Chaque année, la part de loyers impayés représente environ 1,5 % de l’ensemble du parc locatif. Mais avec l'inflation, les retards de paiement se multiplient. Alors que le 1er avril a marqué la fin de la trêve hivernale, on a voulu faire le point sur les options qui s’offrent aux propriétaires confrontés à ces situations délicates.
Au fait, c'est quoi la trêve hivernale ?
La trêve hivernale protège les locataires contre l’expulsion pendant les 5 mois les plus froids de l’année. Du 1er novembre au 31 mars, il est même impossible de faire exécuter une décision de justice, qui devra attendre l’issue de la trêve. Seules quelques exceptions expressément encadrées par la loi permettent d’outrepasser la règle.
Pour le petit rappel historique, la trêve hivernale existe depuis 1956, suite à l’hiver meurtrier survenu deux ans avant. L’abbé Pierre, avait alors œuvré en faveur des plus démunis, afin qu’ils puissent avoir un toit sur la tête pendant les mois d’hiver.
Le saviez-vous ?
Avec l’inflation et l’augmentation des charges, les plus fragiles sont en proie à de grosses difficultés financières. Inexorablement, les impacts du contexte économique se font sentir. « La moitié des organismes HLM disent constater désormais une hausse de plus de 10 % du nombre de leurs locataires en retard de paiement de loyer. » Les copropriétés dans le parc privé accusent les mêmes difficultés. Plusieurs acteurs sociaux ont déjà alerté l’État sur le risque d’augmentation des expulsions cette année.
Fin de la trêve : quels sont les droits du propriétaire ?
Le propriétaire ne percevant pas ses loyers à date est en droit de les réclamer. Un bail d’habitation engage le propriétaire bailleur, mais également le locataire. Le propriétaire cède la jouissance du bien immobilier au locataire. En contrepartie, ce dernier s’engage à respecter ses obligations, dont le versement régulier des loyers.
L'article 1103 du Code civil précise que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier unilatéralement le contrat de bail, et même faire expulser son locataire. Toutefois, la procédure d’expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale. En cas d’impayés de loyers constatés, le propriétaire bailleur a trois ans pour agir (loi ALUR du 24 mars 2014).
Cas particuliers :
- Lorsque c’est inscrit dans le contrat de bail, le propriétaire peut demander au locataire défaillant des dommages et intérêts (article 1343-1 du Code civil).
- Le propriétaire n’est pas tenu d’accepter un paiement partiel de la dette. Il peut réclamer l’intégralité de la créance (article 1342-4 du Code civil).
Pour rappel
Même lorsque la procédure d’expulsion a été prononcée, le propriétaire-bailleur ne peut pas chasser le locataire du logement. Il appartient au commissaire de justice de procéder à l’exécution du jugement rendu.
Loyers impayés : comment agir ?
Vous avez fait plusieurs relances à votre locataire lui ordonnant de régler ses loyers impayés ? Malheureusement, il ne s’est rien passé ? Sachez qu’il existe des solutions pour vous sortir de ce mauvais pas.
Trouver une solution à l’amiable
Dès le premier défaut de paiement, n’hésitez pas à contacter votre locataire par mail, ou par téléphone pour lui signifier la non-réception du loyer. Que ce soit un oubli de sa part, ou une cause plus sérieuse, ce premier contact vous permettra d’anticiper et de mettre en place rapidement les actions adéquates.
Si le locataire fait face à des difficultés, vous pouvez lui proposer un étalement des dettes avec une formalisation de ce plan devant un conciliateur de justice. Vous pouvez également lui envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.
Le saviez-vous ?
Lorsque la situation du locataire est très précaire (licenciement économique, divorce, etc.), mais qu’il est de bonne foi, certains propriétaires acceptent de réduire temporairement le montant du loyer, ou encore d’effacer une partie de la dette.
Contacter le garant ou l’assurance loyers impayés
Avant d’engager une procédure juridique et dès le premier défaut de paiement constaté, vous pouvez vous tourner vers la personne qui s’est portée caution pour votre locataire. Vous pouvez lui réclamer les sommes dues en lui envoyant également une mise en demeure de payer.
De même, si vous avez eu la bonne idée de souscrire à une garantie des loyers impayés (GLI), adressez-vous à votre assureur.
Si votre locataire bénéficie de l’aide au logement versée par la Caisse d’allocations familiales (CAF), vous devez prévenir cette dernière du retard des loyers. L’allocation pourra vous être reversée directement.
Le saviez-vous ?
La GLI garantit le paiement des loyers et des charges locatives lorsque le locataire est défaillant. Si vous souscrivez à cette assurance, vous ne pouvez pas demander un garant à votre locataire. GLI ou caution : il faut choisir !
Procéder à la résiliation du bail
Vous n’avez pas pu trouver de solution amiable pour résoudre le problème ? Le locataire vous ignore ? Vous pouvez alors enclencher une procédure de recouvrement avec expulsion en dernier recours. Mais il faut avant tout résilier le bail locatif. Pour cela deux solutions :
- La résiliation par la clause résolutoire,
- La résiliation judiciaire.
Si votre contrat de bail contient une clause résolutoire (comme c’est souvent le cas), vous pouvez alors le résilier unilatéralement, sans passer devant le juge. Vous devez prévenir un huissier de justice, afin qu’il fasse parvenir au locataire un commandement de payer. Dès lors, le locataire a deux mois pour régler sa dette. Passer ce délai, en cas de non-paiement, vous pouvez saisir le tribunal et demander l’expulsion du locataire.
La résiliation judiciaire intervient lorsque le contrat de bail ne possède pas de clause résolutoire. Dans ce cas, le propriétaire bailleur assigne le locataire devant le tribunal judiciaire, qui peut prononcer l’expulsion du locataire, dans un délai de 2 mois.
Enclencher la procédure d’expulsion
Toute procédure d’expulsion est encadrée par la loi. Vous ne pouvez pas congédier le locataire vous-même. Seul un commissaire de justice (huissier) le peut. Vous êtes passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende à la moindre tentative. Gare aux idées reçues : vous n’avez pas non plus le droit de changer la serrure du logement.
Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier en charge peut faire appel au préfet, qui peut lui-même avoir recours à la force publique.
Le saviez-vous ?
Lorsque le locataire quitte les lieux sans remettre les clés au propriétaire, le bail locatif court toujours. Le propriétaire ne peut pas rentrer dans le logement au risque de commettre une violation de domicile. Il doit faire intervenir un huissier qui constatera un abandon des lieux. Pour récupérer les loyers impayés, le propriétaire doit saisir le tribunal de justice.
La communication entre le propriétaire et le locataire est toujours la meilleure solution, en cas d’impayés de loyer. Malheureusement, elle n’est pas toujours possible. Dans ce cas, le recours à un moyen légal peut être nécessaire. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat en droit immobilier. Il maîtrise le sujet et saura vous donner les meilleurs conseils.
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