Assurance habitation : quelles options choisir quand on habite en centre-ville ?

La plupart des contrats multirisques habitation (MRH), proposent un certain nombre de garanties indispensables couvrant les risques principaux. Ces garanties de base se répartissent principalement en deux catégories :

• La garantie responsabilité civile qui permet d’indemniser les tiers en cas de dommages (matériels ou corporels) causés par un sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.), provenant de façon involontaire, de votre logement.
• La garantie dommages aux biens (logement et mobilier) qui permet à l’assuré d’être indemnisé pour les dommages causés aux biens immobiliers et mobiliers.

Les garanties exigées par la loi ne sont pas les mêmes selon le type de public (propriétaire bailleur, propriétaire occupant, locataire, locataire étudiant, etc.). Par exemple, les locataires doivent impérativement souscrire à une assurance multirisque habitation couvrant au moins les risques locatifs (loi du 6 juillet 1989), alors que les copropriétaires, eux, ne sont contraints que par la garantie responsabilité civile pour la copropriété, bien que soit particulièrement recommandée la MRH.

La garantie responsabilité civile englobe deux aspects : la garantie responsabilité civile vie privée, et la garantie responsabilité civile de l'occupant qui assure les dommages causés au logement, à la copropriété et aux voisins, lorsque l'origine du dommage provient de votre habitation.

La garantie dommage aux biens mobiliers et immobiliers couvre les biens personnels et comprend généralement : la garantie incendie/explosion, la garantie dégâts des eaux, la garantie catastrophe naturelle, etc.

Attention aux exclusions de garanties présentes dans un contrat multirisque habitation ! Elles ne permettent aucune prise en charge ou indemnisation de la part de votre organisme assureur. Par exemple, sont très souvent exclus : les dommages causés à autrui de façon volontaire, ceux provoqués par une activité professionnelle à la maison, ainsi que les dommages causés par des actes de guerre.

Bien sûr, en plus du forfait de base de votre assurance habitation, il est possible d’ajouter des garanties optionnelles (mobilier de jardin et aménagements extérieurs, vélo, piscine, protection juridique, etc.), pour coller au mieux à votre mode de vie et aux diverses menaces liées à votre environnement.

Vous avez également la possibilité de choisir votre niveau de couverture, et votre franchise, pour véritablement personnaliser votre assurance habitation selon vos besoins propres. Attention ! Il est avisé de ne pas succomber uniquement au coût de l’assurance, au risque de se retrouver avec une couverture non adaptée, au moment de la survenue d’un sinistre.

Quelques notions importantes pour bien calibrer votre assurance habitation :

• La franchise représente le montant restant à votre charge suite à un sinistre. Parfois, l’assurance ne vous indemnise pas tant que cette franchise n’a pas été pas réglée. Une prime d’assurance plus élevée fait généralement baisser le montant de la franchise, et vice-versa. 
• Le plafond d’indemnisation représente le montant maximal d’indemnisation pris en charge par votre assureur pour un sinistre donné.
• Les exclusions de garantie décrivent des situations caractérisées pour lesquelles l’assuré n’est pas indemnisé.

Habiter en centre-ville comporte des risques spécifiques qui diffèrent de ceux rencontrés à la campagne ou en zone pavillonnaire. La configuration des logements urbains en termes de densité, d’ancienneté du bâti, de distribution des espaces communs et de leur utilisation plus fréquente, accentue certaines menaces comme les vols, le vandalisme, les inondations, etc.

Quels sont les risques les plus communs rencontrés en centre-ville ?

• Les tentatives d’effraction, les cambriolages et les vols ;
• les vols de vélos ou d’équipements de mobilité douce ;
• les dégâts des eaux, car les appartements sont superposés et les réseaux de plomberie parfois anciens ;
• les incendies, dus à la promiscuité ;
• les logements en rez-de-chaussée, les box collectifs et les caves, sont plus concernés par les vols.

Pour prévenir ces désagréments, il convient d’adapter son assurance à la vie en centre-ville.

La densité importante dans les centres-villes encourage les cambrioleurs à agir davantage dans les environnements urbains. En 2024, les autorités auraient recensé 218 000 cambriolages au total, soit 600 par jour ! Et les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, sont particulièrement exposées.

