Prêt immobilier : le risque climatique peut-il jouer en votre défaveur ?

Sècheresse, cyclone, inondation, feux de forêt : la multiplication des catastrophes naturelles amplifiées par le dérèglement climatique s’observe déjà en France et les phénomènes risquent de s’accentuer.

Pour l’immobilier résidentiel, les risques de submersion marine et les inondations sont pris très au sérieux, dans les communes côtières. « En France, près d’1,4 million de personnes pourrait vivre sous la ligne de marée haute, à l’horizon 2050 », selon un rapport du GIEC (Groupe d'experts intergouvernemental sur l’évolution du climat).

Les incendies continueront de se multiplier, menaçant les habitations en bordure de forêt. Le mouvement des sols argileux (retrait-gonflement des sols argileux) dû à l’alternance des périodes de sécheresse et des fortes périodes de pluie, aura pour effet une fragilisation du bâti.

Indubitablement, les biens immobiliers situés dans les zones à risques perdront de la valeur, à un moment donné. Une situation qui pousse les banques à se demander s’il est encore pertinent de prêter pour des projets immobiliers identifiés dans des zones classées à risque.

Le dérèglement climatique représente un risque pour les banques et les établissements financiers. On peut le catégoriser de trois façons :

• le risque physique, lié aux événements météorologiques extrêmes. Ces catastrophes naturelles, parfois prévisibles, menacent directement les actifs immobiliers. L’emprunteur fragilisé, peut se retrouver dans l’incapacité de rembourser sa dette ;
• le risque de transition, lié aux changements réglementaires associés aux changements climatiques ;
• le risque de réputation (ou risque de responsabilité), lorsque la banque est considérée comme contributrice du réchauffement climatique, avec des bénéficiaires qui envisagent de se retourner contre elle.

En 2023, le chiffrage des sinistres pour cause de catastrophes naturelles en France s’est élevé à 6,5 milliards d’euros, selon la fédération France Assureurs. Cette réalité, les compagnies d’assurance l’ont bien intégrée et déjà dès le 1^er janvier 2025, le taux de prime de la cotisation Catastrophe naturelle (Cat nat) va passer de 12 % à 20 % sur les contrats d’assurance de dommages aux biens d’habitation et professionnels.

Pour les banques, la dynamique va dans le même sens. La pratique du refus de crédit pour aléas climatiques se multiplie, notamment pour le financement des propriétés menacées par le recul du trait de côte. Le refus n’est pas toujours motivé, remarque-t-on chez Cafpi : « Aucun refus de prêt ne sera motivé par des critères climatiques mais la banque va prendre cette donnée en compte quand elle se demandera si le client a une épargne de précaution suffisante en cas de catastrophe. Elle va aussi s’intéresser à l’historique des sinistres sur le territoire. »

Selon Maël Bernier, porte-parole chez Meilleurs Taux : « Les banques s’aperçoivent qu’acheter un bien immobilier dans une zone couramment inondée devient dangereux et qu’elles ne retrouveront peut-être pas leur mise à la revente. Les banquiers locaux connaissent les risques des terrains sur lesquels ils vivent. Les banques restent avant tout prudentes et elles cherchent à se couvrir. »

Aujourd’hui, les banques adoptent diverses approches pour minimiser leur exposition aux pertes potentielles liées au dérèglement du climat. Dès lors, les emprunteurs peuvent faire face à un refus de crédit lorsqu’il s’agit de financer un bien situé en zone à risque. Toutefois, une bonne épargne de précaution pourrait rééquilibrer le dossier bancaire du porteur de projet attaché à un territoire donné…