.
Résultat : ils restent locataires, ce qui continue d’alimenter la pression sur le marché locatif. « Tant que les taux d'intérêt de crédit immobilier et les prix immobiliers contraignent l'accès à l'achat, les ménages restent sur le marché locatif et la pression ne se relâche pas », conclut Alexandra Verlhiac.
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