Quelques faits surprenants sur le sujet :

• Les cambriolages sont plus fréquents en journée. Les horaires favorisés sont entre 8 h 00 et 10 h 30 du matin et entre 14 h 00 et 18 h 00.
• 1/3 des cambriolages ont lieu, en présence des habitants de la maison.
• Les appartements et les maisons sont autant visités.
• 45 % des objets volés sont des bijoux.

Il est donc important de se prémunir contre ces risques très identifiés. De plus, il se trouve que les garanties vols et actes de vandalisme ne sont pas toujours incluses dans les formules basiques des assurances habitation. Toutefois, ce sont des options que vous pouvez généralement ajouter à votre forfait. Pour activer ces garanties, certains organismes d’assurance exigent au préalable des mesures de sécurité minimales (serrure multipoint, volets, porte blindée). 

Que faut-il faire en cas de cambriolage ou acte de vandalisme chez vous ?

Le premier réflexe est de porter plainte à la gendarmerie ou auprès d’un commissariat de police. Puis, vous devez prévenir votre assureur qui vérifiera les conditions de votre prise en charge. Il est important de conserver les preuves d’achats de vos objets de valeur, afin d’être mieux remboursé en cas de sinistre.

Dans les zones urbanisées, sévit incontestablement un autre type de vol qui a tendance à se multiplier. Il s’agit du vol de vélos. Une étude de 2023, de l’Académie des Mobilités Actives (ADMA), fait état du nombre de vols de vélos en France : entre 350 000 et 580 000. De leur côté, « Les assureurs enregistrent une augmentation de 32 % des demandes d’indemnisation depuis 2023 selon le Baromètre des assurances vélo de la FUB (Fédération française des Usagers de la Bicyclette). Le montant moyen des remboursements a simultanément progressé de 17 %, reflétant la hausse de valeur des vélos assurés. », peut-on lire sur le site Bicytrust.

Une excellente raison de souscrire à des options comme « Vélo en tous lieux », qui permettent de protéger tous les vélos du foyer, ainsi que leurs accessoires fixés, même lors de vos déplacements. Attention ! Il est important de bien lire votre contrat, car toutes les assurances ne couvrent pas votre vélo de la même façon. Certaines options n’assurent votre bicyclette qu’à l’intérieur de votre maison, ou dans votre local à vélo, etc. Certains assureurs exigeront un antivol homologué pour l’activation de la garantie.

Vous vous en doutez sûrement, les appartements situés au rez-de-chaussée sont statistiquement plus exposés aux tentatives d’intrusion. Les assureurs le savent et adaptent souvent leurs conditions.

Pour bénéficier d’une couverture étendue, il peut être utile de :

• renforcer la garantie vol, avec un plafond plus élevé ;
• vérifier la prise en charge des dégradations liées à une tentative d’effraction ;
• ajouter une option protection juridique, utile en cas de litige avec le propriétaire ou la copropriété après un cambriolage ;
• préserver le logement et prévenir les exclusions de garantie en renforçant les mesures de protection (barreaux aux fenêtres, opacité des ouvertures vitrées, volet, etc.).

Le risque d’inondation est également bien réel dans certaines agglomérations répertoriées, et 25 % de la population française serait exposée à cette menace, selon Ministère de la transition écologique. Un désagrément qui a tendance à s’accroître avec le dérèglement climatique et le niveau de la mer qui monte inéluctablement.

Lorsque vous vous trouvez en zone à risques, l’assurance dommages aux biens prend le relais en cas de situation de catastrophe naturelle, au sens de la loi (loi du 13 juillet 1982). Selon que votre ville soit plus ou moins concernée par les risques de catastrophes naturelles, votre prime d’assurance peut être plus ou moins élevée. 

Habiter en centre-ville implique donc des besoins spécifiques en matière d’assurance habitation. Un contrat adapté repose sur trois éléments clés : un socle solide de garanties de base, des options ciblées selon la localisation de votre logement et votre mode de vie, et une évaluation réaliste de la valeur de vos biens.