Marché immobilier : un redémarrage encore inachevé

Le marché de l’ancien tient bon. Pour preuve, nos experts data de SeLoger et MeilleursAgents anticipent environ 955 000 transactions en 2026, soit un volume quasiment stable par rapport à 2025. Après le rebond de l’an dernier, l’activité ne progresse donc plus vraiment, mais elle reste à un niveau solide.

Force est de constater que le marché immobilier n’a toutefois pas encore totalement retrouvé son rythme de croisière. En tenant compte de la croissance du nombre de ménages, son potentiel se situerait en effet aujourd’hui autour d’un million de transactions par an. Il faudrait ainsi encore 50 000 à 70 000 ventes supplémentaires pour retrouver un marché pleinement dynamique.

Côté prix immobilier, même constat : après leur redressement en 2025, ils sont désormais stables sur un an à l’échelle nationale. À Paris, les prix stagnent, tandis que les 10 plus grandes villes de province affichent un léger recul de 0,4 %.

Mais cette stabilité nationale cache des marchés très différents. Si les zones rurales continuent de progresser, avec +3,1 % sur un an ; certaines grandes villes repartent en revanche à la baisse : -2,2 % à Montpellier, -2,1 % à Nantes et -1,4 % à Nice. A l’inverse, Bordeaux (+2,6 %) et Rennes (+2,5 %) affichent encore de belles hausses.

Pour les vendeurs, le message est clair : le marché reste actif, mais la fixation du prix demeure déterminante. Dans les secteurs où les prix reculent, les biens affichés trop cher risquent davantage de rester sur le marché.

Si le marché de l’ancien résiste, celui du logement neuf est toujours à la peine. Les réservations de logements collectifs évoluent aujourd’hui autour de 15 000 à 16 000 par trimestre, contre près de 30 000 avant la crise sanitaire.

Il faut dire que la remontée des taux à partir de 2022 a écarté une partie des acheteurs, tandis que la disparition du dispositif Pinel fin 2024 a réduit la présence des investisseurs particuliers. Les mesures de soutien adoptées depuis n’ont pas encore suffi à provoquer un véritable redémarrage.

Le problème est aussi économique. Depuis 2020, les coûts de construction ont augmenté de près de 25 %. Dans le même temps, la capacité d’emprunt des ménages a reculé de 7 %, en tenant compte de l’évolution des revenus et des taux.

Les promoteurs doivent donc construire plus cher pour des ménages dont le budget immobilier s’est réduit. Faute de pouvoir baisser fortement les prix sans fragiliser la rentabilité des opérations, l’ajustement se fait surtout sur les volumes. Résultat : les ventes chutent, les mises en chantier et les commercialisations reculent, tandis que les prix ne baissent que légèrement, de 0,5 % sur un an.

C’était l’un des principaux espoirs pour 2026 : voir les taux de crédit continuer à baisser et redonner davantage de capacité d’achat aux ménages. Le scénario ne s’est finalement pas concrétisé. Le choc énergétique lié au conflit au Moyen-Orient a ravivé les anticipations d’inflation et entraîné une remontée des taux longs. Les taux de crédit immobilier, qui s’étaient détendus après leur pic de 2024, sont donc repartis à la hausse.

À la rentrée 2026, ils atteignent environ 3,65 % sur 20 ans. Une évolution loin d’être neutre pour les acheteurs. Un ménage peut désormais acquérir en moyenne 69 m² en France, soit 2 m² de moins qu’un an auparavant et surtout 11 m² de moins qu’en 2020.

Pour autant, les candidats à l’achat n’ont pas disparu. L’indicateur de demande de SeLoger se situe en effet 12 % au-dessus de son niveau de début 2021. L’envie d’acheter reste donc forte, mais la capacité à concrétiser son projet demeure contrainte par les conditions de financement.

« Malgré des vents contraires puissants, les acheteurs sont toujours là et le marché n’est pas bloqué. Mais tous les fondamentaux ne sont pas encore au rendez-vous : les taux sont repartis à la hausse et la confiance des ménages reste dégradée. Résultat, le marché continue de tourner, mais en dessous de son potentiel », analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger et MeilleursAgents.

Cette situation a aussi des conséquences sur la location. Les ménages qui reportent leur achat restent plus longtemps locataires et accentuent la pression sur un parc déjà insuffisant.

Après une accalmie en 2025, les loyers repartent d’ailleurs à la hausse : +2,6 % sur un an en France, contre +1 % un an plus tôt. À Paris, l’offre locative reste encore environ 30 % inférieure à son niveau d’avant-Covid.

Pour nos experts, l’avenir du marché immobilier dépendra en grande partie de l’évolution des taux. Une accalmie sur le front géopolitique et financier pourrait permettre une détente progressive, avec des taux immobiliers revenant autour de 3,5 % fin 2026. À l’inverse, un conflit durable et des tensions accrues autour de la dette française pourraient pousser les taux au-delà de 4 %, réduisant encore le budget immobilier des ménages.

L’année 2027 sera également marquée par l’élection présidentielle. La politique du logement qui en découlera pourrait jouer un rôle majeur dans la reprise. Le soutien aux acheteurs, la relance de la construction, le retour des investisseurs privés ou encore la stabilité fiscale et réglementaire feront ainsi partie des leviers déterminants.

SeLoger et MeilleursAgents envisagent ainsi deux scénarios. Dans le plus favorable, avec une amélioration du contexte géopolitique, une dette sous contrôle et une politique du logement plus lisible, le marché de l’ancien pourrait atteindre 980 000 à 1 million de transactions en 2027, avec des prix en hausse de 2 % à 3 %. Dans un scénario plus défavorable, les transactions pourraient au contraire retomber entre 900 000 et 930 000, avec des prix globalement stables.

« 2027 peut être l’occasion de changer la donne. Mais une baisse des tensions géopolitiques ne suffira pas : la trajectoire de la dette française comptera également et, surtout, le logement a besoin d’un cap. Après plusieurs années de changements de règles et de manque de visibilité, redonner de la confiance et de la stabilité aux ménages comme aux professionnels sera essentiel pour permettre au marché de se rapprocher de son potentiel », conclut Thomas Lefebvre.

Après une année 2026 marquée par une reprise réelle mais incomplète, 2027 s’annonce donc décisive. Le marché immobilier français a retrouvé de la solidité. Reste à savoir s’il parviendra enfin à transformer cette résistance en véritable redémarrage.