Avec le crowdfunding immobilier, visez un rendement exceptionnel

Le crowdfunding est né aux États-Unis (vous l'auriez parié), il y a environ dix ans. L’anglicisme « crowdfunding » signifie littéralement : financement (funding) par la foule (crowd). Et peut donc se traduire par financement participatif. 

Le crowdfunding n’est pas une exclusivité du secteur immobilier puisque les entreprises, les start-up, le cinéma et la musique ont déjà eu recours à ce mode de financement. C'est même comme ça que les chanteurs Grégoire, Joyce Jonathan ou Irma ont pu produire leurs premiers albums. Eh oui !

Mais revenons à l'immobilier. Grâce au crowdfunding, les aménageurs fonciers, les promoteurs immobiliers et les marchands de biens peuvent financer des projets immobiliers en faisant appel aux investisseurs privés, via une levée de fonds. Le but final pour ces professionnels de l’immobilier étant de faire une plus-value sur la revente des lots immobiliers. 

La somme collectée grâce au crowdfunding sert généralement d’apport avant le déblocage d’un crédit immobilier auprès de la banque. Le crowdfunding à lui seul finance rarement le projet dans son entièreté. 

Les projets immobiliers concernés sont le plus souvent : 

• l’immobilier résidentiel,
• l’immobilier de bureau,
• l’immobilier commercial,
• les infrastructures de la santé, etc.

Pour l’investisseur grand public, l’intérêt réside au niveau des intérêts générés pendant la durée du prêt. En règle générale, il récupère les intérêts et son capital à l’issue du projet. 

Pour l’investisseur (le "financeur"), invertir en crowdfunding immobilier permet de placer ses fonds dans une opération ayant des taux de rendement entre 8 et 12 %, avec une faible probabilité d’échec du projet financé. 

Le financeur peut choisir :

• le projet immobilier qu’il souhaite financer,
• la durée de l’investissement (de 6 à 24 mois généralement),
• la plateforme de crowdfunding de son choix.

Pourquoi investir en quelques points ?

• C’est un bon moyen de faire fructifier son épargne grâce à une opération simple, sans gestion et sur du court terme.
• Le placement est rémunérateur (9,5 % en 2022) et comporte peu de risques. En comparaison, le rendement brut du marché locatif est d’environ 4 %. 
• Le marché est moins volatil que celui de la bourse ou des crypto-monnaies. 
• Pour donner du sens à son investissement car le projet permet la construction de nouveaux logements dans certaines villes en tension. 

2022 est une année record pour le crowdfunding immobilier. Les chiffres de 2021 étaient pourtant déjà exceptionnels. 

Selon le site HelloCrowdfunding, l’agrégateur de plateformes de crowdfunding, le rendement moyen des projets immobiliers en 2022 atteint 9,49 %. En 2021, il était de 9,24 %. La durée moyenne des projets ne bouge pas beaucoup et reste de 21 mois. Les plateformes qui mettent en relation les particuliers et les professionnels ont vu le nombre de financements croître de 18 %. En 2021, la progression était de 74 %. 

Le crowdfunding immobilier s’adresse aux investisseurs (particuliers ou personnes morales) qui souhaitent investir leur épargne/trésorerie dans une opération sur du court terme. 

Le ticket d’entrée, peu élevé, tourne autour de 1 000 euros. À noter : les investissements ne sont pas « liquides » et le capital ne peut être récupéré que lorsque le projet immobilier est terminé. Il ne faut donc pas placer toutes ses économies dans une opération de crowdfunding. Ce placement s’adresse à des personnes ayant une certaine capacité d’épargne. 

Un placement avec un fort taux de rendement présente souvent des risques. Le risque peut être financier ou opérationnel. Le promoteur saura-t-il vendre son projet ? Y aura-t-il des retards de construction ? Des malfaçons dans la réalisation ? 

Le risque principal réside dans le défaut du promoteur ou du marchand de biens. En cas de défaut, l’investisseur peut perdre partiellement ou totalement le capital investi. 

Pour se prémunir contre ce risque, le choix de la plateforme de crowdfunding avec laquelle on s’associe est primordial. Elle doit vérifier l’historique des promoteurs avec lesquels elle s’associe. Elle doit étudier chaque opération au niveau administratif, financier, juridique et technique. Elle peut exiger des garanties supplémentaires pour limiter le risque. 

Le retard reste le risque le plus courant dans une opération de crowdfunding immobilier. Si la date de la réalisation du projet est différée, alors le remboursement du financeur est retardé également. Malgré tout, les intérêts continuent de courir. 

Pour connaître les projets en cours et leurs caractéristiques, il est possible de consulter les plateformes de crowdfunding. Elles mettent en relation les promoteurs et les investisseurs en ayant sélectionné à l’avance les projets porteurs selon l’indice de confiance du promoteur et la rentabilité de l’opération. Voici quelques exemples de plateformes : ClubFunding, Homunity, Anaxago, Bien Prêter, Baltis, Raizers, Première Brique, etc. 

Sur ces plateformes, le ticket d’entrée est généralement de 1 000 euros. Exception : Première Brique veut quant à elle démocratiser le marché. L’investissement est accessible dès 1 euro, et le montant de l’investissement ne peut pas excéder 2 000 euros. « Nous ne voulons pas que de gros investisseurs aient la priorité ou l’exclusivité, tous nos investisseurs sont sur un pied d’égalité », a indiqué l’un des fondateurs. 

Pour choisir le projet que vous souhaitez financer, certaines plateformes notent le niveau d’aléas lié à l’opération. Mais sachez qu’en règle générale, plus le rendement est grand, plus le risque est élevé. Pour limiter les risques liés à ce type de placement, il est conseillé de le diluer, et d’investir de petites sommes d’argent dans plusieurs projets. Si vous avez 5 000 euros à investir, il vaut mieux investir 1 000 € dans 5 projets différents que 5 000 € dans un seul. 

Le crowdfunding immobilier est un placement rentable et peu risqué compte tenu de la nature même de la pierre, valeur refuge. Malgré tout, la situation économique particulière avec une forte inflation et des conditions de financement qui se durcissent sont à mettre en perspective. Il est probable que les chantiers de construction accusent plus de retard, et que le taux de défaut enregistré par les plateformes soit plus élevé à l’avenir. Prenez donc le temps de peser le pour et le contre avant de vous lancer.

*Données HelloCrowdfunding, décembre 2022.