Baromètre : un printemps immobilier précoce cette année ?

Il y a du mieux sur le marché immobilier, avec des prix qui tendent à se stabiliser dans les grandes villes. Exemple le plus criant ? Paris, bien sûr. Après avoir perdu 0,7% en novembre, puis 0,6% en décembre, les prix immobiliers parisiens n'ont baissé que de 0,3% en janvier. Y’a pas de petites victoires. 

En outre, toutes les villes du top 50 suivent la même tendance, avec une évolution nulle en janvier, contre -0,3% en novembre et -0,2% en décembre. Même constat dans les dix plus grandes villes de France (hors Paris) : une baisse de 0,2% en janvier, contre -0,4% en novembre et -0,3% en décembre. 

En janvier, les prix immobiliers se sont aussi stabilisés à Nantes, Lille, Strasbourg, Marseille et Nice. Et que dire de Lyon qui, après avoir connu des baisses spectaculaires en 2023, voit ses prix augmenter légèrement (+0,1% en un mois) ? 

De manière générale, les prix sur l’ensemble du territoire n’ont pas évolué d'un iota en ce début d’année (0%). De quoi présager d’un printemps de l’immobilier timide mais précoce ? Et pourquoi pas ? On sait en effet qu’après un dernier trimestre souvent atone, le marché immobilier a besoin de deux-trois mois pour relancer la machine. Or cette année, ce sursaut semble intervenir beaucoup plus tôt. Souvenez-vous : en janvier 2023 à Paris, les baisses de prix enregistrées avaient été sensiblement identiques à celles de novembre et décembre 2022. Alors qu’elles sont deux fois plus faibles cette année. On le répète : y’a pas de petites victoires. 

Ce mois-ci, notre équipe data-science s’est aussi intéressée au nombre de départements dans lesquels les prix baissent. Et surprise ! Ce volume tend à se contracter au fil des mois. Ils ne sont plus que 54 à voir leurs tarifs reculer en janvier, contre 68 en décembre et 70 en novembre. Concrètement, alors que près des trois quarts des départements français avaient basculé dans le rouge il y a à peine deux mois (71%), ils ne sont désormais plus qu’une grosse moitié (56%).

Une accalmie partie pour durer ? Là encore, c’est trop tôt pour se prononcer. Car si on pousse l’analyse sur les trois derniers mois, la tendance reste globalement stable avec, en moyenne, 70% de départements présentant des variations de prix négatives. 

Autre signal fort pour le marché immobilier : les villes du Top 50 (hors Paris) sont elles aussi toujours plus nombreuses à quitter la zone rouge. En un mois, la moitié d’entre elles sont restées dans le vert alors qu’elles n’étaient que 19 en décembre et 17 en novembre. De là à parler d’une véritable tendance ? Difficile de trancher pour l’instant.

En réalité, c’est la combinaison de différents éléments économiques qui fera pencher la balance. En tête de liste, bien sûr, le volume de prêts accordés aux particuliers ; celui-ci a chuté de près de moitié en 2023. Or un accès au crédit facilité permettrait en pratique à un certain nombre de porteurs de projets de revenir rapidement sur le marché. Ce qui comblerait un peu le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande. Mais là aussi, bonne nouvelle : les banques semblent enclines à rouvrir le robinet du crédit. 

Les taux d’emprunt immobiliers vont également jouer un rôle essentiel. Dans le contexte actuel, des taux moins élevés participeraient à augmenter le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Ce qui favoriserait la relance du marché. La décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) de maintenir une nouvelle fois ses taux directeurs inchangés vient conforter l’idée selon laquelle le cycle de resserrement monétaire est bel et bien terminé.

Reste alors à savoir quand les premières baisses de taux d'emprunt pourraient intervenir. Là, la BCE se montre prudente et il faudra probablement attendre l’été pour voir se concrétiser ce changement de cap monétaire. Dans l'idée de séduire de nouveaux clients, les banques anticipent déjà ce phénomène. La preuve ? Les taux ont déjà diminué de 0,2% en moyenne depuis le début de l’année 2024. Puisqu’on vous dit qu’il n’y a pas de petites victoires.