Prolongement de la ligne 14 : quels impacts sur les prix de l’immobilier ?

En 2022, la hausse des taux d’intérêt qui ont été multipliés par cinq a eu pour conséquence de faire chuter les prix des biens immobiliers : -12 % à Paris et -8,7 % en Île-de-France. À Paris, en septembre 2023, le prix au mètre carré est même repassé en dessous de la barre symbolique des 10 000 €. Le prolongement de la ligne 14, qui va permettre de rejoindre l’aéroport d’Orly depuis Saint-Denis Pleyel en 40 min*, a permis de limiter la casse. Parce que même si les prix autour des stations existantes situées dans Paris ont chuté de 12,1 % depuis janvier 2022, autour des huit nouveaux arrêts, la baisse se limite à 6,6 %.

Les Jeux Olympiques de Paris 2024 sont une vraie opportunité pour le département de la Seine-Saint-Denis, en passe de devenir l’une des villes les mieux desservies d’Île-de-France. Sa super gare Saint-Denis Pleyel est un carrefour incontournable du Grand Paris qui verra passer 250 000 voyageurs au quotidien d’ici 2030 et permettra de rejoindre Châtelet en 18 minutes*. Le prix moyen d’un appartement autour de cette gare emblématique est de 4 775 €/m² (1er juin 2024). Un prix encore abordable quand on sait que depuis janvier 2021, il a augmenté de 9,3 %. Et ce n’est pas fini ! En effet, depuis le début de l’année 2024, l’évolution des prix est de 2,3 %. La couverture médiatique autour du village olympique et du renouveau de la ville aurait-elle fait son petit effet ?

Alors que la ville est déjà traversée par la ligne 7, les Villejuifois devront attendre fin 2024 avant de voir la ligne 14 effective. La gare de Villejuif-Gustave Roussy desservira le premier centre de lutte contre le cancer en Europe et assurera l’interconnexion avec deux lignes du Grand Paris Express (GPE). Au 1er juin 2024, le prix au mètre carré pour un appartement est de 4 800 €. Prix qui a augmenté de 1,3 % depuis le début de l’année… et de 5,1 % depuis un an !

Dans le nord de Paris, à Saint-Ouen les prix ont augmenté de 56,7 % en dix ans ! Même si les prix ont nettement baissé depuis janvier 2022 autour des stations Mairie de Saint-Ouen (-5,2 %) et Saint-Ouen (-9,7 %), ces deux endroits restent attractifs puisque le prix moyen d’un appartement reste en deçà de 7 000 €/m²_. Sachant qu’avec la baisse récente des taux, les prix reprennent doucement mais sûrement du poil de la bête : +0,2% depuis un mois.

Dans le sud de Paris, aux abords de la nouvelle station Hôpital Bicêtre (Val-de-Marne), les prix ont baissé de 10,1 % depuis janvier 2021 et le mètre carré s’élève à 5 297 € au 1er juin 2024. C’est également le cas autour de la station Maison Blanche - l’exception parisienne -, située sur l’avenue d’Italie où la baisse de 9,2 % depuis janvier 2021, a fait descendre le prix au mètre carré à 7 695 €. Parfait pour les investisseurs ou les porteurs de projet en quête d’opportunités dans des endroits à haut potentiel.

L’arrivée de la ligne 14, notamment marquée par l’accueil des JO 2024, n’est que le début. Fin 2025, c’est la ligne sud du Grand Paris Express qui va prendre le train en route pour faire de Paris une ville super-connectée d’ici 2030. Au fur et à mesure, le paysage urbain autour de ces gares va changer de visage pour accueillir plus de transports et une population en quête d’espace et de dynamisme. C’est le cas notamment des villes comme L’Haÿ-Les-Roses ou Chevilly-Larue qui étaient jusqu'alors dépourvues de transports en commun, mais proches de centres commerciaux (Belle Épine, Ikea) et du marché de Rungis. Si beaucoup d’entre elles sont encore en dessous de 5 000 €/m², il n’empêche qu’elles risquent d’attirer davantage et de prendre du galon !

Méthodologie : 
Les quartiers de gare sont définis dans un périmètre de 500 mètres à vol d’oiseau autour de chaque station de métro à Paris. Les quartiers de gare sont définis dans un périmètre de 800 mètres dans la région Île-de-France (hors Paris) à vol d’oiseau autour de chaque station de métro (soit l’équivalent de 10 minutes à pied). 
Les évolutions des prix sont issus de l’approche économétrique des indices hédoniques au 1er Juin 2024. Cette méthode permet de "gommer" les effets des spécificités des logements sur le prix afin de suivre la valorisation de biens de référence au cours du temps. Les données utilisées sont celles des biens vendus par nos agences partenaires Meilleurs Agents depuis 2019. Les prix dans les quartiers de gare représentent la médiane des prix à l'adresse Meilleurs Agents dans le quartier au 1er juin 2024.

* source : RATP