Tout, vous saurez tout sur les marchands de biens

"Je suis marchand de biens. Mon activité professionnelle se résume donc à acheter et revendre des biens immobiliers - ce peut être des immeubles, maisons, appartements, terrains constructibles, fonds de commerce ou encore des parts dans une société immobilière. " Voilà quelle pourrait être la réponse d'un marchand de biens si on lui demandait de nous parler de sa profession. Il est donc propriétaire (de courte durée) des biens qu'il revend, sans intermédiaire, et, le plus souvent, après une rénovation énergétique efficace - pour réaliser sa marge. C’est grâce à la plus-value qu'il réalise sur la revente qu'il se rémunère. 

Du capital ! Soyons réalistes, même si en théorie tout le monde peut devenir marchand de biens, les banques suivront plus facilement ceux dont les dossiers ont un apport financier.

Annoncer disposer d'un capital de 100 000 € à ses interlocuteurs vous rend plus crédible. Oseriez-vous leur confier que vous n'avez que 100 € au compteur ?

D'ailleurs, veillez à ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Gardez un peu de trésorerie au cas où.

À noter : s'il n' y a pas de diplôme nécessaire pour se lancer, il y a tout de même quelques prérogatives à maîtriser pour ne pas voir son entreprise sombrer. Pour commencer, une bonne connaissance du domaine est indispensable, comme la capacité à se transformer en une sorte de couteau suisse de l’immobilier. Vous devez être capable de dégainer les savoirs et compétences d'un agent immobilier, d'un architecte, d'un urbaniste, d'un fiscaliste ou d'un investisseur pour faire les meilleurs choix et ne pas mettre en péril votre affaire. Rassurez vous, des formations existent. 

Il est possible de cumuler plusieurs emplois et professions différentes. Néanmoins, certaines ne sont pas compatibles avec le statut du marchand de biens. Ainsi un huissier de justice, avocat, notaire, expert-comptable, pharmacien, architecte ou commissaire-priseur, ne pourra occuper, en même temps, la profession du marchand de biens.

Le marchand de biens est un commerçant. Il doit donc s’inscrire au registre du commerce des sociétés (RCS).  En revanche, il est libre de déterminer le statut de sa société : SARL, SAS - SASU, EURL, formes unipersonnelles des deux précédentes. Reste à voir ce qui se révèle le plus interessant pour lui. Chaque statut comportant son lot d’avantages et d’inconvénients.

Au démarrage de son activité, comme pour toute autre, un certain nombre de documents sont exigés : pièce d'identité, statut de la société, certificat de dépôt de capital...

Le marchand de biens répond au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’article 1115 et 1020 du code général des impôts détaille tout. Il précise également que le professionnel dispose de cinq ans maximum pour revendre un bien acquis pour générer un profit. 

La TVA est appliquée uniquement sur ses bénéfices et non sur la totalité du prix de la revente.

L’application de la TVA varie en fonction de la durée d'achèvement du bien immobilier. Le marchand peut opter pour une exonération, une TVA sur marge, TVA sur le prix total. Les terrains à bâtir et immeubles achevés en moins de cinq ans sont soumis à la TVA immobilière de plein droit.

Enfin, il est également possible de soumettre la cession à la TVA en option.

Au moindre doute, rapprochez-vous d’un spécialiste pour ne pas commettre d’impairs.

Le marchand de biens doit s’acquitter de la taxe foncière  sur les biens qu’il détient, des cotisations sociales sur les salaires versés à ses employés et à son président ou gérant. Lorsqu’il en a. 

À noter : l’impôt sur les bénéfices et les charges sont regroupés sous le terme Flat tax. Cela représente 30% jusqu’à 42 500 € de bénéfices. Au-delà l’imposition est limitée à 25%.

Les frais de notaire sont allégés :  pour un logement ancien, ils sont fixés entre 7 % et 8 %. Pour un logement neuf, ils sont compris entre 2 % et 3 %.

Enfin, lorsque marchand revend ses biens dans les cinq années suivant l'achat il évite les droits de mutation.

En plus de ses obligations fiscales, le marchand de biens doit souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle. Et, comme pour quiconque souhaite entreprendre des travaux importants, il doit prendre une assurance dommages-ouvrage.

Il doit contracter une « garantie décennale » pour couvrir les dommages qui compromettraient la solidité de l'ouvrage ou qui le rendraient impropre à sa destination. Sans quoi il encourt un amende allant jusqu’à 75 000 € et la possibilité d'aller - jusqu’à six mois - derrière les barreaux.

Sachez également que le marchand de biens est tenu responsable des vices cachés sur ses biens vendus.

Comme tous les propriétaires, il doit fournir les diagnostics et certificats nécessaires à l'acquéreur lors de la revente - certificat de superficie pour la vente d'un lot de copropriété, diagnostic immobilier, état d'installation de l'assainissement non collectif... Pour une construction, il doit détenir l'autorisation de construire.