Immobilier : les petits et grands changements de 2022 

Crédit immobilier, prêt à taux zéro, rénovation énergétique, défiscalisation… Pour vous aider à vous projeter sereinement dans cette année à venir, on passe en revue les aides, les dispositifs et les mesures qui entreront en vigueur dès le 1er janvier. 

1. Crédit immobilier

On commence par la mauvaise nouvelle, histoire de l’évacuer rapidement ? Les conditions d’octroi de crédit vont se durcir. Pour rappel, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) édictées fin 2019 deviendront obligatoires dès le 1er janvier. Que prévoient-elles ? D’une part, la durée du crédit ne pourra plus excéder 25 ans. Une dérogation est cependant prévue pour l’achat sur plan avec, dans ce cas, une possibilité d’emprunt sur 27 ans. D’autre part, le taux d’endettement sera limité à 35 % (en incluant le coût de l’assurance-emprunteur). Concrètement, pour emprunter, un ménage devra justifier de revenus plus de trois fois supérieurs à ses charges couplées aux mensualités de son emprunt. Sachez aussi que tout établissement financier s’affranchissant des règles se risquera à blâmes et amendes, a prévenu le HCSF. 

2. Prêt à taux zéro (PTZ)

On enchaîne rapidement avec une meilleure nouvelle : la reconduction, jusqu’à fin 2023, du prêt à taux zéro. Mais le PTZ, ça sert à quoi pensez-vous ? C’est un dispositif qui permet aux primo-accédants de financer une partie de leur achat immobilier pour des prêts allant de 20 à 25 ans, sans avoir d’intérêts à rembourser. Et contrairement aux premières annonces du gouvernement, les conditions d’éligibilité resteront inchangées pendant toute cette période. Concrètement, pour en bénéficier, vos revenus ne doivent pas excéder un certain montant, tout comme votre budget achat. Vous devez également vous porter acquéreur d’un bien neuf situé en zone tendue. Vous pouvez aussi acheter un bien ancien mais, dans ce cas, vous devez réaliser des travaux de réhabilitation à hauteur de 25% du montant de l’opération.

3. Rénovation énergétique

Au cœur du plan de relance gouvernemental, la lutte contre les quelque 5 millions de passoires thermiques françaises restera une préoccupation majeure en 2022. Ainsi, le dispositif MaPrimeRénov’ sera abondé de 2 milliards d’euros supplémentaires pour vous encourager à entreprendre des travaux de rénovation complets (isolation, chauffage, ventilation…). C’est sans doute le bon moment pour vous lancer. Le mois de janvier verra aussi la création du Prêt avance rénovation. Destiné principalement aux personnes âgées à qui il permettra de financer le reste à charge de leurs travaux de rénovation, ce prêt sera garanti à hauteur de 75% par l’État. Un coup de pouce plutôt sympa ! Et pour vous aider à y voir plus clair parmi toutes les aides à la rénovation énergétique, le gouvernement lancera, dès le 1er janvier prochain, un service public : France Rénov’. Celui-ci s’articulera autour d’une plateforme internet (france-renov.gouv.fr) et d’un numéro de téléphone (0 808 800 700) uniques, qui vous permettront de trouver toutes les informations utiles à la prise en charge de vos travaux. Vous n’aurez plus d’excuses...

4. Défiscalisation

Dans la série des bonnes nouvelles, le Pinel est reconduit jusqu'en 2024. Si vous ne le savez pas encore, c'est ce dispositif qui vous permet de réduire vos impôts en investissant dans un bien immobilier neuf. Petit bémol tout de même : vous n’aurez que jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter pleinement de ses avantages. Car ensuite, les critères d’éligibilité vont se durcir et l’avantage fiscal va être revu à la baisse. Ainsi, la réduction d’impôt va passer à 10,5 % du prix d’acquisition pour une location sur six ans ans (au lieu de 12% jusqu’à présent), à 15 % pour une location sur neuf ans (au lieu de 18%) et 17,5 % pour un engagement sur douze ans (au lieu de 21%). À partir du 1er janvier 2024, ce bonus fiscal va encore diminuer. Sauf si… votre logement se situe dans un quartier prioritaire de la ville et répond à des critères de confort et d’environnement très précis. Dans ce cas seulement, vous serez éligible au Pinel +, une sorte de super Pinel qui vous offrira les mêmes avantages fiscaux que le dispositif actuel.

Calqué sur le Pinel mais réservé aux acquisitions de biens anciens à rénover, le dispositif Denormandie est lui aussi prolongé en 2022 et 2023. C'est pas beau, ça ? Sachez qu’il offre les mêmes avantages fiscaux que son cousin : une réduction d’impôt allant de 12% à 21% pour une durée de location de six à douze ans. Comment en bénéficier ? En achetant un logement dans l’une des 222 communes du programme Action Cœur de ville. Autre critère : les travaux entrepris doivent permettre d’améliorer la performance énergétique de votre bien et représenter au moins 25% du coût total de l'opération (achat et travaux). Moins connu mais pas moins intéressant, le dispositif Censi Bouvard est reconduit en 2022. Son principe ? Une réduction d’impôt de 11% sur neuf ans pour l’achat d’un logement neuf situé dans une résidence services (hébergement pour personnes âgées dépendantes, pour personnes en situation de handicap ou pour étudiants). Comment gérer la location d’un tel bien ? Pas de panique : une fois que vous l’avez meublé, vous le confiez à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Facile, non ?

5. Encadrement des loyers

La loi Elan de novembre 2018 autorise l’expérimentation de l'encadrement des loyers jusqu'en 2023. Comme son nom l’indique, ce dispositif doit limiter les augmentations de loyer lors des renouvellements de baux ou à la remise en location des biens. Cette réglementation concerne uniquement les communes situées en zone tendue, où la demande de logements est telle que les biens sont loués à des prix élevés. Paris a été la première à lancer l’expérimentation (2019), suivie de Lille l’année suivante. En 2021, nombre de communes ont à leur tour intégré le dispositif : les villes de Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis, depuis juin ; Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre ; et les neuf communes d'Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, depuis le 1er décembre. À Bordeaux et Montpellier, la mesure devrait entrer en vigueur mi-2022. Préparez-vous !

6. Louer abordable

Voilà probablement l’une des aides fiscales les plus mal connues des investisseurs. Mais on va tout vous expliquer. Mis en place en 2017 par l’ex-ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, le dispositif Louer abordable vise à inciter les propriétaires bailleurs à baisser leur loyer au niveau des plafonds du parc social. Vous êtes bailleur, qu’y gagnez-vous ? Une compensation fiscale proportionnelle à l’effort que vous avez consenti. Comme la mayonnaise ne prenait pas vraiment, le dispositif va être complètement relooké dès le 1er janvier 2022 pour être plus incitatif. D’abord, le taux de réduction d’impôt ne sera plus conditionné au territoire où vous louez votre bien. Ensuite, les barèmes seront refondus : la réduction d’impôt accordée sera de 15% pour les logements affectés à la location intermédiaire et de 35% pour les logements affectés à la location sociale. Enfin, à la sortie du dispositif, le bailleur pourra relever son loyer au niveau du marché du parc privé, ce qui lui était jusqu'alors très difficile.  Vous avez désormais toutes les cartes en main pour mener à bien vos projets immobiliers en 2022. À vous de jouer !