L’optimisme semble de retour depuis la récente et très légère inflexion des taux. Mais est-ce que ça va durer ? Que peut-on espérer de cette année 2024, après ce premier trimestre entamé ? Taux d’intérêt, prix immobiliers, volume de transactions, marché locatif... Voilà les prévisions du marché 2024 (sauf choc macro-économique impromptu).
Peut-on espérer une baisse des taux cette année ?
Le mois de février a marqué les débuts d’un frémissement positif au niveau des taux de crédit immobilier. Ils sont tombés sous la barre des 4 % (3,99 % sur 25 ans), selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Certains courtiers en prêts ont même pu négocier des taux à 3,58 % sur 25 ans, pour leurs meilleurs profils. C’est le retour de la concurrence entre les banques.
On peut toutefois se demander, quelles sont les prévisions pour le reste de l’année 2024 ? La baisse des taux, va-t-elle durer ? Pour répondre à cette question, il faut regarder du côté de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), car c’est elle qui fixe le coût de l’argent. Bonne nouvelle ! Les signaux sont plutôt positifs. Le scénario d’une première baisse des taux directeurs en juin prochain est tout à fait probable, si toutefois l’inflation reste contenue (objectif 2 %). Cette mesure aurait pour effet une baisse des taux immobiliers en faveur des acquéreurs, peut-être de l’ordre de 0,5 point d’ici la fin de l’année. De plus, le taux d’usure n’est plus un frein à l’emprunt, il a encore été relevé en avril dernier (6,39 %).
La baisse des prix devrait se poursuivre
Au niveau des prix immobiliers, leur inflexion devrait se poursuivre, mais toujours avec de fortes disparités selon les régions. À Bordeaux et Strasbourg, les prix continuent de décroître (-0,9 % et -0,5 % sur les 30 derniers jours, respectivement), alors que dans des villes comme Marseille, Nice et Rennes les prix stagnent voire augmentent légèrement (+0,1 % à Rennes sur le dernier mois).
Toutefois, le krach sur les prix n’aura pas lieu. Les stocks de biens à vendre se sont effectivement reconstitués, mais les Français ont toujours autant d’appétit concernant l’accession à la propriété. La demande est donc toujours présente, bien que, moins importante qu’il y a deux ans. De plus, les conditions d’emprunt s’améliorent. Les équipes scientifiques de Meilleurs Agents tablent toujours sur une baisse des prix de l’ordre de -4 % sur l’année 2024.
Le saviez-vous ?
Les passoires thermiques ont vu leur prix diminuer depuis janvier 2023 : -3,7 % de baisse de prix généralisé. Et aujourd’hui, un bien classé G vaut 458 €/m2 de moins qu’un équivalent classé D ! De plus, la marge de négociation moyenne est de 5,9 % pour une passoire en G, contre -3 % pour un bien équivalent classé A.
800 000 transactions prévues pour fin 2024
En 2023, la baisse du volume de transactions a été de 20 %. Un recul important, mais n’oublions pas que les années 2021 et 2022 ont été des années fastes avec plus d’un million de transactions annuelles. Pour 2024, les observateurs prévoient un volume de l’ordre de 800 000 transactions, soit une nouvelle baisse, mais moins importante que pour l’année 2023. En effet, si la demande reste présente, la baisse des prix immobiliers ne sera toutefois pas suffisante, pour permettre à tous de réaliser leurs projets immobiliers.
Le marché locatif reste grippé !
Si le marché de la transaction se porte un peu mieux, le marché locatif reste lourdement pénalisé, et la situation ne va pas s’améliorer de sitôt. Entre fin 2021 et fin 2023, l’offre de biens à louer a baissé de 36 %. Quant aux loyers, ils ont augmenté de 7 % depuis 2021. Les étudiants redoutent d’ores et déjà la recherche de logements à la rentrée de septembre. D’autant que les Jeux olympiques auront sans doute un effet sur le nombre de logements disponibles. Les professionnels de l’immobilier espèrent vraiment des mesures fortes de la part du gouvernement et elles tardent à venir. Il faut absolument remettre du logement sur le marché. Construction neuve, incitation fiscale pour le retour des investisseurs, loi sur les logements vacants, etc. Il faut réagir, vite.
Le saviez-vous ?
Récemment, des professionnels de l’immobilier ont annoncé des suppressions d’emplois, comme le promoteur Nexity qui a évoqué un plan social de 502 postes, en raison de la crise de la construction. Véronique Bédague, PDG de l’entreprise déplore l’action lente du gouvernement et suggère fortement à l’exécutif de : « retravailler la rentabilité du rendement locatif ».
En 2024, le marché immobilier se débloque, avec probablement de nouvelles baisses de taux immobiliers prévues pour la fin de l’année, et une inflexion des prix généralisée. Les acquéreurs regagnent un peu de pouvoir d’achat immobilier. Il y a donc un regain d’activité, toutefois, certains observateurs comme Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de management des services immobiliers, évoquent une hirondelle plutôt que le retour du printemps immobilier : « Il y a quelques bonnes nouvelles et il faut s’en réjouir, mais ce n’est qu’une hirondelle, pas le printemps ». Les professionnels ne doivent pas céder à l’attentisme, car les volumes de transaction vont encore se contracter. Les vendeurs ont beaucoup d’attente envers les pros de l’immobilier dans un contexte où les délais de vente s’allongent et où certains sujets comme le financement, et la rénovation énergétique sont ultra présents.
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